מאזן הכוחות בין עיריות ויזמים התהפך – מה זה אומר?
כיצד קרה שבעבר היזמים רדפו אחרי עיריות לקידום התחדשות עירונית, בעוד כיום אלו העיריות שנדרשות לשווק את עצמן מול היזמים
לאחרונה הנחיתי פאנל במסגרת הוועידה השנתית להתחדשות עירונית של מרכז הבנייה הישראלי, שעסק בסוגיה של מה עושות העיריות כדי לעודד יזמים לפעול בתחומן, והאם זה באמת משפיע על בחירות היזמים. במהלך שיחות ההכנה לפאנל היכתה בי התובנה הבאה – אם בעבר היו אלו היזמים שרדפו אחרי העיריות כדי לקדם תכניות של התחדשות עירונית, אז כיום מתהפכת משוואת הכוחות ואלו העיריות שנדרשות לשווק את עצמן מול היזמים. מה יצר את המצב הזה? ומה המשמעויות שלו על שוק ההתחדשות העירונית בישראל? את השאלות האלו נבחן במאמר זה.
משוק של עיריות לשוק של יזמים
אבל ראשית ננתח קצת יותר לעומק את התובנה המקורית - לא בכל יום רואים שינוי דרמטי בשוק כמו התהפכות התפקידים בין העיריות ליזמים. תחום ההתחדשות העירונית הופך יותר ויותר משוק של עיריות (בו ידן של העיריות על העליונה), לשוק של יזמים (בו ידם של היזמים על העליונה), והשינוי הזה הוא לא פחות מדרמטי. לכל הפעילים בענף מוכרת התחושה של המרדף הסיזיפי אחרי מחלקות ההנדסה בעיריות והוועדות לתכנון ובנייה. שלא אובן לא נכון – גם היום המרדף לאישור פרויקט הוא קשה, אך בכל זאת הוא אחר, ואם בעבר יזמים היו מוכנים לאכול כל "חצץ" אפשרי בדרך לפרויקט, אז היום זה כבר לא המצב.
אם אני אצטט את אחד המשתתפים בפאנל בהנחייתי – עמי פליישר, סמנכ"ל פיתוח עסקי מגורים בתדהר - אז היום הוא נמצא בפרויקטים חדשים בערים בהן הוא יודע שהמפגש בין הטרקטור לקרקע יהיה מהיר ככל האפשר. עדיין זה יהיה בטווח של שנים, אבל גם כאן ישנו הבדל בין 3 שנים עד לעלייה לקרקע, ובין 6 שנים עד לעלייה על הקרקע. זה נכון תמיד, וזה נכון בפרט בעידן בו הריביות גבוהות ומחיר הכסף יקר.
ההיתכנות הכלכלית משנה סדרי עולם
השאלה היא – מה יצר את המצב החדש? התשובה לדעתי מתחלקת לארבעה גורמים מרכזיים:
הגורם הראשון, הבניינים בישראל הולכים ומתיישנים, כאשר בנייני מגורים שלפני 20 שנים לא נכנסו לקטגוריה של התחדשות עירונית – הרי שכיום בחלוף שני עשורים הם בהחלט בקטגוריה של בניינים ישנים ובלויים. בפרט מלחמת חרבות ברזל חשפה את הפגיעות של הבניינים הישנים, והדירות חסרות הממ"ד, שהתחדשות עירונית נאותה תהפוך אותם לבניינים חדשים עם דירות ממוגנות בממ"ד. תחושת הביטחון שמעניק ממ"ד אין לה מחיר, וערים שלמות הבינו את החשיבות של התחדשות עירונית ולו עקב ההיבט הזה.
הגורם השני הוא ההיתכנות הכלכלית. לפני 20 שנים כאשר באה לעולם תמ"א 38, התכנית שהכניסה לחיינו את ההתחדשות העירונית, היו מתי מעט של ערים, בעיקר באזור המרכז, שהייתה כדאיות כלכלית לבצע בה את התהליך של התחדשות עירונית. זו גם הייתה אחת מנקודות הביקורת על התכנית – שהיא מספקת פתרון רק לאזור המרכז ומזניחה את הפריפריה ושאר אזורי ישראל. אבל כיום המצב אחר לחלוטין. עליית מחירי הדירות בישראל לא פסחה על אף אזור, וההיתכנות הכלכלית קיימת היום גם באזורים שנחשבו בעבר פריפריה, דוגמת: חיפה, נשר והקריות, אך גם מקומות נוספים פחות טריוויאליים, שמקבלים בנוסף טיפול צמוד מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, דוגמת – שלומי, עכו, חצור הגלילית וטבריה.
