האם עסקאות 80/20 אכן מאיימות על יציבות ענף הנדל"ן?
הסיפור לעיל מזכיר לי בדיחה נשכחת משנות ה-60 של המאה הקודמת, בשיא המלחמה הקרה בין ארצות הברית לברית המועצות.
הבדיחה סיפרה על רץ אמריקאי שניצח רץ סובייטי. בתקשורת האמריקאית נכתב:" הרץ האמריקאי ניצח את הרץ הסובייטי". ואילו בתקשורת הסובייטית נכתב:" הרץ שלנו הגיע שני. האמריקאית הגיע לפני אחרון".
ובכן, במהלך הימים האחרונים הוציאה מחלקת המחקר של הכלכלן הראשי באוצר פרסום המאשש, לכאורה, את החלטת בנק ישראל במרץ 2025 לאסור על הקבלנים את מבצעי ה-80/20. על פי נתוני האוצר במהלך השנים 2021-2025 שבהם היו מבצעים אלה, בוטלו לא פחות מ-1300 מהם, מסיבות שונות, ובעיקר העדר יכולת של הרוכשים לעמוד בתנאי החוזה או פיגור גדול שלהם בתשלום המשכנתא.
דו"ח האוצר תמך בהחלטת בנק ישראל להפסיק את מבצעי ה-80/20, וגם הטיעונים לצורך בהפסקה היו זהים לחלוטין: העדר יכולת של הרוכשים לעמוד בתנאים, מה שישפיע חלילה על יציבות ענף הנדל"ן והקבלנים ומה שיותר חמור, לכאורה, עלול לפגוע בעתיד גם ביציבות הבנקים המסחריים.
נשמע משכנע? ובכן, לא בדיוק.
כמו בדוגמא המטעה של הרץ האמריקאי מול הרוסי, החסירה מחלקת המחקר של בנק ישראל נתון משמעותי: כמה עסקות בפועל של 80/20 בוצעו באותן 5 שנים, 20021-2025 והאם אכן סכנת הביטול של עסקות אלה הייתה גבוהה לאין שיעור לעומת עסקות "רגילות" עם פריסת תשלומים מאוזנת יותר?
ובכן, נתון מדויק כמה עסקות כאלה לא מצאתי, אבל הנתון שהן היוו כ-25 אחוזים מכלל העסקות של דירות חדשות עד חודש מרץ 2025, הופיעו באופן תדיר. ואם במהלך אותן 5 שנים שווקו כ-200 אלף דירות חדשות, הרי ש-25 אחוזים מהן מהוות לפחות 50 אלף דירות.
ובמילים אחרות: אם מתוך 50 אלף דירות(וייתכן מאוד שהמספר אף גבוה יותר) בוטלו 1300 עסקאות, הרי שמדובר באחוז זעיר של כ-2.5 אחוזים בלבד, מספר סביר לכול הדעות ובטח בתקופה מאתגרת זאת של מלחמה.
וכעת מגיע הדובדבן שבקצפת: עיון בדו"ח מחלקת המחקר של האוצר משנת 2023(מוזמנים לראות דרך הגוגל או AI) מצביעים על מרווח שבין 3.6 ל-6 אחוזים (!) מעסקאות הנדל"ן שמבוטלות, תלוי באיזה פלח שוק.
נשאלת כמובן השאלה: האם חוקרי מחלקת המחקר של בנק ישראל היו מודעים לכך כשפרסמו את הנתון 1300 דירות, שדו"ח אחר שלהם ציין אחוז הרבה יותר גדול של ביטול עסקאות נדל"ן בכלל השוק? ואם כן, זה נשמע מטריד. ואם לא היו מודעים לכך, ואכן פרסמו את הנתון בתום לב, זה מטריד לא פחות.
ובכלל, האם היה שווה לבטל את ה-80/20 שרק עשה טוב לשוק הדיור, הן לרוכשים והן לקבלנים, ובכך להוריד בכ-60 אחוזים את המכירות שלא לצורך, דווקא בזמן המלחמה הארוכה ביותר בתולדות המדינה?!
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא לשכת הקבלנים לשעבר
