משבר בנדל"ן או הזדמנות של פעם בעשור?
שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בעיצומה של "הסערה המושלמת", ודווקא בנקודה שברירית זו נוצרות הזדמנויות השקעה שלא נראו מזה עשור. לצורך ניתוח מעמיק של המצב, יש לבחון את מרכיבי היסוד של שוק הנדל"ן למגורים ואת האינטראקציה ביניהם.
המשוואה המורכבת של שוק הנדל"ן
שוק הנדל"ן למגורים מתבסס על שלושה מרכיבים מרכזיים: עלויות המימון של הקבלנים והיזמים, היקף התחלות הבנייה, והביקוש לדירות מצד רוכשים פוטנציאליים. כל אחד ממרכיבים אלו מצוי כיום במצב משברי.
חברות נדל"ן ציבוריות מסתמכות באופן מסורתי על גיוס הון באמצעות אגרות חוב, המאפשרות תכנון פיננסי ארוך טווח עם ריבית קבועה. בתקופת השפל של הריבית (2018-2022), כאשר הריבית עמדה על 0.1%, חברות רבות גייסו הון בתנאים אטרקטיביים. כעת, עם הגעת אגרות חוב אלו לפדיון, נאלצות החברות לגייס הון מחדש בתנאי שוק שונים לחלוטין. העלייה הדרמטית בריבית, שהגיעה לשיא של 4.75%, יצרה פער משמעותי בעלויות המימון. חברות שבעבר גייסו בריבית של כ-3%, מתמודדות כיום עם ריביות של כ-8% - עלייה של כ-166% בעלות גיוס החוב. שינוי זה משפיע ישירות על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים חדשים ועל מחירי הדירות.
היקף התחלות הבנייה מהווה אינדיקטור מרכזי להיצע העתידי בשוק. בנקודת הזמן הנוכחית, ניכרת מגמה ברורה של צמצום וולונטרי בפרויקטים חדשים, הנובעת ממספר גורמים מצטברים: חוסר בהירות לגבי ביקושים עתידיים מרתיע יזמים מהשקעות בסיכון גבוה; מצוקת מזומנים כפולה הנובעת מירידה בהיקף העסקאות לצד עלייה בעלויות המימון; מחסור חמור בכוח אדם בענף הבנייה, שהוחמר עקב המלחמה; ואסטרטגיה מכוונת של ויסות ההיצע מצד חברות הבנייה למניעת ירידת מחירים. נכון לתחילת 2025, מספר התחלות הבנייה למגורים בישראל נמצא בשפל היסטורי, מה שעתיד להשפיע על זמינות דירות בטווח הבינוני.
הביקוש לדירות מצד רוכשים, המרכיב השלישי במשוואה, הושפע באופן ישיר מהעלייה בריבית. רוכשים פוטנציאליים בוחרים להמתין לירידת הריבית בטרם ייטלו משכנתאות בעלות מימון גבוהה, ומעדיפים להפנות את כספם לאפיקי השקעה אלטרנטיביים המניבים תשואה גבוהה יותר. מלאי הדירות הריקות חצה מזמן את רף ה-60,000, והביקושים אינם צפויים להתאושש ללא מגמה ברורה של הורדת ריבית במשק הישראלי.
הזדמנות בעין הסערה
דווקא בנקודה זו של "הסערה המושלמת", בה משתלבים כל הגורמים השליליים - עלויות מימון גבוהות, צמצום בהתחלות בנייה, מצוקת נזילות אצל היזמים וירידה בביקושים - נוצרת הזדמנות השקעה ייחודית שלא נראתה בעשור האחרון. כדי למשוך רוכשים בתקופה מאתגרת זו, חברות יזמיות מציעות תנאי רכישה חסרי תקדים, הכוללים תשלום מקדמה של כ-20% בלבד במעמד החתימה והיתרה בסיום הפרויקט, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, ושדרוגים והטבות נלוות משמעותיות.
אמנם לא כל משקיע יכול לנצל את ההזדמנות הנוכחית - דירת 4 חדרים באזורי ביקוש במרכז הארץ דורשת מקדמה של כ-600,000 שקל (20% משווי של 3 מיליון שקל). עם זאת, קיימות מספר אלטרנטיבות למשקיעים המזהים את פוטנציאל ההתאוששות של מחירי הנדל"ן בטווח הבינוני-ארוך:
1. רכישה ישירה ב-Pre-sale מאפשרת רכישת דירה על הנייר עם מקדמה של 10%-20% בלבד. היתרון המרכזי הוא קיבוע מחיר נמוך לנכס שצפוי להתייקר. החיסרון נעוץ בדרישה לתשלום יתרת הסכום בתום הבנייה ובנזילות הנמוכה, כאשר רוב הקבלנים אינם מאפשרים מכירה טרם מסירת הדירה.
2. השקעה במניות חברות בנייה או במדד הנדל"ן הישראלי מציעה יתרונות של סכומי השקעה נמוכים יחסית, נזילות גבוהה ופיזור סיכונים. החסרונות הבולטים הם התנודתיות הגבוהה והיעדר נכס ממשי בתום ההשקעה.
3. השקעה בקרנות REIT מאפשרת חשיפה לנדל"ן מניב ללא רכישת נכס ספציפי וללא הגבלת זמן. היתרונות כוללים סכומי השקעה נמוכים, אופי פאסיבי ותזרים שוטף. החיסרון העיקרי הוא תשואה שוטפת נמוכה יחסית לאלטרנטיבות סולידיות כמו פיקדונות בנקאיים בתקופה הנוכחית.
4. קרנות השקעה ייעודיות לנדל"ן מהוות מנגנונים המאגדים משקיעים ליצירת כוח קנייה משמעותי מול קבלנים. ישנם שני מודלים עיקריים: קרנות במתכונת "קבוצת רכישה", המאפשרות למשקיעים לקבל דירות בתום הפרויקט במחיר מוזל, וקרנות השקעה המחזיקות בדירות עד למסירתן, מוכרות אותן בשוק, ומחלקות את הרווחים למשקיעים.
המשבר הנוכחי בשוק הנדל"ן הישראלי מייצר הזדמנויות נדירות למשקיעים בעלי ראייה ארוכת טווח ויכולת לזהות ערך בתנאי שוק מאתגרים. התמהיל הייחודי של תנאי מימון אטרקטיביים שמציעים היזמים, לצד התמיכה הבסיסית של מיעוט התחלות בנייה שיוביל למחסור עתידי בהיצע, יוצרים חלון הזדמנויות שעשוי להיסגר עם שינוי המדיניות המוניטרית והורדת הריבית במשק. המשקיעים המתוחכמים יבחנו את מגוון אפיקי ההשקעה העומדים לרשותם ויתאימו את האסטרטגיה ליכולותיהם הפיננסיות ולהעדפות הסיכון האישיות. אלו שיפעלו בזהירות, אך בנחישות, עשויים לצאת נשכרים ממה שנראה כעת כמשבר מתמשך בשוק הנדל"ן הישראלי.
שחר גולומב הוא מנהל בית השקעות ומרצה במכללת אפקה
