ישראל מצטופפתמתחת לרדאר: ישראל החדשה קמה בראש העין ובבאר יעקב
ישראל מצטופפת
מתחת לרדאר: ישראל החדשה קמה בראש העין ובבאר יעקב
כשהאוכלוסייה צומחת ומחירי הדיור מזנקים איתה - הישראלים ממשיכים לעזוב את הערים הגדולות. מנגד, יישובי הלוויין נהנים מפריחה - ראש העין, חריש, נתיבות וקריית מוצקין בולטות במיוחד. פרופ' אלכס וינרב, דמוגרף חברתי ממרכז טאוב: "כל הדברים שמושכים לתל אביב פחות רלוונטיים אחרי הילד הראשון והשני. השאלה היא לאן להגר". מודל חדש לישראליות או עדות לכישלון המהדהד של ההתחדשות העירונית?
רבים מחפשים את היישוב שבו יוכלו לממש את החלום הישראלי הבורגני: משפחה, דירה ומכונית - אולי שתיים. הבחירות העדיפות עליהם, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הן ראש העין, חריש, באר יעקב, עפולה ובית שמש, שבהן נרשם מאזן ההגירה הפנימי הגבוה ביותר ב-2020-2016. לראש העין, למשל, היגרו במהלך תקופה זו כ-19.2 אלף תושבים יותר מאלו שעזבו אותה, ולחריש 17.1 אלף תושבים. השאלה הגדולה שנותרת באוויר היא אם הישראלים שואפים לעבור לשכונות החדשות או נדחקים אליהן משום שהערים הגדולות מסרבות להתחדש ואינן מתאימות את עצמן לקליטת משפחות חדשות.
ההגירה החיובית הגדולה לערים (כלומר יותר אנשים הגיעו אליהן מאלו שעזבו אותן) כמו ראש העין וחריש הולכת יד ביד עם ההגירה השלילית מהערים הגדולות (יותר עוזבים מתושבים נכנסים). על פי נתוני הלמ"ס, ברוב הערים הגדולות בישראל, אלו המאכלסות יותר מ-200 אלף איש, יש הגירה שלילית שהסתכמה במהלך התקופה המדוברת ב-95.8 אלף בני אדם. המובילה היא ירושלים, שבה מאזן ההגירה עמד על כ-36 אלף בני אדם, פי 2.5 מהבאה ברשימה אשדוד, שבה מאזן ההגירה השלילי עמד על 14.4 אלף בני אדם. ערים נוספות שמובילות בהגירה שלילית הן בני ברק, שבה נרשמה הגירה שלילית של 12.2 אלף בני אדם, ובת ים, שבה נרשמה הגירה שלילית של 10.4 אלף בני אדם.
נתונים אלו משקפים בין היתר את הקושי של הערים הגדולות לספק לתושביהן תשתיות ראויות ומגורים במחירים סבירים על רקע הגידול העצום באוכלוסייה. בה בעת הנתונים משקפים את שאיפתם של הישראלים לחיים נוחים יותר וצפופים הרבה פחות ממה שהערים הגדולות מציעות להן. לא בכדי ההגירה החיובית הגבוהה ביותר היתה בערים הקטנות יותר. כך ביישובים עירוניים עד 100 אלף תושבים הסתכמה ההגירה החיובית ב-63.4 אלף בני אדם, 40% מהם ביישובים שאוכלוסייתם היא 20-10 אלף תושבים. בנוסף לכך ביישובים שהוגדרו ככפריים הסתכמה ההגירה החיובית בתקופה זו ב-19.6 אלף בני אדם. במילים אחרות, ההגירה החיובית לערים הקטנות והבינוניות גורמת לישראלים רבים לממש את החלום הישן של "בית ליד הכפר" לא רחוק משם ביישובים כמו באר יעקב וראש העין.
7 צפייה בגלריה
"כל הדברים שמושכים לתל אביב פחות רלוונטיים אחרי הילד הראשון והשני". חפשו את הישראלים בראש העין
(צילום: אוראל כהן)
נכון לסוף 2021 מתגוררים בראש העין כ-73 אלף תושבים, עלייה מטאורית של 60% מאז 2016 ועלייה של 126% ב-25 השנים האחרונות. בבאר יעקב מתגוררים כ-30 אלף תושבים, עלייה של 43% מאז 2016 ועלייה של 277% ב-25 השנים האחרונות.
כאשר בוחנים את הערים הגדולות בישראל - ירושלים לא לבד במגמת ההגירה השלילית. מגמה דומה בולטת גם בערי המטרופולין האחרות: חיפה, תל אביב ובאר שבע. בחיפה הפער בין מספר התושבים שעזבו את העיר לעומת אלו שהגיעו אליה עמד על כ-12 אלף בני אדם, בתל אביב על כ-4,000 בני אדם, ובבאר שבע על כ-8,000 בני אדם.
