"שמאי בעלי דירות הוא איש המקצוע הראשון שעל הדיירים לקחת בפרויקט התחדשות עירונית"
בשנתיים האחרונות חל שינוי תודעתי בקרב דיירים אשר מעוניינים להתחיל בפרויקט התחדשות עירונית, ובניגוד לעבר, חלק מהדיירים מבינים את החשיבות שיש לתפקיד שמאי הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, "השמאי שומר על זכויות הכלכליות של בעלי הדירות בהתחדשות עירונית. לכן הוא חייב להיות שם מוקדם ככל האפשר, עדיף כאיש המקצוע הראשון שהדיירים לוקחים", מסביר שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים בחברת SK שמאות
כאשר בעלי דירה חושבים על פרויקט התחדשות עירונית, הם מעוניינים לשמוע "מה יצא להם מזה", אילו תמורות הם יקבלו, כמה זמן ייקח הפרויקט, כמה זמן הם יאלצו לחיות בדיור זמני, היכן הם יגורו ובאילו תנאים, ושאלות רבות נוספות שיעזרו להם לעבור את הפרויקט בצורה החלקה והמשתלמת ביותר.
כדי לקבל תשובות, הדיירים צריכים להסתייע באנשי מקצוע כגון, עורך דין, מפקח על הבניה, יועץ מס, יועץ ביטוח ואנשי מקצוע נוספים, שכל אחד לפי תפקידו, אמורים לסייע לדיירים להגיע אל מחוז חפצם ולהגשים את מטרותיהם. אולם, פעמים רבות, הדיירים אכן נעזרים משלבי הפרויקט הראשונים בבעלי מקצוע רבים שאמורים לקדם את מטרות הפרויקט, אך הם שוכחים להכניס את בעל התפקיד שתפקידו המרכזי והראשי הוא לשמור על הזכויות הכלכליות של בעלי הדירות בהתחדשות עירונית, והוא: שמאי בעלי הדירות, "למרות שאנחנו רואים שינוי דרמטי בנושא בשנתיים האחרונות שבמהלכן דיירים מגיעים כבר בשלבים ההתחלתיים, עדיין יותר מדי פעמים אנשים מגיעים אלינו בשלבים מאוד מאוחרים של הפרויקט ושם הרבה יותר קשה לעזור להם. לצערי לא פעם פונים לשמאי בעלי הדירות לאחר חתימת ההסכם, או רגע לפני חתימתו, וזה פוגע דווקא בדיירים", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים בחברת SK שמאות, "אנשים חושבים בטעות ששמאי עוסק בכמה עניינים טכניים לא מהותיים – אבל התפקיד של שמאי הדיירים הוא להיות היועץ הכלכלי של הפרויקט. הוא יודע להסביר את הכלכליות של הפרויקט בצורה הטובה ביותר כך שהדיירים יודעים מה הם באמת צריכים לקבל, והידיעה הזאת קריטית לבחירת היזם הנכון, להבנת התמורות שהמגיעות לדיירים, ולהצלחת הפרויקט".
מקסום התמורות לדיירים וחיסכון בשכר הדירה, "רק בנושא של שכר הדירה אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים בשנה"
פעמים רבות, דווקא ההצעה הנדיבה ביותר מצד יזם התחדשות עירונית יכולה לגרום לאכזבה בהמשך הפרויקט. לעיתים בגלל שהיזם יודע מראש שלא יוכל לעמוד בתמורות, אך עדיין הבטיח אותן רק כדי להשיג את הפרויקט. במצב שכזה הוא נכנס במהלך הפרויקט למו"מ עם הדיירים כדי להפחית את התמורות הלא ריאליות שהבטיח. אפשרות אחרת היא שבשלב כלשהוא היזם מבין שאם יעמוד בהבטחות לתמורות הנדיבות שהציע, הוא עשוי שלא לגמור את הפרויקט לאור העלויות הגבוהות והפגיעה בשולי הרווח שלו, מה שיגרום לכך שהוא לא יוכל לעמוד בהבטחות המוגזמות שהוא העניק, "אחד התפקידים החשובים ביותר של שמאי מקרקעין בתהליך של התחדשות עירונית הוא לוודא את מקסום התמורות הראויות לבעלי הדירות הקיימות, לצד בחינת היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט. התמורות הרלוונטיות לבעלי הדירות הקיימות הן, בין היתר, תוספת השטחים במ"ר יחסית לדירה הקיימת, שטחי המרפסות שיקבלו הדיירים בדירה חדשה, וידוא מיקום הדירה החדשה