הפולנים עדיין רעבים לדירות

עד לעשור האחרון שוק הנדל"ן של ורשה לא ריכז עניין רב מדי. מתום מלחמת העולם השנייה ועד 1989 שלטה בפולין המפלגה הקומוניסטית, אשר עיצבה את הכלכלה בצלמה של ברית המועצות. גם הבנייה נעשתה לפי המודל הקומוניסטי - "רכבות" ארוכות של בניינים צבעוניים מאוכלסים במאות משפחות. רק באמצע העשור הקודם החל השוק להתחמם, וב־2008 הוא כבר הגיע לנקודת רתיחה.

מי שזיהו את הפוטנציאל בבירה הפולנית ומי שבמידה רבה עמדו מאחורי ניפוח השוק היו יזמים זרים, בעיקר מספרד ומפורטוגל, אשר הבינו כבר אז שבספרד מתנפחת בועת נדל"ן וחיפשו חלופה לשוק המקומי.

היזמים האיבריים - כגון Acciona או Grupo Ferrovial - הסתערו במרץ רב על פולין, ובחיפושם אחר כסף מהיר הם עיצבו שוק תזזיתי עד מסוכן בדומה לשוק שממנו באו. הספרדים קנו קרקעות בהיקפים עצומים, בנו עליהן אלפי יחידות דיור ומכרו אותן לקרנות השקעה שחיפשו אף הן רווח מהיר. אותן קרנות ניסו למכור את הנדל"ן לגורמים נוספים וכך האמירו המחירים מעלה מעלה.

באותן שנים של גאות, 2005–2004, הצטרפו לחגיגה הבנקים למשכנתאות שחיממו את שוק הנדל"ן למגורים עד שבמחצית השנייה של 2008 הגיע השוק לשיאו. אבל כמו בשאר העולם, גם במקרה של פולין הגיעה החגיגה לקצה עם קריסת ליהמן ברדרס בסתיו 2008. הבנקים עברו למדיניות זהירה הרבה יותר, והיזמים התקשו לקבל מימון לרכישת קרקעות או לבנייה. גם האזרחים התקשו בקבלת משכנתאות.

נתפסים לדירות קטנות

התוצאות לא איחרו לבוא. לדוגמה, באוקטובר 2008 פרסמה יזמית הבנייה למגורים מהגדולות בפולין, JW Construction, אזהרת רווח בשל מה שהגדירה "הקשחה בתנאי האשראי מצד הבנקים הדורשים מאיתנו להגדיל את ההון העצמי". עוד דיווחה החברה על "אי־בהירות בכל הקשור למימון עתידי של פרויקטים בתחום הנדל"ן".

לא מעט חברות נדל"ן פולניות סבלו ב־2009 ממכירות שליליות של דיור, כלומר ממצב שבו היקף הביטולים היה גדול מהיקף הרכישות, לאחר שהבנקים חזרו בהם מהחלטתם להעניק משכנתאות ללקוחות, והלקוחות נאלצו בתגובה לבטל את רכישת הדירות.

אותם יזמים פורטוגלים, בריטים, ספרדים ואוסטרים, שנכנסו לשוק הפולני ורכשו מכל הבא ליד, נאלצו להוריד את מחירי הדירות ב־10%–20% לעומת המחיר המקורי שדרשו. שוק הנדל"ן המקומי המשיך ליפול גם במהלך 2009, אך לקראת סוף השנה החלה התאוששות שנמשכת עד היום.

כשהבנקים הבחינו שהלקוחות עומדים בתנאי המשכנתאות, הם החלו להקל את מדיניות האשראי. כאן המקום לציין שהבנקים הפולניים נכנסו למשבר מלכתחילה במצב טוב יחסית, בזכות מדיניותם השמרנית. מי שמחפש עדות לעוצמתו של המגזר הבנקאי ימצא אותה גם בשיטוט אקראי ברחובות ורשה: עיר הבירה משובצת כיום בבנקים רבים, ולעתים אפשר לראות ארבעה, חמישה ויותר סניפים הנמצאים בסמיכות זה לזה.

ורשהצילום: עומר הכהן

מחירי השיא של הדיור החלו לתקן כלפי מטה, גם כי היזמים הגיעו למסקנה - לעתים באיחור רב - שמוטב לבנות דירות קטנות יותר שהן גם זולות יותר. כך ניתן לבנות יותר יחידות דיור על אותו תא שטח, ולאפשר ליותר זוגות צעירים לממן רכישת דירה באמצעות משכנתה. 70%–80% מהדירות בפולין נרכשות באמצעות משכנתאות. נוסף על כך, הממשלה החלה לעודד את הזוגות הצעירים לקנות דירה, והיא מממנת להם מחצית מעלות הריבית בשמונה השנים הראשונות, בתנאי שהם רוכשים דירות בשטח של עד 75 מ"ר.