אף שהסיבות להגירה השלילית שונות בין המטרופולינים, היא מעניינת במיוחד לנוכח העובדה שמדובר בתופעה גורפת לכל ערי המטרופולין. מנגד, רובם המוחלט של יישובי הלוויין בכל אחד מהמטרופולינים נהנו מהגירה חיובית. כך למשל בזמן שההגירה השלילית בחיפה הסתכמה בכ-12 אלף בני אדם, בקריית מוצקין נרשמה הגירה חיובית של 3,300 בני אדם, בטירת כרמל נרשמה הגירה חיובית של 3,200 בני אדם, ובעתלית כ-2,300 בני אדם. בבאר שבע עמדה ההגירה השלילית על כ-8,000 בני אדם, ואילו בנתיבות נרשמה הגירה חיובית של 3,200 בני אדם, באופקים 3,100 בני אדם, בשדרות 2,900 בני אדם, ובקריית גת 1,400 בני אדם.
העובדה שיותר ויותר אנשים בוחרים להגר לערים כמו ראש העין, חריש ובאר יעקב, שממוקמות בגבולות הקיצוניים ביותר של מחוז המרכז ומחוז חיפה, מלמדת שגם ערי הלוויין במעגל השני של המטרופולינים הגדולים, ובפרט בערי הלוויין של תל אביב וחיפה, כבר לא מצליחות לספק את הצרכים של הישראלים. יוקר המחיה והצפיפות הגדולה שהחלה להתגלגל ממרכזי המטרופולין לערי הלוויין במעגל השני דוחקים יותר ויותר ישראלים לעבר ערי הלוויין במעגל השלישי.
המעגל שמזין את עצמו
כאשר בוחנים את מגמות ההגירה ברמת המחוזות נחשפת דינמיקת הגירה מרתקת ולפיה עזבו את מחוז תל אביב כ-23.5 אלף בני אדם יותר מאלו שהגיעו אליו. במחוז המרכז הצמוד לו המצב היה הפוך, היגרו אליו כ-31 אלף בני אדם יותר מאלו שעזבו אותו. חשוב לומר כי ההגירה למחוז המרכז היא לא רק מכיוון מחוז תל אביב אלא גם משאר המחוזות. במחוז ירושלים, למשל, נרשמה הגירה שלילית של 25.7 אלף בני אדם, רובם חילוניים שמאסו בצביונה הדתי של העיר.
לדברי פרופ' אלכס וינרב, דמוגרף חברתי ומי שמנהל המחקר במרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל, ההגירה ממחוז תל אביב למחוז המרכז היא תוצאה של שינוי בצרכים הכלכליים של המהגרים שמשתנים עם מסלול החיים שלהם. "הגורם העיקרי להגירה", אומר וינרב, "הוא גילי המהגרים. דפוסי ההגירה מתחילים לעלות בסוף שנות העשרה, ומגיעים לשיא בסוף שנות ה-20 תחילת שנות ה-30. אחר כך זה מתחיל לרדת. אנשים מסיימים צבא, ואז הם נוהרים לתל אביב. אני מעריך שיש לא מעט צעירים שהגיעו לתל אביב, התחתנו עד סוף שנות ה-20, ילדו את הילד הראשון ואולי גם את השני ואז עזבו. כל הדברים שמשכו אותם לתל אביב, אופי החיים התוסס, כבר פחות רלוונטי והרבה יותר יקר. השאלה היא לאן להגר. מפני שאנשים בשלב הזה כבר קשורים למקום העבודה שלהם ולאזור, הנטייה היא להישאר במרכז ולא להצפין או להדרים. הצפיפות מתגלגלת מתל אביב למרכז. זה הופך את כל האזור לגוש עצום וצפוף".
מספר העולים לישראל שהשתקעו במחוז מרכז היה גבוה ממספר התושבים שהתגוררו במחוז מרכז והיגרו למדינה אחרת. יחד עם ההגירה הפנימית נוספו למחוז בסך הכל כ-59 אלף בני אדם
בנוסף למעבר תושבים בין המחוזות בתוך ישראל, נוספו למחוז המרכז כ-27.7 אלף בני אדם מהגירה חיצונית, כלומר מספר העולים והאזרחים הישראלים שחזרו למדינת ישראל והשתקעו במחוז מרכז היה גבוה ממספר התושבים שהתגוררו במחוז מרכז ועזבו למדינה אחרת. יחד עם ההגירה הפנימית שצוינה קודם לכן, נוספו למחוז בסך הכל כ-59 אלף בני אדם, מדובר על סדר גודל של עיר בגודל גבעתיים, נהריה או קריית אתא. לשם השוואה, מאזן ההגירה הכולל באותה תקופה במחוז תל אביב הסתכם ב-1.6 אלף בני אדם, במחוז הצפון בכ-10 אלף בני אדם, במחוז הדרום בכ-15.3 אלף בני אדם, ובמחוז חיפה ב-35.2 אלף בני אדם, בעיקר בגלל המעבר לחריש.
