מבט אל השמאים

אם כך, כיצד השמאי אשר אמור להעניק וודאות על תחומי עניין ומחלוקת, יכול להעניק תחזית והערכות מדויקות בתקופת זמן כה שברירית וחסרת וודאות? כיצד ניתן להעריך שווי של נכסים לדיור והשכרה, קרקעות לבניה ומסחר, היטלי השבחה ועוד?

על מנת לנסות ולמצוא תשובות לשאלות אלה, ועל רקע פרסום דירוג DUN'S 100 של חברת דן אנד ברדסטריט בתחום שמאות המקרקעין, פנינו לכמה מהשמאים המובילים בישראל ובדקנו מולם כיצד הם מצליחים להתמודד מקצועית עם חוסר הוודאות הקיים בתקופה הנוכחית, כיצד כינון הממשלה החדשה יכול לסייע לעבודת השמאים, האם להופעת הקורונה בחיינו תהיה השפעה על נכסים גם בטווח הארוך, ולאן ענף השמאות צועד בעשור הקרוב.

לצורך כך שוחחנו עם מיכל שימקביץ, שותפה בכירה במשרד 'ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' כלכלה ושמאות מקרקעין, ישראל יעקב, מייסד ובעלים של 'משרד ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין, דניאלה פז ארז, מנכ"ל ובעלים של 'פז כלכלה והנדסה', ועם נחמה בוגין, מנכ"ל ובעלים של 'נחמה בוגין בע"מ'.

צילום: איגור פינקלשטיין ויח"צ

מה הם האתגרים המשמעותיים של עולם השמאות על רקע משבר הקורונה?

מיכל שימקביץ: "הערכות שווי נכסים מבוססות על עסקאות שנעשו בשוק. מאמצע מרץ היינו עדים לקיפאון כמעט מוחלט של שוק הנדל"ן, עסקאות רבות שהיו בשלבים מתקדמים הוקפאו או בוטלו והשוק נכנס לתקופה של אי וודאות. באין עסקאות יש קושי רב לבסס את הערכות השווי על עסקאות מתקופת טרום הקורונה. לכן תקופת משבר הקורונה העצימה את האתגרים של עבודת השמאים אשר משמשים כגורם מקצועי ובלתי תלוי שתפקידו לשקף את מגמות שוק הנדל"ן באופן אובייקטיבי.

הדוגמא הטובה ביותר לאי תלותו של השמאי ניתן היה למצוא דווקא לאחרונה. בינואר האחרון ערב משבר הקורונה, קראנו כולנו כותרות בעיתונים הכלכליים בהם נטען ע"י חלק מבכירי ענף הנדל"ן שהשמאים משתמשים בשיעורי היוון גבוהים מדי ובכך מורידים את שווי הנכסים מערכם הנכון בשוק.

המבקרים טענו כנגד השמאים כי הם מנותקים מהשוק והשימוש שהם עושים בשיעורי היוון גבוהים מוריד באופן מלאכותי את שווי הנכסים מערכם האמיתי בשיעור שיכול להגיע להפחתה של 20%-40% מערכם האמיתי בשוק כאשר למעשה השמאיות הן אלו שקובעות את הרף העליון לשווי השוק של הנכסים. כ - 3 חודשים אחר כך, בעיצומו של משבר הקורונה כבר נשמעו קולות אחרים ביחס להערכות שווי המתבצעות ע"י השמאים. בפורום שווי הוגן שכותרתו: "הערכות שווי לצורך דוחות רבעון ראשון בעקבות משבר הקורונה מדידת שווי הוגן (לרבות נדל"ן להשקעה) ובחינת ירידת ערך נכסים (לרבות מוניטין), נאמר ע"י אחד המשתתפים "אני לא מקנא במעריכי השווי והשמאים שצריכים לחתום על העבודות שלהם לסוף מרץ".

בשתי התקופות זו שלפני הקורונה וזו שבעיצומה של הקורונה, התבלטה לדעתי עמדתם המקצועית של השמאים אשר לצורך הערכות השווי מסתמכים בסופו של דבר על בסיס נתונים רחב ככל שניתן של עסקאות בפועל אשר מנותחות באופן מקצועי. שיעורי ההיוון שנקבעים ע"י השמאים נקבעים בראש ובראשונה עפ"י עסקאות בשוק תוך שימת לב לראייה ארוכת טווח ורגישות לשינויים בשוק הנדל"ן.

האחריות של השמאים לקביעת שיעורי היוון הוגנים ובלתי מושפעים מלחצים, הביאה לכך כי בסופו של יום למרות שחלק ממניות חברות הנדל"ן צנחו באופן משמעותי, שווי הנכסים לדוחות ברבעון הראשון לא השתנו באופן מהותי.