מכל הסיבות הללו נהפכה רכישת דירה בפולין ליותר ויותר מושגת עבור לא מעט זוגות צעירים.

גורם נוסף שמחזק את הביקושים לדירות בוורשה הוא גל ההשקעות בתשתיות. ממשלת פולין משקיעה בבניית כבישים, רכבות וכדומה, כדי ליצור את הבסיס לצמיחה עתידית. שינוי צביונה של העיר מתרחש במקביל להתבגרותם של ילידי שנות השמונים, הרוצים להתמסד ולרכוש דירות.

למרות הגאות של אמצע העשור הקודם ורשה עדיין סובלת ממחסור חמור של עשרות אלפי דירות מגורים. על כל 1,000 תושבים בפולין ישנן 350 דירות לעומת ממוצע של 450 דירות באיחוד האירופי (נכון לסוף 2009).

סיבה נוספת לביקוש לדירות היא היסטורית: 77% מהדירות בפולין נבנו בימי השלטון הקומוניסטי. מצבן רעוע מאוד ורבים מבקשים להחליפן.

כיום מגלים הבנקים גמישות רבה יותר במתן הלוואות למימון פרויקטים יזמיים לבנייה. עם זאת, רוב היזמים המבקשים הלוואות בנקאיות נדרשים להצטייד ביותר הון עצמי, והתוצאה היא שחלק מהחברות תקועות עם קרקע ללא פעילות בנייה עקב קשיי מימון.

כשהאינפלציה מוגרה

בשיחה ל"כלכליסט" קושר זביגניב אוקונסקי, מנכ"ל רוביג פולין, את התפתחות שוק הנדל"ן לגורמים מאקרו־כלכליים: "זהו שוק צעיר מאוד שהחל לצמוח רק לאחר מיגור האינפלציה בתום התקופה הקומוניסטית". ואכן, עיון בנתונים שמפרסם הבנק המרכזי של פולין מלמד כי ב־1989 עמד שיעור האינפלציה על 585% ושנה אחר כך הוא ירד ביותר מחצי, ל־251%. רמות כאלו של אינפלציה לא אפשרו לציבור לקחת הלוואות, ואולם בתוך עשר שנים הצליחה הממשלה להוריד את האינפלציה באופן דרמטי - ל־7.3% בלבד ב־1999.

"ריסון האינפלציה עודד את שוק הנדל"ן למגורים, ונוצר ביקוש בסיסי ובריא שנבע ישירות מצרכיה האמיתיים של האוכלוסייה", מסביר אוקונסקי שכיהן ב־1995 כשר ההגנה של פולין ואשר נמנה עם גרעין המייסדים של תנועת "סולידריות" שריכזה את ההתנגדות לשלטון הקומוניסטי.

אוקונסקי טוען כי הביקוש הריאלי לנדל"ן למגורים בכל פולין עומד על מיליון יחידות לשנה, כאשר אפילו בשנות השיא הגיע ההיצע ל־170 אלף יחידות בלבד. "נתונים אלו ממחישים כי בפולין קיים מצב מתמשך של מחסור בהיצע, במיוחד עבור זוגות צעירים שרק עכשיו יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה חדשה". אוקונסקי מדגיש שמדובר בביקוש אמיתי, להבדיל מהמצב בספרד שבה יש היצע אדיר של דירות שבנו משקיעים זרים מסיבות ספקולטיביות - ולכן הן עומדות היום ריקות.

לדבריו, "המחירים הנוכחיים בפולין שומרים על יציבות עם נטייה קלה לעליות. הם אמנם נמוכים הרבה יותר לעומת מחירי השיא של 2007, אך עדיין גבוהים ב־2%–3% מהמחירים ב־2009".

אם ב־2004 אפשר היה לרכוש דירה בוורשה במחיר של 1,000 יורו למ"ר, הרי שב־2007 המחיר הוכפל ואף שולש. ב־2009 צנחו המחירים ב־15% ובתחילת 2010 נרשמה עוד ירידה קלה של 2%–3%. לקראת סוף 2010 החלה עלייה מתונה במחירים וכיום נמכרת דירה ממוצעת במחיר של 1,800–2,300 יורו למ"ר.