ההגירה לאזור המרכז מובנת וכמעט ברורה מאליו לאור העובדה כי מחוזות תל אביב ומחוז המרכז הם הלב הכלכלי והתרבותי של מדינת ישראל. רוב החברות הגדולות, התעשיות, מרכזי הבנקים וחברות הביטוח ממוקמים באזור זה ומושכים אוכלוסייה רבה. גם רובן המוחלט של חברות הסטארט-אפ וההייטק ממקומות באזורים אלו. 77.5% מכלל חברות הסטארט-אפ בישראל ממוקמים במחוז המרכז ובתל אביב, כאשר השכר הממוצע בחברות אלו במחוז תל אביב גבוה ב-35% מהשכר הממוצע במחוז הדרום, וב-19% מהשכר הממוצע במחוז הצפון.
במחוז הדרום ובמחוז תל אביב הביקוש לדירות חדשות גבוה ממספר הדירות שסיימו לבנות באותה תקופה. בשאר המחוזות קצב סיום הבנייה עוקף את הביקוש, ובמחוז חיפה יש פער בולט במיוחד של 28%
אחת ההשלכות של ההגירה הגדולה למחוז המרכז ותל אביב, יחד עם הריבוי הטבעי באזור, היא הגידול העצום בביקוש לדירות למגורים. אמנם מאז 2016 סיימו לבנות כ-250 אלף יחידות דיור בישראל, כאשר מתוכן כ-106.5 אלף (43%) במחוז תל אביב והמרכז, אך הביקוש כיום גובר בצורה משמעותית על ההיצע. על פי סקרי הלמ"ס, במהלך התקופה המדוברת בשני המחוזות האלו הביקוש לדירות חדשות הסתכם ב-111.6 אלף דירות.
באופן כללי הביקוש בישראל לדירות חדשות נמצא בעלייה. בשנת 2018 הביקוש לדירות חדשות עמד על 41.8 אלף דירות, ב-2019 על 52.6 אלף דירות, וב-2020 על 54.7 אלף דירות. בשנת 2021 המספר גדל משמעותית, ונכון לנובמבר באותה שנה עמד על 62.5 אלף דירות. שיא של כל הזמנים. במחוז הדרום ומחוז תל אביב הביקוש לדירות חדשות גבוה ממספר הדירות שסיימו לבנות באותה תקופה. במחוז הדרום חסרו כ-2.7 אלף דירות, ובמחוז תל אביב כ-3.5 אלף דירות. בשאר המחוזות קצב סיום הבנייה עוקף את הביקוש, ובמחוז חיפה אף ישנו פער בולט במיוחד של 28%, שהם כ-8.5 אלף דירות שנבנו יותר מהביקוש לדירות חדשות.
הביקוש הגבוה למגורים במרכז הארץ גורר אחריו עליות מחירים, שממילא גבוהים ושעבור רבים הם לא בהישג יד. המחירים הגבוהים גורמים לאנשים רבים לחפש אלטרנטיבות למגורים באזורים רחוקים, שבהם, באופן הגיוני, המחירים נמוכים בהרבה. אלא שהדינמיקה שפועלת בתוך מרכזי הביקוש מתחילה לפעול גם באזורי הספר, והתוצאה היא שבחלק מהערים מחירי הדירות מתחילים לעלות בצורה דרמטית, ובדרך כלל יותר מאשר בערים המרכזיות בגוש דן.
לבקשת "כלכליסט", סיפקה חברת פרופדו, חברת סטארט-אפ שעוסקת בתחזיות למחירי דירות המבוססות אלגוריתמיקה ובינה מלאכותית, את המחיר הממוצע למ"ר ביישובים של יותר מ-5,000 תושבים, ושנעשו בהם יותר מ-100 עסקאות בממוצע בשנה. הנתונים, שנדלו מאתרי הרשויות השונים, עברו בדיקה קפדנית כדי לסנן הטיות שעלולות היו לנבוע מהקלדות לא נכונות של נתוני העסקאות או מעסקאות קיצון, שהיו עלולות להטות את הממוצע בצורה דרסטית. בסך הכל הופקו נתונים לגבי 76 רשויות.
