קשיים באכלוס לצד שיפור בנכסי העוגן: השנה המורכבת של ישרס
חברת הנדל"ן המניב התקשתה אשתקד לאכלס חלק מנכסיה, כשברקע המשבר בהייטק, הריבית הגבוהה, המלחמה והמצב הפוליטי; אך הכנסותיה התפעוליות עלו, בין היתר בזכות הנכס בגן הטכנולוגי בי-ם עם תפוסה של 99%, והנכס בפארק המדע ברחובות עם תפוסה של 91%
הנכסים של ישרס משקפים את הקשיים בשוק המשרדים. זאת על רקע השפעות המשבר בהייטק, הריבית הגבוהה, המלחמה והמצב הפוליטי.
חברת הנדל"ן המניב שבשליטת שלמה אייזנברג, שמרבית נכסי המשרדים שלה ממוקמים מחוץ לתל אביב, סובלת בחלק מהם מתפוסות נמוכות ומקושי לאכלסם.
נכסי ישרס מתפרסים באזורים שונים, כמה עיקריים מהם בירושלים, כמה אחרים בפתח תקווה, ונוספים ברחובות, נתניה, רמת גן, קרית עקרון ובמקומות נוספים - לצד נכס יחיד ברמת החייל בתל אביב.
6 מ-16 הנכסים הגדולים שלה היו מאוכלסים ב-2024 בתפוסה שנמוכה מ-90%, מהם נכס אחד בירושלים שבו 36 אלף מ"ר שהתפוסה בו מגיעה ל-30%, ואחר ברמת החייל שבו 33 אלף מ"ר עם 68%.
שני נכסי המשרדים בפתח תקווה, שבהם כ-93 אלף מ"ר, מאוכלסים ב-83% וב-78%. האחרון הגיע לרמת האכלוס הנוכחית בזכות הסכם עם מנהל הדיור הממשלתי שנחתם במהלך 2024, ובזכות הסכם להשכרת יתרת השטח לחברת מלם תים – גם כן בשליטתו של אייזנברג.
אייזנברג שמכהן כיו"ר החברה שוחח עם כלכליסט והסביר כי "ישרס מתמודדת עם המציאות הכלכלית הקיימת במדינה ובפרט עם המצב הבעייתי בשוק המשרדים. התפוסות הלא גבוהות נובעות מכך שחלק מהנכסים שלנו ותיקים ולכן כשדיירים עוזבים, לוקח זמן, במציאות הכלכלית הנוכחית, להכניס אחרים במקומם, ובאופן דומה לוקח גם זמן לאכלס נכסים חדשים".
הוא הוסיף כי "את הנכס בהר חוצבים בירושלים אנחנו משווקים כבר שנתיים וחצי ומצבו משקף את הקושי בשוק המשרדים בעיר בשיווקם של נכסים חדשים, שהשוכר העיקרי בה הוא מנהל הדיור הממשלתי ובלעדיו מצב השוק היה גרוע בהרבה. נכסים אחרים שלנו בעיר, שהם נכסים ותיקים, בהר חוצבים ובגן הטכנולוגי במלחה, מושכרים במלואם, וכאן זה נכס חדש. ברמת החייל זה סיפור אחר, הנכס שלנו שם ותיק יחסית, אבל הוא מתחרה בנכסים חדשים שהוקמו בשכונה שגם מתקשים באכלוס".
אולם לדברי אייזנברג, "בגלל שהנכסים כבר פועלים, כל תוספת של שטחי השכרה בהם יורדת לשורת הרווח, וזה מקור לשיפור בתוצאות". בהתייחסות חיובית לגבי המצב ברמת החייל הוא ציין כי "ההייטק שם בדעיכה ויש לנו יתרון כי הנכס שלנו קרוב לבית החולים אסותא, והאזור מתפתח לכיוון של פעילות רפואית".
בפועל, למרות הקשיים, ובעיקר בזכות שיפור בתוצאות נכסי התעשייה והמסחר שלה, ישרס מסכמת את 2024 עם עלייה של 4% ב-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) ביחס ל-2023, כשזה הגיע ל-469 מיליון שקל. ה-AFFO (רווח תזרימי תפעולי מתואם) שהוא המדד העיקרי לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב נותר יציב עם 345 מיליון שקל.
למרות הקשיים באכלוס הנכסים הוותיקים, שהם נכסי Class B באזורים פחות מבוקשים, הדבר שמסייע לישרס הוא פיזור השוכרים שלה. רבים מהנכסים מושכרים לכמה שוכרים במקביל, כך שגם אם חלק מהם עוזבים, שיעורי התפוסה לא נופלים בחדות.
מעבר לכך, לצד הנכסים הבעייתיים, לחברה כמה נכסי עוגן חזקים, כדוגמת הגן הטכנולוגי במלחה בירושלים (62 אלף מ"ר, 99% תפוסה ו-78 מיליון שקל NOI ב-2024), הנכס בפארק המדע ברחובות (41 אלף מ"ר 91% תפוסה ו-42 מיליון שקל NOI), והנכס שאותו היא משכירה לאלביט בחולון שבו 54 אלף מ"ר, שהניב עבורה 30 מיליון של ב-NOI ב-2024.
לנכסיה הקיימים של ישרס, בשטח להשכרה של 634 אלף מ"ר, עתידים להצטרף שישה נכסים נוספים בשטח של 139 אלף מ"ר. אך אייזנברג אינו מודאג לגבי אכלוסם: "רק באחד מהם, ברחובות, אנחנו בשלבי ביצוע, וגם הוא עתיד להסתיים רק ב-2026. אנחנו כבר במו"מ לגבי השכרתו אבל יש עוד מספיק זמן כדי להשלים זאת".
ישרס, שנסחרת בשווי של 3.7 מיליארד שקל, תחלק באפריל דיבידנד של 75 מיליון שקל. בשנה החולפת מנייתה עלתה ב-5%, מעט פחות ממדד ת"א מניב-ישראל שבו היא נכללת ועלה ב-6%.