בקומה הגבוהה יותר בבניין החדש, הצמדות כמו חניה ומחסן, מפרט איכותי ועוד. המטרה היא שפרויקט ארוך טווח שכזה יסתיים בהצלחה ולא רק ייצא לדרך", מסביר שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותפים של חברת SK שמאות ומקרקעין. "הדבר הכי גרוע זה יזם שפושט רגל כי הוא היה מאוד נלהב בתחילת הפרויקט, ובסופו של דבר לא עמד בהבטחות שלו. אנחנו עובדים עם בעלי הדירות במישרין ועם הנציגויות שלהם, ודואגים בראש ובראשונה להפיק דו"ח 0 שהוא דו"ח כדאיות כלכלית, דווקא מזווית הראייה של בעלי הדירות וזאת בכדי להביא להיתכנות מאוזנת של הפרויקט. השמאי מוודא שהתמורות שבעלי הדירות מקבלים הן תמורות מקסימליות וראויות. אני לא רוצה לקחת הצעה של יזם ותמורות מקסימליות כי שנינו יודעים שהוא לא יעמוד בהן והוא מציע תמורות גבוהות כדי לקחת את הפרויקט. לכן הבדיקה הראשונה של השמאי היא לא רק על תמורות מקסימליות אלא על תמורות ראויות – זו בדיקה שנעשית בשלבים מוקדמים של הפרויקט כאשר בנושא של תמורות השמיים הם הגבול, וההבדל בסכום הסופי שמקבל הדייר בין התמורות המוצעות יכול להגיע למאות אלפי שקלים ליחידת דיור".
מעבר לבדיקת ההצעה שהגיש היזם, אותה שמאי בעלי הדירות מספק, ולאינדיקציה הברורה לגבי התמורות האפשריות שהדיירים צריכים לקבל מהיזם, כך שהיזם יוכל באופן אשר ריאלי עבורו לסיים את הפרויקט, שמאי בעלי הדירות גם בודק אלמנטים חשובים נוספים, כמו למשל שכר הדירה. "המנגנון שבו מובטח שכר דירה מטעם היזם לדיירים בזמן שהדיירים מחכים שבניית הדירה תסתיים, לא תמיד נותן מענה למציאות שיש בשוק השכירות מסיבות מגוונות. פעמים רבות נוצר ביקוש דירות גדול על שטח קטן והדבר גורם לעלייה של מחירי הדירות לשכירות באזורים מסוימים. במצב שכזה קשה מאוד למצוא דירה באזור המגורים המקורי שתתאים לדיירים אשר התפנו זמנית מהדירה שלהם כדי שהפרויקט יוכל להתבצע. בנוסף, גם שנמצאת כבר דירה מתאימה, בגלל הביקוש הרב, פעמים רבות מחיר השכירות עבורה הוא גבוה ממה שהיה בעבר, "חשוב לשים דגש על קביעת מנגנון גובה שכר הדירה לבעלי הדירות המפונות. ישנם פרמטרים רבים אשר צריכים להביא בחשבון, כגון: מהו שכ"ד הראוי, כיצד ישפיע פינוי של מאות יחידות דיור (של המתחם הספציפי ומתחמים נוספים באזור) בעת ובעונה אחת על הביקוש וכתוצאה מכך על גובה שכר הדירה, האם בכלל יש דירות רלוונטיות באזור או שמא יצטרכו הדיירים לעבור למיקום מרוחק יותר, ועוד. יזם יכול לחתום עם בעלי דירות על פינוי-בינוי ושכר דירה, ועד שהפרויקט יתחיל עוברות שנתיים", מפרט כהן, "נוסיף לכך עוד כמה שנים של בנייה, והנה חמש שנים עברו כך ששכר הדירה המקורי שהוצע כבר לא רלוונטי. בלא מעט מקרים בעלי דירות מוצאים את עצמם משלמים תוספת על שכר הדירה מכספם האישי. מעבר לכך, יש גם בעיות של איחורים במסירת הדירה שיש להתייחס אליהם, בטח בתקופת הזמן הנוכחית, ועוד סוגיות הקשורות למציאת דירה חלופית וכיסוי השכירות על ידי היזם. רק בנושא של שכר הדירה אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים בשנה, כאשר הממוצע יכול להגיע לכ-50 אלף שקלים לדירה. אנחנו כשמאים בונים מנגנון אבני דרך אשר נותן מענה ולוקח בחשבון את המציאות המשתנה: פעם ראשונה הדבר בא לידי ביטוי בקביעת שכר דירה במועד ההסכם, פעם שנייה במועד קבלת היתר הבנייה ופעם שלישית בעדכון שנתי קבוע. ככה מונעים חשיפה ותוספת תשלום מכיסם הפרטי של בעלי הדירות עד קבלת הדירות החדשות".