על פי הנתונים, המחירים הממוצעים למ"ר הגבוהים ביותר באופן לא מפתיע הם בתל אביב, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה ורמת גן, שבהם המחיר למ"ר נע בשנת 2021 היה 39-32 אלף שקל. לשם השוואה, בבאר יעקב המחיר באותה שנה עמד על 23.3 אלף שקל למ"ר, בראש העין על 20.7 אלף שקל למ"ר, ובחריש על כ-13 אלף שקל למ"ר. אולם כאשר בוחנים את השינוי במחיר למ"ר מאז 2016 עולה שראש העין ובאר יעקב נמצאות בין עשר הערים שבהן היתה העלייה הגדולה ביותר במחיר למ"ר. בראש העין נרשמה עלייה של 25% במחיר הממוצע למ"ר, ובבאר יעקב 20%. לעומת זאת, בתל אביב וגבעתיים נרשמה עלייה של 15% במחיר למ"ר, ברמת גן נרשמה עלייה של 14%, ובהרצליה נרשמה עלייה של 13%. יוצאת דופן היא רמת השרון, שבה נרשמה עלייה של 21%. יש לציין כי בחריש המחיר למ"ר עלה ב-2% בלבד, ככל הנראה בעקבות מלאי גדול של דירות שעדיין לא נרכשו.
90% מהדירות שנבנו בישראל מאז 2016 בנות ארבעה חדרים. מתוך 1,028 יישובים שבהם נבנו יחידות דיור בתקופה זו, ב-825 יישובים נבנו רק דירות עם יותר מארבעה חדרים
למקרה שתהיתם אם יש משהו מיוחד בראש העין, חריש או באר יעקב שגורם לאנשים לרצות לעבור לגור שם, פרט למחירי דירות נמוכים יותר או במקרים זניחים של העדפה אישית או קרבה למקומות העבודה, הרי שנתוני הלמ"ס חושפים כי אין הבדל משמעותי בין ערים כמו ראש העין, חריש ובאר יעקב לבין ערים אחרות בישראל בכל הנוגע לסוג הדירות שנבנות בהן. באופן כללי הנטייה של היזמים והקבלנים היא לבנות דירות בנות ארבעה חדרים ומעלה כאשר 90% מהדירות שנבנו בישראל מאז 2016 בנות ארבעה חדרים. מתוך 1,028 יישובים שבהם נבנו יחידות דיור בתקופה זו, ב-825 יישובים נבנו רק דירות עם יותר מארבעה חדרים. על פי הנתונים, בתקופה זו נבנו בחריש כ-8,419 יחידות דיור, ובבאר יעקב כ-2798 יחידות דיור, כולן דירות בנות ארבעה חדרים ומעלה.
נקודה אחרונה למחשבה
הגירה היא אחד משני הגורמים שמשפיעים על גידול האוכלוסייה, וכפועל יוצא על בעיית הצפיפות בישראל. בניגוד למדינות שמעודדות הגירה כגון ארה"ב וקנדה, בישראל הגורם הדומיננטי שמשפיע על גידול האוכלוסייה הוא דווקא הריבוי הטבעי. על פי נתוני הלמ"ס, בין השנים 2020-2009 שיעור הריבוי הטבעי מסך הגידול עמד על 84%, לעומת שיעור של 16% במאזן ההגירה. יש לציין כי בחמש השנים האחרונות שיעור מאזן ההגירה מסך הגידול גדל בהדרגה, ובשנת 2019 אף עמד על 22% מסך הגידול באותה שנה.
משקלו הנמוך יחסית של מאזן ההגירה (כלומר מספר העולים והמהגרים למדינה מול מספר התושבים המהגרים ממנה למדינה אחרת) מסך הגידול גורם לרוב העוסקים בבעיית הצפיפות לשים את נושא ההגירה בצד. אולם כאשר ממירים את האחוזים של מאזן ההגירה למספרים אבסולוטיים עולה כי מדובר בכ-300 אלף בני אדם, סדר גודל של אוכלוסיית חיפה. לא נתון שניתן להתעלם ממנו כאשר אנחנו מבקשים לעסוק בבעיית הצפיפות.
וכאן בולט במיוחד כישלונה של מדינת ישראל לספק תשתיות כגון מגורים ותחבורה ציבורית שיתאימו לגידול באוכלוסייה. במקום שרשויות השלטון יקדמו יותר התחדשויות עירוניות בערים הקיימות, כך שיוכלו להכיל את תוספת האוכלוסין, הן מאלצות, גם אם בצורה לא ישירה, את התושבים להידחק החוצה לעבר פרוורי המחוזות הגדולים. אלא שכאן מגיע חטא נוסף - תכנון עירוני לקוי בערים כמו ראש העין וחריש גורם להקמה של שכונות ואף ערי "שינה" אנונימיות ונעדרות תכנון עירוני.
