האנליסטים חזרו מסיור נדל"ן בניו יורק: "תגובת השוק הייתה מוגזמת"

"הטענה כי מדובר בחברות, נכסים ובעלי שליטה לא ראויים הופרכה". כך פתח היום את סקירתו יניב סיילן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.איי, שחזר ביחד עם 27 אנליסטים נוספים מסיור נכסים בניו יורק. 

לא פחות מ-17 חברות נדל"ן אמריקאיות גייסו בישראל קרוב ל-12 מיליארד שקל, ונסחרות כעת ברובן בתשואות גבוהות על רקע נפילתה של אורבנקורפ הקנדית וקשיי הנזילות של אקסטל.

הסיור של מנהלי ההשקעות הישראלים בניו יורק נערך על ידי גוף החיתום פועלים אי.בי.איי ויועצי ההנפקות רפי ליפא וגל עמית והוא כלל ביקור בנכסים של החברות אולייר, לייטסטון, ספנסר, קרן הריט KBS, חברת GFI וברוקלנד. במהלך הסיור המשקיעים הישראלים התרשמו ברובם לטובה מהנכסים, אך בביקור עם יואל גולדמן במטה חברת אולייר השיחות היו פחות טובות.

במהלך הפגישה ביקשו המשקיעים מגולדמן התחייבות שלא יהיו פרויקטים חדשים בחברה עד סיום פרויקט המגורים של החברה בבושוויק (ברוקלין). גולדמן סירב להתחייב על עניין זה.

סיילן התייחס לחוסר האמון שנוצר עם היזמים האמריקאים. "לעניין חוסר האמון צריך להבין כי מתוך 12 מיליארד שקל שגויסו, מרבית החברות עשו זאת על מנת לרכוש נכסים/שותפים או לפרוע חובות יקרים ולא לצורך מיחזור חוב כפי שנהוג בארץ. מי שציפה שכל הרכישות יהיו מתחת למחירי השוק ויתאימו בדיוק לאופי הפעילות הקיים צריך להבין שזה בלתי אפשרי. זה נכון שברמת ממשל תאגידי ורמת הדיווח חלק מהחברות לוקות בחסר וזה נובע מחוסר היכרות עם שוק ההון, הרגולציה המקומית, ובעיקר כי הן פשוט יכולות" הסביר סיילן.

לדבריו, "תגובת השוק הינה מעט מוגזמת. ניקח את מקרה דלשה לדוגמה, בעיני רבים העסקה האחרונה שדווחה הינה עסקה מצוינת בפרמטרים הכלכליים שלה ואם הייתה מבוצעת על ידי חברה אחרת סביר שהאג"ח לא היה יורד ב-9% ביום הדיווח. הסיבה העיקרית לירידה נבעה מהתנהלות בעל השליטה ולא מהעסקה עצמה. מאידך ישנן מספר דוגמאות לחברות (זרות וישראליות) שביצעו עסקאות שלא "בליבת הפעילות הקיימת" והנייר לא הגיב בתנודתיות כזו".

ניו יורק צילום: shutterstock

סיילן העריך כי "האנומליה הכלכלית שקיימת היום בפערי התמחור היא פשוט לא הגיונית. מצד אחד יש האומרים שהתמחור של החברות הזרות כפי שהוא היום ראוי לחברות האלו. בהחלט יכול להיות, אבל אם כך המצב הרי שהישראליות לא יכולות להיות מתומחרות כפי שהן. מישהו יהיה חייב לתקן. ואיך שזה נראה, זה לא עומד להיות הישראליות".

לדבריו, "אם ננתח את הפער בין אג"ח של חברת נדל"ן בדירוג גבוה בהשוואה לאג"ח ממשלתי נראה שהפרמיה שהמשקיע דורש על הסיכון הטמון בחברת נדל"ן היא 1.5% בממוצע, בין אם מדובר בישראל או ארה"ב. אבל כשזה נוגע לתמחור של חברת נדל"ן שפועלת בארה"ב שהנפיקה חוב בישראל הפער מתעצם. כלומר הפרמיה לא נובעת בגלל פעילות נדל"נית מסוכנת יותר ומקורה באלמנטים אחרים".

המומלצות: זראסאי, רילייטד, מויניאן, ספנסר וקופרליין

בשורה התחתונה מציין סיילן כי "מתחילת השנה החברות עליהן המלצנו (זראסאי, רילייטד, מויניאן, ספנסר וקופרליין) הוכיחו את עצמן מבחינת התוצאות והן דוגמה לחברות טובות וחזקות שנפגעו מהסנטימנט השלילי כלפי החברות הזרות.

רמת התשואות הגבוהות שהחברות נסחרות בהן כיום והבנצ'מארק החדש שנוצר הופך את המיחזור של חלקן ללא כלכלי. בדיוק מהסיבה הזו הניתוח שלנו מלכתחילה לא הניח מיחזור חוב בישראל ובחן את היכולת התזרימית של כל חברה. זה נכון שהשוק השתנה וכך גם התמחור, הדגשנו בסיקור הראשוני שלנו שיש חברות טובות וחברות טובות פחות. לכל אחת מאפיינים שונים ונדרשת בחינה של כל חברה בנפרד".

יניב סיילן אי.בי.איי צילום: יח"צ