אפי נכסים המשיכה ברבעון הראשון את מגמת השיפור שנרשמה ב-2023
אפי נכסים המשיכה ברבעון הראשון את מגמת השיפור שנרשמה ב-2023
ההכנסות התפעוליות נטו עלו ב-25% ל-222 מיליון שקל, מהם 179 מיליון שקל מפעילותה באירופה תוך שיפור של 22%; בפעילות בישראל נרשמה עלייה של 2%, כשבחברה בונים על פרויקט לנדמרק, שקיבל היתר אכלוס
אפי נכסים מסכמת את הרבעון הראשון של 2024 במגמה דומה לזו שאפיינה את תוצאותיה בסיכום 2023, כשהיא רושמת שיפור במדדים התפעוליים העיקריים: ה-NOI שמודד את ההכנסות התפעוליות נטו, וה-FFO שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית, ומהווה כמדד המקובל לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב, כיוון שמנטרל משתנים חד פעמיים כדוגמת שיערוכים.
ה-NOI הרבעוני של החברה שמחזיקה בנכסי משרדים, מסחר ודיור מוגן במזרח אירופה ובישראל הגיע ל-222 מיליון שקל, ועלה ב-25% ביחס להיקפו ברבעון המקביל ב-2023 (לאחר עלייה של 30% בסיכום שנת 2023). בחברה ייחסו זאת לשיפור בהכנסות מהנכסים הקיימים בהשפעת עליית המדד, שיפור בתפוסות ועליית מחירי השכירות בחלק מהנכסים, לצד הנבה מנכסים חדשים במזרח אירופה שבנייתם הושלמה או שנרכשו במהלך השנה החולפת. משתנה נוסף שתרם לכך, לאור פעילותה במזרח אירופה, היה המשך החולשה של השקל ביחס ליורו. בהתאם לעלייה ב-NOI, ה-FFO עלה ב-21% ל-95.5 מיליון שקל.
עיקר פעילותה של אפי נכסים היא באירופה, 34 נכסים, מהם 12 ברומניה, 9 בצ'כיה ו-8 בפולין, בשווי כולל של 11 מיליארד שקל. נכסים אלה היו אחראים ל-NOI של 179 מיליון שקל ונרשם בו שיפור של 22%. תשעת נכסיה הישראליים, בשווי של 3 מיליארד שקל, היו אחראים ליתרת ה-NOI הרבעוני, תוך שיפור של 2% מהיקפו ברבעון המקביל.
החברה רשמה שיערוכים שליליים של 16 מיליון שקל כתוצאה מהשקעות והתאמות שוכרים שביצעה בכמה מהנכסים. אולם בסעיף זה היא רשמה ירידה חדה ביחס לרבעון המקביל, שכן במהלכו רשמה הפסדי שיערוך של 144 מיליון שקל, בעיקר כתוצאה מעליית שיעורי ההיוון על הנכסים באירופה. השיפור בהכנסות, במקביל לירידה בהפסדי השיערוך, הובילו לרווח נקי של 59 מיליון שקל לעומת הפסד של 81 מיליון ברבעון המקביל.
באפי נכסים מעריכים כי הודות לתוספת הנבה מנכסים שהקמתם הושלמה, ומכאלה שבהקמה, היא תגיע עד לשנת 2027 ל-NOI של 1.26 מיליארד שקל, מהם 100 מיליון שקל (95% מהם על בסיס חוזים חתומים) שמיוחסים לשלב א' בפרויקט לנדמרק, שאותו היא מקימה בשרונה בתל אביב עם מליסרון, ושקיבל באפריל היתר אכלוס.
ה-NOI העתידי נמוך מזה שהציגה החברה בסיכום תוצאות 2023, אז דיווחה על כזה של 1.33 מיליארד שקל עד ל-2026. הפער מיוחס לגריעת ההנבה ממגדל היובל בתל אביב (11 מיליון שקל ברבעון) כתוצאה ממימושה הצפוי של האופציה לרכישתו בידי המדינה בתחילת 2025 (בתמורה ל-620 מיליון שקל), כמו גם מפער ב-NOI הרבעוני שלפיו נעשה החישוב: בעוד הנתון שהוצג בסוף 2023 התבסס על NOI של 232 מיליון שקל ברבעון הרביעי, הנתון המעודכן מבוסס על ה-NOI המעודכן ברבעון הראשון. בהתאם, גם הערכת ה-FFO העתידי עודכנה מ-652 מיליון שקל ב-2026 ל-641 מיליון שקל ב-2027.
החברה מחזיקה בשני פרויקטים של דיור להשכרה בישראל בגליל ים ובשוהם (כ-550 יח"ד), כשבתחום זה באירופה היא מחזיקה כיום בכ-1,600 יח"ד ומתכננת להוסיף להן עד לסוף 2028 כ-2,700 יח"ד נוספות, מרביתן בפולין.
אפי נכסים, בשמה הקודם אפריקה ישראל נכסים, הייתה בעבר חלק מאימפריית אפריקה ישראל של לב לבייב. ביג ומגה אור הובילו קבוצת משקיעים שבמרץ 2019 רכשה 51% מהחברה, ששמה שונה לאפי נכסים, בתמורה לכ־1.3 מיליארד שקל. חלקה של ביג בכך היה 13%, אך בסדרת מהלכים שביצעה בהמשך, האחרון בהם בחודש יולי, היא העלתה את החזקתה ל-89%.
ב-12 החודשים האחרונים עלתה מניית אפי נכסים ב-35%, בעוד מדד ת"א נדל"ן שבו היא נכללת עלה ב-9%. חלק מהעלייה יוחסה לאפשרות שביג תגיש הצעת רכש לרכישת שאר מניות החברה (על מנת לעלות להחזקה של מעל 90% נדרשת הצעת רכש לשאר בעלי המניות). שווי השוק של אפי נכסים מגיע כיום ל-5.9 מיליארד שקל.