תפקיד חשוב נוסף של שמאי הדיירים הוא דאגה למנגנון חלוקת רווחיות. הרי כל התמורות והשיחות עם היזם מתבצעות בשלבים מוקדמים של טרום אישור התב"ע. כלומר, עוברות בין שנתיים לשלש שנים מרגע שנבחר היזם ועד שהתב"ע מאושרת. מאוד יכול להיות שבתקופה הזאת הרווחיות של היזם תעלה בעקבות עליית מחירי הדיור בפרויקט. אולי הוא קיבל תוספת זכויות דירה, יתכן והתקבולים עלו בגלל עליית מחירים, וישנה גם אפשרות שהיו פחות הוצאות בפרויקט. כך או כך, לדברי כהן, הדיירים צריכים גם הם לקבל חלק מעליית הרווחיות, "אנחנו אומרים ליזם שיש לו שותפים בדמות בעלי הדירות ואם הוא מרוויח כסף יש לדאוג לבצע חלוקת רווחים בין היזם לבעלי הדירות".
איך קובעים את התמורות שיקבלו בעלי הדירות ואיך קובעים מי מהדיירים יבחר דירה ראשון?
כהן גם מדבר בקול ברור על נושא שיזמים פחות אוהבים לדבר עליו והוא קביעת התמורות, "יש לנו קריטריונים ברורים, הן לסוגיית קביעת התמורות, והן לאופן שבו נקבע סדר בחירת הדירות בין בעלי הדירות לבין עצמם בפרויקט התחדשות עירונית. יש טבלת ניקוד עם פרמטרים קשוחים שבו נקבע מה יהיה סדר בחירת הדירות על ידי הדיירים".
שמאי המקרקעין שמוליק כהן מסביר שקביעת התמורות צריכה להיעשות כאמור על ידי הכנת דו"ח אפס. לדבריו, כאשר אין שמאי בתמונה, קביעת התמורות מתבצעת לפי הצעות היזמים, "משרדי עורכי דין שעובדים בצורה מסודרת ממנים מפקח ושמאי ומבקשים מהשמאי לעשות דו"ח אפס ולבדוק כמה תמורות אמורים בעלי הדירות לקבל. המטרה שלנו בהכנת הדו"ח זה לבצע תיאום ציפיות מול בעלי הדירות בדבר התמורות. המטרה השנייה של הכנת הדו"ח היא להיות סנן מול היזמים. למשל, ראינו שאפשר להעניק 15 מטרים כתמורה לדירה חדשה, ואז אנחנו מגיעים ליזמים ושואלים אותם מה הם מציעים ורואים עד כמה הם יסודיים, כמה הם רציניים, וכמה הם הוגנים. הרי יזם רציני והוגן ייתן הצעה הוגנת ומכבדת וההצעה שהוא ייתן מסבירה הרבה על כוונותיו והמקצועיות שלו".
כהן מדגיש שאחד מתפקידיו החשובים של שמאי בעלי דירות הוא להכין "טבלת ניקוד". מדובר כאמור בטבלה אשר קובעת את סדר בחירת הדירות בפרויקט בחדש. לדבריו, דיירים רבים ירצו לבחור דירות בקומות גבוהות יותר, בעלות שווי מקסימלי, עם כיווני אוויר רבים ונוף מרשים יותר, "לשמאי הדיירים יש תפקיד חשוב בהסדרת מערכת היחסים בין בעלי הדירות לבין עצמם. השמאי צריך להיכנס לכל דירה ודירה במתחם ולקבוע את השווי שלה. ככל שהשווי של הדירה הישנה יהיה גבוה יותר, כך סדר הבחירה של הדייר בפרויקט החדש יוקדם. את הקריטריונים ושיטת ההסדרה בין הדיירים יש לקבע מראש במסגרת ההסכם, ואם זה לא נעשה, אין בעצם מי שדואג לדיירים. התפקיד שלנו הוא קריטי לשמירה על זכויות בעלי הדירות אבל למרות ההתעוררות בשנתיים האחרונות, אנחנו מרגישים שהשוק עדיין לא הפנים את העניין במלואו. עורכי הדין שומרים על הזכויות המשפטיות של בעלי הדירות, אבל מי ישמור על הזכויות הכלכליות של הדיירים? בדיוק בשביל זה קריטי לצרף לפרויקט שמאי שדואג ספציפית לבעלי הדירות ולבצע זאת מוקדם ככל האפשר. שמאי בעלי הדירות הוא היחידי שיכול לבדוק כדאיות כלכלית ולמקסם לדיירים את הרווח מהדירה החדשה, וזה הרי דבר שמאוד חשוב לדיירים".
ראיון עם שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים בחברת SK שמאות
d&b – לדעת להחליט
