נדל"ן או פק"מ - איפה כדאי להשקיע?

בחודשים האחרונים נהפכו מניות הנדל"ן לכוכבות הבורסה, כשהן משאירות מאחור את המגמה השלילית והכמעט קטסטרופלית שנרשמה בענף לפני שנה ורושמות עליות המשדרות תחושה חיובית עד כדי אופוריה. התשואה הממוצעת שרשמו קרנות הנדל"ן מתחילת השנה עמדה על כ־73% והותירה תחושה שההפסדים הכבדים של שנה שעברה הם נחלת העבר בלבד. אולם, האם אכן זוהי תחושה נכונה? מה קרה בענף הזה בראייה ארוכת טווח? האם ההפסדים שנחלו המשקיעים הוחזרו בעליות האחרונות?

כדי לענות על השאלות האלה בחנו את נתוני קבוצת הקרנות המתמחות בנדל"ן החל משנת 2004. המסקנה שהעלו הנתונים מרעישה: השקעה בקרנות הנדל"ן לא רק שלא הוכיחה את עצמה בתקופת המשבר - היא אף התגלתה כהשקעה כושלת גם בטווח הבינוני־ארוך.

מי שהשקיע את כספו בראשית 2004 בקרן נדל"ן והיתה לו הסבלנות להמתין מאז ועד היום, לא יצא עם רווחים אלא התאזן - ההפסדים של אשתקד נמחקו במידה רבה על ידי העליות ב־2009. באשר לאלו שנכנסו לקרנות הנדל"ן בכל נקודת זמן החל מ־2005 - הם עדיין צוברים הפסדים, וככל שנכנסו מאוחר יותר, הפסדיהם היו כבדים יותר. למעשה, במקרים רבים הפקדה בפיקדון בבנק היתה כדאי יותר מרכישת קרנות נאמנות נדל"ניות.

לצורך מעקב ארוך טווח על פעילות הקרנות, התייחסנו בניתוח רק לקרנות שהיו פעילות לאורך התקופה כולה ועדיין פעילות היום, תוך התעלמות מקרנות שנפתחו, שינו מדיניות ו/או נסגרו במרוצת השנים. חמש קרנות נאמנות המשקיעות במניות נדל"ן היו קיימות כבר בראשית 2004 והן פעילות גם כיום: רמקו נדל"ן ותשתיות, אנליסט נכסים, מגדל נדל"ן, פריזמה נדל"ן ותשתיות וכלל נדל"ן.

מה עשה הכסף שלנו?

בנקודה זאת נשאלת השאלה: אם היינו משקיעים בינואר 2004 סכום של 1,000 שקל בכל אחת מקרנות אלו, מה היה עושה הכסף שלנו (ראו טבלה)?

מאז ינואר 2004 ועד לסוף אפריל 2009 הפסידה קרן כלל נדל"ן 6.6%. המשמעות היא שמהשקעה של 1,000 שקל היו נשארים לנו היום 934 שקל בלבד - זאת לאחר חמש שנים וארבעה חודשים של השקעה רציפה. לא רק שההשקעה לא היתה בת־תחרות עם אפיקים אחרים, היא אפילו לא שמרה על ערכה הנומינלי.

כמה הרוויח תיק קרנות הנדל"ן?

השקעה בפריזמה הניבה תשואה חיובית - אמנם צנועה, בשיעור של 3.5% - אך חיובית. המשמעות היא שהמשקיע שהשאיר את כספו בכל התקופה הזו בקרן, הצליח להגיע לסוף אפריל 2009 עם 1,034.9 שקל. במגדל ההשקעה היתה מסתכמת ב־1,042.6 שקל, ואילו באנליסט - 1,100 שקל. הכוכבת של הענף בראייה ארוכת טווח היא ללא ספק רמקו, שהניבה תשואה נומינלית מצטברת של 35.6%, ומכאן שהשקעת 1,000 השקלים היתה מסתכמת כיום ב־1,356.1 שקל.

במבט מאקרו, נקודת השיא של הקרנות בחמש השנים האחרונות נרשמה ב־24 ביולי 2007. באותו יום הגיעו קרנות הנדל"ן לשיאן, כלומר משקיע שהיה מושך את כספו בנקודה ההיא, היה רושם רווחים מרשימים. באותו יולי 2007 היתה מגדל נדל"ן הקרן המוצלחת ביותר, בעוד כלל נדל"ן פיגרה הרחק מאחור.

ב־1 בינואר 2005 הצטרפו שתי קרנות חדשות לענף, שתיהן ממשיכות לפעול גם כיום: קרן נוספת מבית מגדל - מגדל נדל"ן אקטיבית, וקרן חדשה של מיטב. אם מתייחסים לינואר 2005 כאל נקודת מוצא חדשה מתקבלת תמונה שונה, כאשר שתי המצטרפות החדשות לענף מובילות אותה - מי במקום הראשון, ומי באחרון.

