אחריות המדינה לזינוק במחירי הדיור
עכשיו זה רשמי: נתוני מחלקת המחקר של למ"ס מצביעים על כך שהמדינה, היא היא, שגרמה מאז שנת 2004 לעלייה המסחררת במחירי הדיור במדינת ישראל, יותר מכל מדינה אחרת בעולם.
על פי נתונים אלה מחירי הדיור עלו מאז 2004 בשיעור של כ-230 אחוזים. ובמילים אחרות, דירה ממוצעת שנמכרה לפני שני עשורים במיליון שקלים, נמכרת כיום בכ-2.3 מיליון.
העובדה שלמדינה יש חלק מרכזי, אם לא מוחלט בתדלוק מחירי הדיור, מביאים חוקרי למ"ס נתון מאיר עיניים במיוחד: מאז 2004 זינקו מחירי הקרקע לבנייה בממוצע בכ-263 אחוזים, כלומר בכ-33 אחוזים יותר מהעלייה במחירי הדיור,שכן עלות הקרקע היא הגורם מספר 1 והמרכיב היקר ביותר בעלות הדירה.
ובמילים אחרות: מי שמאשים בשיחות חברה של ערבי שישי את הקבלנים בזינוק ברמות מחירי הדיור, מוטב שיחשוב פעמיים, שהרי מחיר הקרקע מהווה מרכיב מרכזי ביותר במחיר הדירה ובאזור הביקוש מגיע עד לכ-60 אחוזים מהמחיר הסופי.
משמע, לא רק שהקבלנים אינם חוככים ידיהם בהנאה ככל שרמות המחירים מזנקות אל על, אדרבה, הרווח שלהם על מכירת דירות הולך ופוחת, וגם הסיכון הולך וגדל ככל שמגמה זה נמשכת. חשוב להבין, עד שכבר מסיימים פרויקט לאחר 7 שנים בממוצע, היזמים כבר לא יכולים לקנות את הקרקע בחזרה כולל הרווח מבניית הפרויקט.
ואם נוסיף למחיר הקרקע גם מרכיבים נוספים, דוגמת הריבית הגבוהה שייקרה מאוד את המימון הבנקאי במהלך השנים האחרונות, המחסור הקריטי בכ-80 אלף עובדים, מה שגרם לזינוק חסר תקדים בתשומות הבנייה, את הגיוס המאסיבי של מנהלים ועובדים לטובת המצב המלחמתי במהלך השנה וחצי האחרונה, נבין כי לא רק שלא ניתן להאשים את הקבלנים, אדרבה, צריך להבין את המצוקה שרבים מהם נקלעו אליה ולסייע להם ככל האפשר.
דוגמא מובהקת לכך מהווים הקנסות הכבדים, שלא לדבר על תביעות, שאותם חווים הקבלנים כתוצאה מהעיכובים המתמשכים והולכים במסירת דירות. זהו, לטעמי, מצב של ביצה ותרנגולת, שהרי איך בכלל מקבלי ההחלטות במדינה יכולים להמשיך במצב של "עסקים כרגיל", ולתת לקבלנים לשאת את המציאות הבלתי אפשרית הזו?
העובדה שעל פי הערכה זהירה קרסו במהלך 2024 מאות רבות של חברות בנייה, ובמיוחד חברות קטנות ובינוניות ועוד כהנה וכנה חברות נקלעו לקשיים, עובדה זו תבוא בסופו של דבר לידי ביטוי במשבר חסר תקדים במשק הישראלי, כולל אבטלה של רבבות עובדים בענף וכמובן, מצוקה של רבבות רוכשי דירות שיעמדו, חלילה, בפני שוקת שבורה.
האם אפשר וניתן לפתור את תרחיש האימים הזה? בוודאי בוודאי.
ראשית, על המדינה לשים קץ אחת ולתמיד על מונופול רמי על שיווק הקרקע ולדאוג שתשווק במחירים סבירים ולהפסיק את שיטת המכרזים הנוכחית (בו המציע השלישי זוכה) שרק מתדלקת את רמות מחירי הקרקע.
שנית, למצוא דרך להקל את בעיית המימון, במיוחד באמצעות הורדת ריבית בנק ישראל כמה שיותר מהר, ובאופן משמעותי וכן באמצעות הקלות נוספות על תנאי המימון הקיימים.
שלישית, לפתור לאלתר את בעיית 80 אלף העובדים החסרים, מה שגורם כיום לקבלנים להוציא כפליים ויותר על שכר עבודה עבור עובדים מיובאים מחו"ל וגם מעכב מאוד ביצוע פרויקטים.
רביעית, במקום מבצעי דירה בהנחה למיניהם, שרק מבלבלים את השוק, המגיעים רק לאחוז מאוד זניח (כ-3.25 אחוזים) מהזכאים ומקטינים בפועל את היצע הדיור לציבור הרחב, שומה על מקבלי ההחלטות למצוא פתרונות אסטרטגיים שיביאו בסופו של דבר להתייצבות מחירי הדיור ובסופו של דבר גם לירידה בטווח הארוך. אימוץ תוספת אוטומטית של 30 אחוזים ביחידות הדיור בכול פרויקט אשר 20 אחוזים יהיו למשפרי דיור ו-10 אחוזים דירות להשכרה.
כך או אחרת, לסיכום, העובדה שמהלך 20 השנה האחרונות זינקו מחירי הדיור בשיעור של 230 אחוזים, איננה כלל ועיקר גזירה משמיים!
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"