זהו רק חלק קטן מהאתגרים שעומדים לפני השמאים, אשר כאמור מבצעים את עבודתם על בסיס עסקאות קיימות ואינם אמורים לנבא התנהגות שוק בעתיד, שמאי אינו אנליסט ולכן בתקופה הזו קיים קושי רב להעריך נכסים בתחום המלונאות או מרכזים מסחריים.

יחד עם זאת הסתכלות ארוכת טווח של השמאי ועבודה משותפת עם חברות הנדל"ן, הבנקים והיזמים, יביאו לכך שלקורונה תהיה לדעתי השפעה נקודתית בלבד".

דניאלה פז ארז: "משבר הקורונה הינו משבר כלכלי חמור שההשפעה שלו על המשק רק החלה.

לפני משבר הקורונה החברות שבבעלותן נכסים מניבים כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, בתי מלון - נחשבו להשקעות בטוחות וערכי הנכסים שלהן עלו לצד הורדה של שיעורי ההיוון. אף אחד לא צפה ולא יכול היה לצפות שההוראות הממשלתיות שנועדו לעצירת ההתפרצות של המגיפה, ירוקנו את אותם נכסים מאדם ויקטינו את ההכנסות של אותן חברות לתקופה שאותה לא ניתן לצפות מראש בשל היעדר הקונים.

המצב בו מעל מיליון איש חסרי עבודה, ישפיע על כוח הקנייה של האוכלוסייה ועלול להפחית את הפעילות העסקית והמסחרית בנכסים המניבים גם אחרי תום המשבר. עדיין מוקדם לקבוע האם וכמה זמן עד שהמשק יחזור לפעילות עסקית תקינה.

לכן האתגר המרכזי של עולם השמאות כיום הוא כיצד מעריכים שווי של נכס בתקופה כזו".

נחמה בוגין: "האתגר העיקרי של עולם השמאות הוא הערכת שווי של נכסים בתקופה של חוסר ודאות. מדובר בהתמודדות עולמית, כנציגת מדינת ישראל בארגון השמאות הבינלאומי IVSC והחברה הישראלית הראשונה בוועדה המייעצת של הארגון, אני יודעת לומר בוודאות שזה הנושא המשמעותי והאקוטי ביותר כיום, אשר מצריך היערכות ומחשבה ויכול להיות בעל השלכות עצומות. כחברת הוועדה המייעצת לקחתי חלק בכתיבת גילוי דעת של הארגון בנושא.

אנחנו נמצאים במהלכו של משבר בריאותי וכלכלי עולמי שהמשכו וסופו לא ידועים. שמאות מתבססת על עסקות שבוצעו, וכל עוד אין מספיק מידע על עסקות חדשות אז יש קושי להעריך במדויק את ההשפעה. כמובן ששמאי מקצועי, ותיק ועתיר ניסיון שכבר חווה את השוק במשברים קודמים יכול להעריך בצורה די טובה את התגובה הצפויה, אבל עדיין מדובר בהערכה. המצב הנוכחי מצריך מאיתנו משנה זהירות ומעקב צמוד אחרי ההתפתחויות ברמה יומיומית ממש על מנת לתת את תמונת המצב הכי מדויקת ללקוחות שלנו.

הנוכחות והמעורבות של שמאים בתקופות כאלה נהפכת להיות עוד יותר משמעותית מאשר בימים רגילים, כי הרבה מאוד גורמים מתלבטים בשורה של שאלות: האם לעשות עכשיו עסקה, האם להמתין, האם לשנות תכנון, האם להמשיך ולהוציא לפעול פרויקט שהיה בתכנון. יש לזה משמעויות כלכליות עצומות שיכולות להרים או להפיל חברה, וודאי שיחידים ומשפחות.

גם בחינה מחדש של נכסים שבתהליכי תכנון היא דבר מורכב – צריך לבדוק האם נכון בכלל להמשיך את הפרויקט באופן שתכננו, וכן האם צריך לעשות שינוי בהנחות העבודה שלנו. למשל האם זמן הבנייה צפוי להתארך, האם אנחנו נצפה לאחוזי תפוסה שונים, האם יהיה שינוי במחיר המכירה ובמחיר השכירות, כיצד הנכס יתפתח בהמשך. אנחנו חייבים להיות מאוד זהירים ומדויקים בבואנו להתמודד עם השאלות האלה בתקופה של חוסר ודאות.

תקופה כמו זו מתאפיינת בהרבה שינויים, לעתים בקצב יומיומי ממש, ולכן חשוב יותר לערב שמאי מאשר בכל תקופה אחרת ומאשר בשגרה. שמאי יכול לחסוך הרבה עוגמת נפש והפסד כספי ללקוחות שלו".