מי שהשקיע 1,000 שקל בקרן מיטב בינואר 2005, נותר היום עם 1,163 שקל. אולם, מי שבחר במגדל נדל"ן אקטיבית כקרן המועדפת עליו, נשאר נכון לסוף אפריל 2009 עם 788 שקל בלבד - אכן לא תשואה מרשימה מדי להשקעה של יותר מארבע שנים.

בראייה רב־שנתית, כבר מינואר 2005 רשמו קרנות הנדל"ן הפסדים מצטברים. השקעה ארוכת טווח (ארבע שנים ויותר) הניבה תשואה נומינלית שלילית. אבל שוב, בנקודת השיא היתה זו מגדל שהיתה האלופה, וכלל נשארה הרחק מאחור.

כבר ראינו כי שיא התשואות של קרנות הנדל"ן היה באמצע שנת 2007 - וכצפוי בתקופה שקדמה לנקודת השיא ראינו את השוק מעלה את הטמפרטורה עד לנקודת הרתיחה. ואכן, בסוף 2006 פעלו בתחום זה כבר 16 קרנות נאמנות, כאשר שווי הנכסים שלהן הסתכם ב־644.6 מיליון שקל. שנה לאחר מכן, לאחר הגל הראשון של הנפילות, פעלו בענף 13 קרנות נאמנות בלבד - ושווי הנכסים הצטמק ב־150 מיליון שקל.

מעכשיו כולם מפסידים

למעשה, בעוד השקעה בתחילת 2005 היתה מניבה, לפחות בחלק מהקרנות, תשואה נומינלית חיובית (בשקלול התקופה כולה), הרי שהשקעה ב־2006, בכל אחת מהקרנות שנבדקו, כבר היתה לא כדאית בכל מובן שהוא. מיטב נדל"ן הפסידה 12% מאז ראשית 2006, ואילו כלל נדל"ן רשמה את ההפסד המצטבר הגדול ביותר - 37.5%.

שנה נוספת עברה. בינואר 2007 הצטרפו לרשימת הקרנות הלמן אלדובי נדל"ן תשתיות ואפריקה נדל"ן. לתשע הקרנות הללו התווספו עוד כמה קרנות שבהמשך ייסגרו, ישנו מדיניות או ימוזגו.

כאשר אנו מסתכלים על התוצאות בשנת 2007 ועל התשואות המצטברות מינואר 2007 ועד היום, מתגלים בפנינו הפסדים כבדים עד מאוד. בעוד שנת 2007 היתה שנה של עליות בשווקים, ההשקעה המצטברת בקרנות הנדל"ן מאותה שנה ועד היום רשמה אך ורק הפסדים - והפסדים כבדים.

השקעה של 1,000 שקל בינואר 2007 בקרן של הלמן אלדובי נדל"ן תשתיות, הכוכבת של אותה השנה, השאירה בסוף אפריל 2009 בידי המשקיע 596.7 שקל בלבד. מי שבחר להשקיע באותו המועד דווקא במגדל נדל"ן, נותר כיום עם 391 שקל בלבד.

החיתוך האחרון שאנו בוחנים הוא מינואר 2008 ועד לסוף אפריל 2009. מי שנכנס לקרנות הנאמנות הנד"לניות בראשית 2008, מתוך הערכה כי הירידה של אמצע 2007 היתה הירידה המשמעותית - קיבל מכה אנושה. ההפסד הממוצע של תשע הקרנות עמד על 53.9%.

אם בוחנים מה קרה לאותם 1,000 שקל שהושקעו בקרן נאמנות נדל"נית בינואר 2008 עולה כי מיטב נדל"ן השאירה בידינו בסוף אפריל השנה 552.5 שקל, ואילו מגדל נדל"ן אקטיבית - 355 שקל בלבד.

בשורה התחתונה, בסוף 2008 נרשמה נקודת שפל של הענף ובהתאם, היקף הנכסים של כל 13 הקרנות שפעלו בו באותה העת הסתכם ב־57.3 מיליון שקל בלבד. הרבעון הראשון של 2009 הצביע על התאוששות - בתשואות כמו גם בהיקף הנכסים. תשע קרנות הנאמנות נותרו פעילות בתחום ונכסיהן הסתכמו בסוף הרבעון הראשון של השנה ב־82.4 מיליון שקל.

הלקח המרכזי (והלא מפתיע) העולה מניתוח קרנות הנדל"ן הוא שהיסחפות לגל של גאות נגמרת לרוב במפח נפש. מעטים מסוגלים לצאת כאשר השוק חם ולרשום רווח גדול לזכותם. הרוב, שמתפתים להישאר, משלמים מחיר כבד.

IFO מפיצי Morningstar בישראל www.ifo.co.il