"ממ"ד הפך לסטנדרט בסיסי"
מלחמת חרבות ברזל יצרה ביקוש שיא לדירות עם ממ"ד אך המתקפה באיראן כבר הפכה אותו לחובה בכל בית. איך הדבר ישפיע על מחירי השכירות והדיור?
ממ"ד – מרחב מוגן דירתי – היה מאז ומתמיד משהו שמומלץ מאוד שיהיה בכל דירה, אולם בפועל זה לא המצב. מיליוני אזרחים בישראל גרים בבניינים ישנים שבהם אין ממ"ד ולכן נאלצים לרדת למקלטים בעת הצורך, לצאת לחדר מדרגות או למצוא את "המרחב המוגן ביותר", בהתאם להנחיות. אלא שבשנים האחרונות, ובמיוחד מאז "מלחמת 12 הימים" בין ישראל לאיראן בחודש שעבר, המציאות השתנתה וכיום ממ"ד בדירה הוא כבר סוג של חובה.
"ממד הפך לסטנדרט בסיסי בשוק המגורים", קובע רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן. "זו דרישה מובהקת מכל הסגמנטים: זוגות צעירים, 'מצמצמי דיור' (הגדרה לקהל, לרוב מבוגר יותר, שעובר לדירה קטנה יותר לאחר שהילדים עוזבים) וכמובן משפחות צעירות עם ילדים. זו דרישה שכבר אינה נתונה עוד לשיקול אלא חובה. אנחנו רואים את זה באופן מובהק בכל משרדי המכירות של הפרויקטים: דירות עם ממ"ד זוכות לביקוש גבוה יותר וקצב סגירת העסקאות מהיר בהרבה".
לדבריו, הפיכת הממ"ד לחובה בכל בית עשויה להוביל לגל השקעות של בעלי דירות בהוספת ממ"דים. בעלי דירות בבניינים ותיקים מבינים שהיעדר ממ"ד עשוי להוות חסם של ממש. הצורך קיים והרציונל הכלכלי ברור. לכן אנחנו מעריכים שנראה יותר יוזמות פרטיות, שבהמשך יצטרפו למהלכים מוסדרים של חיזוק והתחדשות. במקביל, יידרש מענה מצד הרשויות המקומיות להקלות והיתרים, אחרת הפוטנציאל לא יתממש. במקומות שבהם ערך הקרקע גבוה, בהחלט נוכל לראות כדאיות אמיתית בהשקעה שכזו, שתתורגם גם לעליית ערך מיידית".
"בלי ממ"ד הדירה נשארת על המדף"
לירן סלע מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים מסביר כי העדר ממ"ד בדירות עשויה להיות הגורם שחוסם סגירה של עסקאות – ואף פוגע משמעותית בערך הדירה. "ממש לאחרונה דירת דופלקס באזור מערב ראשל"צ שנחשב למבוקש מאוד הייתה על סף מכירה לפי מחיר של 3.9 מיליון שקל. בעקבות המלחמה העסקה הושהתה. כיום ההצעות שמתקבלות נמוכות מ-3.4 מיליון ויש מעט מאוד מהן למרות האטרקטיביות של השכונה".
לדבריו, הוספת ממ"ד היא צעד שמשתלם במיוחד לבעלי הדירה. "הסבת חדר קיים בדירה לממ"ד, שמבוצעת באופן פרטי על ידי בעלי הדירה נעה בין 12-15 אלף שקל. המשמעות היא שחדר בגודל של 12 מ"ר למשל יעלה עד 180 אלף שקל. במידה וכל הבניין עושה את זה כחלק מפרויקט עלות הבנייה פוחתת אך ייתכן כי עלות ההיתרים תתייקר. בין אם בוחרים בדרך כזו או אחרת, חשוב להבין דבר פשוט: דירות בלי ממ"ד נשארות על המדף. כבר מאוקטובר אנחנו רואים את זה וכעת, כשהביקוש דועך עוד יותר, זה ניכר אפילו יותר".
לאור זאת, ממליץ סלע לבעלי דירות להוסיף ממ"ד ולהתייחס לכך כהשקעה לכל דבר. "זו השקעה משתלמת למדי שתניב ערך הן בצד הכלכלי והן בצד הפסיכולוגי", הוא מחדד. "למשקיעים שרוכשים דירות כאלו להשקעה שווה לכלול את עלות ההוספה מבעוד מועד ולקצור את הפירות בהמשך".
"ביקוש גבוה, במיוחד לדירות חדשות"
קיום או העדר ממ"ד בדירה היא סוגיה שמשפיעה גם על מחירי הדיור והשכירות, בפרט שבדירות חדשות אחד מחדרי הדירה נבנה כממ"ד. לדברי כהן, המגמה בשוק ברורה. "מחירי הדיור ממשיכים לעלות וכך גם מחירי השכירות. בשנים האחרונות הוצאות הבנייה עלו משמעותית וכמובן שבעקבות המצב הביטחוני, העליות החריפו. אם לא די בכך הרי שעלויות העבודה והחומרים התייקרו, וגם הביטוחים הפכו לגורם מהותי יותר בתחשיב. ההנחה שנראה ירידת מחירים אינה עומדת במבחן השטח. הביקוש גבוה, במיוחד לדירות חדשות, והתוצאה היא שוק שמייצר עסקאות בקצב מואץ. כל עוד לא ייפתרו חסמי ההיצע, השוק ימשיך במגמת עלייה".