ישראל יעקב: "משבר הקורונה היווה ועדיין מהווה אתגר לענף השמאות בשני היבטים:

ההיבט הראשון הוא ההיבט התפעולי. ענף הבנייה הוגדר כענף חיוני, הווה אומר הפעילות באתרי הבנייה נמשכה. כמשרד המלווה מטעם הגופים המממנים עשרות פרויקטים של בנייה, העבודה שלנו הייתה חייבת להמשך בכל התקופה. מהנדסים מטעמנו ביקרו באתרים ולבקשת הגופים המממנים בחנו את קצב ההתקדמות באתר, את מספר העובדים שהגיעו מדי יום וזאת על מנת לוודא שלא ייוצרו עיכובים משמעותיים בהתקדמות הפרויקט. במקביל נמשכה הפעילות שלנו בשומות למטרת בטוחה לבנק. אמנם הייתה ירידה חדה בחתימה של עסקאות חדשות בתקופה, אולם הרבה עסקאות שכבר נחתמו לפני המשבר חייבו ביקור שמאי מטעם הבנק ואת הביקורים האלו המשכנו לבצע כמובן תוך שמירה על הוראות משרד הבריאות.

ההיבט השני הוא ההיבט המקצועי, הענף נמצא היום באי וודאות גדולה כל כך ונוצר קושי להעריך את שווי הנכסים בהתאם לעסקאות עבר. האתגר גדול במיוחד בענף הנדל"ן המניב (מלונאות, משרדים, מסחר) שהיה בשיאו לפני המשבר ובעקבות הקורונה עבר טלטלה עולמית. עדיין לא ברור האם ומתי ענף התיירות יתאושש. המשבר הכלכלי ותרבות העבודה מהבית ששגשגה בתקופת המשבר עלולים לפגוע בביקושים לשטחי משרדים. גם בתחום המסחר הצפי הוא שעסקים רבים יסגרו והסחר האלקטרוני ימשיך ויצמח על חשבון הרכישה הפיזית בחנויות בקניון או ברחוב.

כמשרד המכין הערכות שווי למגזר הפרטי ולגופים המממנים אנו עדים לתופעה של עצירת עסקאות על רקע הקושי לקבוע את ערך הנכסים. המוכרים מנסים למכור נכסים במחירים טרום המשבר, הרוכשים מצפים לירידה חדה וכעת ניתן לומר שהשוק יושב על הגדר".

האם וכיצד תשפיע בעתיד מגפת הקורונה על שוק השמאים בישראל?

דניאלה פז: "עם פרוץ המשבר לשכת שמאי מקרקעין פרסמה מכתב הנחיה לחברי הלשכה, בהתאם להמלצות מועצת השמאים הבינלאומית IVSC, בדבר התמודדות עם חוסר הוודאות שפוקד את השוק בימים אלה. במכתב הומלץ לשמאים לציין במפורש בדוחות שהם כותבים שעקב המצב קיים חוסר ודאות מהותי בנוגע לשווי הנכס שנבדק על ידם. אפשרות אחרת היא לבדוק את שווי הנכס במספר שיטות שונות על מנת לצמצם את מרווחי הטעות בשווי הנכס כתוצאה מחוסר הוודאות בשוק. בעקבות המשבר עבודת השמאים תהייה מאתגרת יותר וייתכן שהם יצטרכו לבצע עדכוני שווי תכופים ואף עדכונים לדוחות הכספיים ולבטוחות מהחברות".

ישראל יעקב: "אני חושב שמשבר הקורונה יגדיל את הביקוש לשירותים של שמאי מקרקעין. כפי שציינתי קודם בתקופת אי וודאות יש קושי בהערכת שווי נכסים ללא סיוע מקצועי. אם בעבר רוכש או מוכר דירה התייעץ קצת עם מתווכים וחברים לפני הרכישה ובדק באתר רשות המיסים עסקאות באזור, היום הפערים בין מוכר לקונה צפויים להיות גדולים יותר והערכה מבוססת של שמאי תסייע להם בקבלת החלטה".

נחמה בוגין: "אני לא חושבת שתהיה השפעה שלילית כלשהי או פגיעה בענף השמאות, וזאת משתי סיבות עיקריות: הראשונה היא שדווקא בתקופות משבר ושינוי והתלבטות לגבי המשך הדרך הייעוץ השמאי נחוץ הרבה יותר, והסיבה השנייה היא כי תקופה כזאת מתאפיינת לצערי בהרבה מימושים, חדלות פירעון, קושי תזרימי ופירוקי שיתופים. כלומר עלייה של עסקות מורכבות שבהן מקומו של השמאי קריטי לשני הצדדים.

לדעתי אנו צפויים לראות גם עלייה של עסקות הנובעות מיציאה של חלק מהציבור מהבורסה, ורצון להשקיע בנכס יותר מוחשי. דווקא בתקופות כאלה מועצמת התפיסה וההבנה ששוק הנדל"ן הוא מקום טוב ובטוח יותר. נראה גם משקיעים שמחפשים הזדמנויות רכישה".

