המוות שאיים על פרויקט התחדשות עירונית: כשירושה עוקפת הערת אזהרה
פרויקט התחדשות עירונית נעצר רגע לפני הריסה, בעקבות רישום ירושה שעוקף הערת אזהרה. האם הגיע הזמן לתקן את החוק?
מעשה שהיה כך היה: בניין ישן במרכז תל אביב עמד לפני מהפך. הבניין חתם על הסכם התחדשות עירונית להריסה ובניה מחדש עם יזם מוכר, הערות אזהרה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין המונעות מבעלי הדירות בבניין לבצע כל עסקה במקרקעין אלא אם יקבלו לכך מראש את הסכמת היזם, הבקשות להיתר בנייה הוגשו, ומסע ארוך של תכנון ומו"מ הגיע לסופו – ההיתר המיוחל התקבל.
במסגרת ההכנות לקראת שלב ההריסה והתחלת הבנייה, היזם גייס ליווי בנקאי מאחד הבנקים הגדולים. כל בעלי הדירות חתמו על מסמכי משכנתא – ובעבור חתימתם קיבלו התחייבות להפקת ערבויות בנקאיות, לפי תנאי ההסכם. זהו שלב קריטי בפרויקט, כי בלעדיו אי אפשר למכור דירות, לקבל את המימון הבנקאי או להתחיל את הביצוע בפועל.
היזם עמד בתנאים: גייס ליווי בנקאי, כלל בעלי הדירות חתמו על מסמכי המשכנתא, והבנק התחייב להנפיק ערבויות בנקאיות כנגד חתימתם. שלב השיווק המוקדם של הדירות החדשות (ה"פרי-סייל") יצא לדרך, הדיירים פינו את הדירות, והיזם החל לתאם מול העירייה את מועד הריסת המבנה – אתגר לא מבוטל לנוכח סמיכותו לבית ספר פעיל. ההריסה אושרה לביצוע אך ורק בימי חג, בהם אין לימודים – ובעונה זו, ימי חג הפסח. הפרויקט עמד על קו הזינוק, מוכן לצאת לדרך.
רק שלרשימת המטלות הצטרפה מטלה אחת בלתי צפויה – טרגדיה: אחת מבעלי הדירות הלכה לעולמה, לאחר שכבר חתמה על מסמכי המשכנתא.
היורשים מיהרו, ובתוך ימים ספורים התקבל צו הירושה. בזכות שדרוג משמעותי במערכות הרשם לענייני ירושה, ניתן היום להורות בלחיצת כפתור על העברת הצו לרשם המקרקעין – וכך היורשים נרשמו כבעלי הזכויות. אלא שכאן התחילה התקלה.
למרות שרשומה הערת אזהרה לטובת היזם, שמונעת ביצוע עסקאות במקרקעין – הרי שירושה איננה מהווה "עסקה במקרקעין" ולפיכך הערת האזהרה אינה חוסמת את רישום הירושה.
כשהגיע הרגע לרשום את המשכנתאות, רשם המקרקעין סירב. לטענתו, המשכנתא נחתמה על ידי בעלת הדירה המנוחה, ואילו כעת רשומים כבעלי הזכויות היורשים – והם אינם חתומים על מסמכי המשכנתא. היזם ביקש להפעיל ייפוי כח בלתי חוזר עליו חתמה המנוחה בחייה – אך גם כאן נתקל בסירוב. ייפוי הכח, כך נטען, לא מועיל מול יורשים שכבר רשומים כבעלי זכויות בלשכת רישום המקרקעין.
מה עשו היורשות? סירבו לחתום. בתואנות שונות ומשונות.
ומה קרה לפרויקט? נכנס לקיפאון.
הפרויקט כולו תלוי על בלימה, אי אפשר להפעיל את הליווי הבנקאי, הבניין לא נהרס, ודירות חדשות לא נמכרות, כי עתיד המיזם מעורפל. במשך כל חודש שעובר, עלויות היזם ממשיכות להאמיר, תשלומי שכר דירה לדיירים המפונים נצברים, עלויות הבניה הקבועות בהסכם אשר נחתם עם הקבלן הולכות ותופחות עם כל מדד שמתפרסם, והיזם – עומד בפני מצב בלתי אפשרי, הגובל באבסורד, לאחר שכבר השקיע סכומי עתק, הכל בגלל תקלה משפטית פשוטה, כמעט טכנית.
וזה לא מקרה נדיר. בכל פעם שדייר נפטר אחרי שנרשמה הערת אזהרה, הפרויקט כולו תלוי ברצונם הטוב של יורשיו – גם אם לא היו צד להסכם, גם אם לא היו מעורבים כלל.
הפתרון פשוט, והגיע הזמן ליישם אותו: יש לתקן את החוק כך שכל רישום ירושה במקרקעין שיש עליהם הערת אזהרה – יצריך את הסכמת מוטב ההערה. בדיוק כפי שנדרש בכל פעולה אחרת.
עד אז – כל פטירה תמימה עלולה להפיל פרויקט שלם.
מאת עו"ד מורן אביב, שותפה – מנהלת תחום יזמים, לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' – עורכי דין
d&b – לדעת להחליט
