נתוני מכירת הדירות של הכלכלן הראשי לחודש מאי 2026, שפורסמו ביולי, הציגו עלייה משמעותית של כ־23% במכירת הדירות לעומת התקופה המקבילה, בעיקר בזכות גידול במכירת הדירות החדשות. ההסבר לעלייה במכירות מצד היזמים היה מבצע המכירות של גינדי בשדה דב, שעליו הכריזה החברה ביוני אשתקד. בעת היציאה למבצע עדיין לא היה לגינדי היתר בנייה לפרויקט, ולכן העסקאות הוגדרו כאופציות. רק עם קבלת היתר הבנייה ב־2026 הן הפכו לחוזי מכר מחייבים, נרשמו ברשות המסים כעסקאות ונכנסו למאגר העסקאות — מה שהקפיץ את נתוני המכירות הארציים.
המבצע של גינדי הציע דירות ב־49 אלף שקל למ"ר, עשרות אחוזים מתחת למחירי היזמים המתחרים בשדה דב, שמכרו באותה תקופה דירות במתחם ב־70–80 אלף שקל למ"ר. המבצע טלטל את השוק, ולאחריו הסבירו המתחרים בשיחות סגורות כי אי אפשר להשוות את המגרש שלהם לזה של גינדי, שנמצא במיקום טוב יותר, כמובן, וכי המחיר שהציעה גינדי רלוונטי רק לדירות בקומות הנמוכות ונועד בעיקר לייצר גימיק תקשורתי.
גימיק או לא, המבצע עשה את שלו. הוא טלטל את השוק, יצר עניין והביא את הרוכשים הפוטנציאליים, ובהם משקיעים רבים, למשרד המכירות של החברה. משם נכנסו אנשי המכירות לעבודה — וזה עבד. חודשים ספורים לאחר תחילת המבצע דיווחה החברה כי מכרה 602 דירות מתוך 708 דירות שייבנו בפרויקט.
הדוגמה של גינדי בשדה דב נוגעת רק לאזור אחד, הפונה לעשירון העליון, אך המבצעים והגימיקים של יזמי הנדל"ן הם כיום חלק בלתי נפרד מהפעילות השיווקית של כל חברת נדל"ן. חברה שלא תציע מבצעים לא תמכור. אז מדוע לא להוריד מחירים? היזמים חוששים מאוד מתרחיש שבו הציבור יבין שהמחירים יורדים ויעדיף להמתין, אף שבפועל זה מה שקורה כבר תקופה ארוכה. המבצעים הם למעשה דרך להוריד מחירים בלי להודות בכך שהם יורדים.
החברות מציעות כיום מגוון מסלולים שנועדו להקל על הרוכשים: הלוואות קבלן, מסלולים ללא הצמדה למדד, מבצעי 80/20, תשלומי שכירות ועוד. אלה כבר הפכו לסטנדרט, אך לצד זאת יש חברות שמייצרות פתרונות יצירתיים יותר — העיקר למכור.
אחת הדוגמאות הבולטות מהתקופה האחרונה היא מבצע המכרזים של פרשקובסקי. החברה הזמינה קונים פוטנציאליים להתמודד במכרז על הזכות לרכוש אחת מ־373 דירות שהציעה, רובן בשלבי פרה־סייל. לכל דירה נקבע מחיר מינימום הנמוך ב־10%–15% ממחיר המחירון, והקונים יכולים להגיש הצעות לרכישה.
דוגמה נוספת היא מבצע הטרייד־אין של חברת אב-גד, שמציע פתרון לאחד החששות הגדולים של משפרי הדיור — חוסר הצלחה במכירת הדירה הישנה. במסגרת המבצע הדירה הישנה תוערך על ידי שמאי, והרוכשים יידרשו להעביר לאב גד את ההפרש, שתעמיד את הדירה למכירה. מבצעים דומים הציעו גם אאורה, דוד אזולאי וחברות נוספות. אאורה, שבבעלות יעקב אטרקצ'י, מחפשת אפיקים לעודד מכירות, למשל דרך חבר, וזאת לאחר שחוותה ירידה במכירות ברבעון הראשון של 2026.
גם תשלומי שכר דירה למשך שנים הפכו למבצע, וגינדי החזקות היתה בין הראשונות שהשיקו את המודל שאומץ בהמשך על ידי חברות נוספות. הרעיון הוא שרוכשי הדירה יקבלו מהיזם תשלומי שכירות עד לאכלוסה, וכך יופחת הלחץ מתשלומי הדיור השוטפים בתקופה זו.
מה המשמעות של המבצעים על מחירי הדירות? בענף מעריכים את הירידות הריאליות בטווח של 10%–30%, בהתאם לפרויקט, אך אחת מתופעות הלוואי שעולות ממבצעי המימון היא היעדר היכולת של הגופים הרשמיים — הלמ"ס ומשרד האוצר — לדעת מהם מחירי הדירות האמיתיים. כיום לכולם ברור כי המחירים ירדו, אך לא ברור בכמה. בלמ"ס לא משקללים את ההטבות, ובאוצר מנסים לשקף את ההשפעה שלהם, אבל התמונה המתקבלת חלקית. אמירה כמעט חד־פעמית שמשקפת את מה שבאמת חווים יזמי הנדל"ן, ובכמה באמת ירדו הדירות, ניתן למצוא בדבריו של אורי לוין, מנכ"ל תדהר, אחת מחברות הנדל"ן היזמי הבולטות במשק. "מבצע המימון, ההטבות שהפכו נפוצות ועוד — גורמים לכך שלא רואים את הירידה במספרים... ומביאים לכך שהאפקט הפסיכולוגי של ירידת מחירים כזו לא מתבטא בפועל בשוק", הוא טען. לדבריו, בארבע השנים האחרונות מחירי הדירות ירדו בלא פחות מ־20%.
