אחרי השיא בדצמבר: היקף המשכנתאות ירד בינואר, אבל גבוה ב-32% לעומת 2024
היקף המשכנתאות עמד בינואר על 7.3 מיליארד שקל – ירידה חדה לעומת השיא שנרשם בדצמבר, 13.8 מיליארד שקל, שנבע מהעלאת המע"מ; שיעור הלוואות הבלון הסתכם ב-15.5% - נמוך מהממוצע ב-2024, אך עדיין גבוה מאוד ביחס לשנים האחרונות
לאחר שבדצמבר האחרון נשבר שיא כל הזמנים בהיקף המשכנתאות החדשות שנלקחו, שהיקפן הסתכם בכ-13.8 מיליארד שקל, בינואר חלה כצפוי התקררות בענף: לפי נתוני בנק ישראל שמתפרסמים היום (ד'), במהלך ינואר נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-7.3 מיליארד שקל.
השיא שנשבר בדצמבר נגרם בשל עליית המע"מ ב-1% שנכנסה בתחילת ינואר לתוקף וייקרה דירות יד ראשונה בעשרות אלפי שקלים, ולכן עודדה הקדמת רכישות. כלומר, רכישות שהיו מתבצעות בינואר ובפברואר לולא העלאת המע"מ, הוקדמו לדצמבר, ולכן הציפייה הייתה שאחרי השיא של דצמבר, תהיה ירידה בהיקף הפעילות.
עם זאת, עדיין מדובר בהיקף פעילות גבוה יחסית בענף: היקף המשכנתאות בינואר גבוה ב-32% בהשוואה לינואר 2024. אז, השוק עוד היה בקיפאון, לאחר העלאת הריבית והשפעת המלחמה. רק במאי האחרון השוק החל להתאושש, והיקפי המשכנתאות החודשיים חזרו לרמות של מעל 7 מיליארד שקל. היקף המשכנתאות בינואר גם גבוה מהממוצע ב-12 החודשים האחרונים (להוציא את דצמבר שהיה כאמור חריג), שהסתכם בכ-7.1 מיליארד שקל.
גם שיעור הלוואות הבלון היה נמוך ביחס לשיאי החודשים האחרונים, ועמד על כ-15.5% - השיעור הנמוך מאז אפריל האחרון. לצד זאת, מדובר עדיין בשיעור גבוה מאוד וחריג בפרספקטיבה ארוכת טווח, שמצביע על עוצמת התופעה.
הלוואות הבלון הן הסדר שיזמי נדל"ן מציעים לרוכשי הדירות, ולפיהם את רוב הסכום לרכישת הדירה הרוכשים ישלמו בגמר הבנייה. בשיטה זו רוכשי הדירות נוטלים הלוואת בלון שנפרעת בסיום הבנייה והופכת לחלק מהמשכנתא, ובתקופת הביניים משלם היזם את הריבית על ההלוואה.
הלוואות אלו נחשבות מסוכנות ביחס למשכנתא רגילה, שכן הן מסתמכות על הנחות של יזמים ומשקי בית לגבי מצב השוק ומצבם הפיננסי בעוד שנתיים-שלוש, אך אי אפשר לדעת בוודאות, ודאי בימים אלו, שמי שמקבל היום אישור למשכנתא יקבל אותה גם בעוד שנתיים. כך, למשל, אם הוא יהיה מובטל באותה נקודת זמן, לא יאשרו לו משכנתא. לחלופין, אם בפועל הריבית והאינפלציה יהיו גבוהים יותר או מחירי המשכנתאות בבנקים יהיו יקרים יותר, הדבר גם ישפיע על היכולת שלו ליטול משכנתא ולעמוד בהחזרים.
אמנם שיעור המשכנתאות בינואר - כאמור 15.5% - היה נמוך משיעורן הממוצע ב-2024, שעמד על 16.6%, אך ב-2023 שיעורן הממוצע מסך המשכנתאות הסתכם ב-10.7%, וב-2022 על 6% בלבד. כלומר, שיעור משכנתאות הבלון מתוך סך המשכנתאות שנלקחו בינואר גבוה פי 2.5 משיעור המשכנתאות הממוצע לפני שנתיים.
בבנק ישראל מוטרדים כבר תקופה ארוכה מהעלייה בהיקף המשכנתאות. בדוח היציבות הפיננסי למחצית השנייה של 2024, שפורסם אתמול, הקדיש בנק ישראל חלק לא מבוטל לענף הנדל"ן, זאת בדומה לדו"ח שפורסם בנובמבר האחרון על המחצית הראשונה של 2024. בבנק ישראל התייחסו לטרנד מבצעי המימון של הקבלנים (מבצעי 80/20), שחלק גדול מהם נלקחים כהלוואות בלון, ומביעים חשש מהסיכון הגלום בהם.
"לתופעה זו יש יתרונות לרוכשים וליזמים, אך היא גם מגדילה את הסיכון בשוק הדיור: בצד הרוכשים, יש חוסר וודאות לגבי תנאי המשכנתא העתידיים שהם יקבלו בעת קבלת הדירה. בצד היזמים, תשלום הריבית במקומו של הרוכש מחייב הוצאות נוספות של היזם. מבצעי דחיית תשלומים שוחקים את רווחיותם", הם מציינים.
גם רשות ניירות ערך, כגוף המפקח על חברות הנדל"ן הציבוריות, התעוררה. בחודש שעבר היא הודיעה לחברות הנדל"ן כי היא מצפה שבדו"חות השנתיים שיתפרסמו במרץ הקרוב הן יחשפו נתונים לגבי מבצעי המימון — היקפם וההשלכות שלהם על תוצאות הפעילות מבחינה תפעולית ומימונית — וכן יסבירו כיצד הן בוחנות את יכולת רוכשי הדירות לעמוד בפירעון התחייבויותיהם עם סיום הבנייה.