ציפוף של מתחמי המגורים
הגורם השלישי הוא הגידול הדמוגרפי של מדינת ישראל והצורך לצופף את הבנייה בערים כדי לייצר את הדירות לא רק של הדור הנוכחי אלא גם של הדורות הבאים. במדינה בה משאב הקרקע הוא יקר ובמחסור כרוני, הרי ששיטת הבנייה הישנה של מבני רכבת או שיכון בני 3-4 קומות עם 12 דירות בכול בניין או כניסה היא כבר לא הגיונית. במדינה שהאוכלוסייה שלה גדלה בקצב הגבוה ביותר בעולם המערבי, ושאין לה די עתודות קרקע חדשות, הפתרון היחיד הוא פינוי-בינוי, שבמהלכו נבנים מתחמי דיור שלמים בצורה חדשה, עם בנייה לגובה, באופן שמשלשת ולעיתים אפילו מרבעת את כמות הדירות באותו המתחם. זה קריטי לא עבור הדור הזה, אלא בעיקר עבור ילדינו ונכדינו, שיזדקקו לדירות וקיימת סכנה שייתקלו בשוק בו הדירות יהיו במחסור. הדרך להקטין את המחסור הזה היא באמצעות ציפוף מתחמי המגורים והתאמתם לביקושים באמצעות התחדשות עירונית.
אלא שכל הגורמים הללו הביאו גם לגורם רביעי, והוא – יכולת הייצור המוגבלת של היזמים. אם בעבר כל היזמים ניסו לעבוד באותן ערים באזור המרכז, אז היום כאשר השוק פתוח וכולל את מרבית שטחה של מדינת ישראל, הרי שברור שעומדת בפני היזם האפשרות לבחור בעיר אחת ולא בשכנתה. גם אם היזמים ייכנסו לעבודה בהיקף מלא, וזה לא המצב בעידן בו שוק העובדים של הענף מצוי במשבר מאז שעובדי הבנייה הפלסטינים לא מורשים להיכנס לעבודה בשטחי ישראל, הרי שכוח הייצור של היזמים מוגבל, הביקוש להתחדשות עירונית יהיה גדול מההיצע של הפתרונות, ומכאן גם היכולת של היזמים לבחור את המקומות בהם יעבדו.
שם המשחק הוא וודאות
אז מה מחפשים היזמים כאשר הם בוחרים היכן לעבוד? התשובה המרכזית היא וודאות. יזם רוצה לדעת שהתהליך של התכנון והאישורים יהיה בזמן סביר, ללא הפתעות מיוחדות, שהבירוקרטיה תהיה הגיונית, שמחלקות ההנדסה והוועדות המקומיות יהיו ברמת שירותיות גבוהה וגמישות בהתנהלותן. אין זה אומר שהיזמים מבקשים שהעיריות יזנחו את האינטרס של הציבור ויעדיפו בצורה מובהקת את האינטרס שלהם. כלל וכלל לא. אני כיזם, ואנחנו כיזמים, מכבדים את התהליך החשוב של הרגולציה, האישור והבקרה שבא לידי ביטוי בתהליך התכנון העירוני.
אבל הגישה צריכה להיות של הבנת הצד של היזמים, והצורך האקוטי שלהם לקבל וודאות מקסימלית בכל הנושא של אישור פרויקט. וודאות גם משמעה חוקי משחק ברורים, לדעת בצורה ברורה מה התמורות שניתן לספק לבעלי הדירות כיום, מה מידת הציפוף הקבועה בשכונה או בעיר, וודאות בנוגע לאורכם של הדיונים והתמשכותם, ועוד אינספור גורמים שצריכים להיות ברורים עוד כאשר הפרויקט הוא לא יותר מקובץ אקסל על המחשב של היזם.
דוגמא לעיר שעשתה את כברת הדרך הזו, כפי שעלה בפאנל, היא ירושלים. ירושלים זכורה לרבים כאחת הערים בהן היה קושי רב בהוצאה לפועל של פרויקטי התחדשות עירונית, והנה בשנים האחרונות היא עברה שינוי מהותי, כזה שהפך אותה גבוהה בדירוגי היזמים לביצוע התחדשות עירונית. למעשה, ירושלים כיום היא שיאנית ההתחדשות העירונית, והמובילה בישראל בקידום תכניות התחדשות עירונית. השינוי נבע מהרבה סיבות – אבל אולי המרכזית שבהן היא שינוי הגישה, כשההנהגה הנוכחית של ירושלים היא ללא ספק פרו התחדשות עירונית, והדבר מחלחל לכל אורך ורוחב המערכת העירונית.
זהירות לא להישאר מאחור
ונשאלת השאלה האחרונה – איך הדבר משפיע על השוק?
ובכן, בראש ובראשונה הדבר צריך לגרום לעיריות להבין שהן נמצאות בתחרות על ליבם של היזמים. הכוח עדיין נמצא בידיהן של העיריות, אבל זהו לא כוח אבסולוטי. ליזמים יש היום חלופות, והם יעבדו במקומות שיהיה להם נוח לעבוד בהם. עיריות צריכות היום לבחור באסטרטגיה של "אקטיביזם תכנוני" – כשמשמעות המונח היא יצירת תנאים המעודדים וודאות, נגישות והבנה של צרכי היזמים. כי את זה צריך לזכור – עיר שתדעה לעשות זאת – תצליח למשוך השקעות חדשות ולחדש את המרקם העירוני שלה. מי שלא תדע – עלולה להיתקע מאחור ולשנים ארוכות.
d&b – לדעת להחליט