באילו תחומי שמאות צפויים להיות שינויים בעשור הקרוב, וכיצד הם ישפיעו על המקצוע?

נחמה בוגין: "אתייחס לענפים השונים בתחום: בתחום ההתחדשות העירונית התנופה תלך ותגבר, ההתחדשות היא מנוף מאוד משמעותי של תחום הנדל"ן בישראל, יש בה המון יתרונות וזה המכשיר הכמעט יחיד שמאפשר להחיות את אזורי הביקוש החזקים במרכזי הערים. המשבר לא ישפיע כאן לדעתי וניתן לראות שהפעילות בתחום זה ממשיכה במלוא העוצמה ואפילו מתחזקת.

"תחום המגורים כמעט לא נפגע. התחום הזה נמצא במחסור ארוך של היצע ועודפי ביקוש, וזה לא השתנה בגלל הקורונה. עם העלייה בדמוגרפיה, בתוחלת החיים וכן דפוסי החיים כיום הכוללים נישואין בגיל מאוחר יותר, גירושים, קשישים שמאריכים חיים ועוד, המדינה תצטרך להגדיל ולהאיץ את התכנון וההוצאה לפועל על מנת לענות על הביקוש.

השווקים שנפגעו והיה צורך לעשות להם מזעור נזקים הם המשרדים, המסחר והמלונאות. יכול להיות שתהיה תופעה של הסבת שימושים, אולי נראה תופעה של שינוי דפוסי תכנון, עידוד של שימושים אחרים למשל כמו דיור להשכרה וכו'.

תחום נוסף שלדעתי יתפוס חלק משמעותי משוק השמאות בשנתיים-שלוש הקרובות הוא הנושא של מימושים, חדלות פירעון, פירוק שיתוף וכו'. התקופה הזאת פוגעת בחברות מסוימות ובבעלי נכסים, נראה עסקות שלא היו מתבצעות בימים כתיקונם והבעלים נאלצים לבצע בשל מצב כלכלי, כל אלה ידרשו התייחסות שמאית מקצועית".

דניאלה פז ארז: כל תחומי הנדל"ן צפויים לחוות שינויים בביקושים בשל השלכות המשבר ושינוי בהתנהגות הצרכנים כתוצאה ממנו. השמאות תצטרך ללמוד את השינויים האלה ואת הצרכים המשתנים ולהתאים את עצמה בחוות הדעת.

עכשיו שהמשק מתחיל לחזור לשגרה עדיין יש התלבטות לגבי הערכת הנכסים ובעיקר לגבי הנכסים המניבים, כאשר היקף הפגיעה מהמשבר עוד לא ידוע. הקניונים לדוגמא חזרו לפעול, אבל הם עדיין לא נהנים ממספר הקונים שפקד אותם טרום המשבר, יש חנויות ורשתות שטרם נפתחו ואחרות שכבר לא יפתחו מחדש; לבעלי המרכזים המסחריים יש קיטון בהכנסות משכר דירה (בשל ירידה בפדיונות ועסקים שטרם פתחו או נסגרו), ולכך יש להוסיף עלויות מימון ועלויות ניהול ואחזקה בהן נושא הבעלים; גם בתחום המלונאות המצב דומה - ענף התיירות לא חזר לשגרה, בשלב הראשון השוק יאפשר רק לתיירות פנים לעשות שימוש במלונות וההכנסות של בעלי הנכסים צפויות להיפגע.

לכן השמאי יהיה חייב לבחון כל נכס לגופו ולבחון את ההשפעה החלה לגביו ובהתאם לקבוע את השווי. הדילמה בהערכת שווי של נכס הינה בעיקר לגבי השלכות והשפעות עתידיות של המשבר על השווי, בעוד שהתמודדות של בעלים עם העדר הכנסות לתקופה קצרה, משפיעה באופן יחסית זניח על שווי הנכס, הנגזר מכלל חיי הנכס.

היכולת לקבוע את ההשפעה של המשבר על שווי הנכס נגזרת מהשוק. כלומר, כאשר יהיו עסקאות של נכסים מניבים, ניתן יהיה לקבוע אם השוק מתמחר את סיכוני והשלכות המשבר בקביעת המחיר אותו יסכים לשלם.

ולסיכום, כל עוד אין אינדיקציית שוק לירידה בשווי נכסים מניבים בשל המשבר, יהיה קושי להצדיק הפחתות בקביעת שווי השמאי, מעבר לפגיעה זמנית בהכנסות.

לרגל הרכבת הממשלה החדשה, מה הוא מהלך הרגולציה הראשון שעל הממשלה לבצע בכדי לסייע לענף השמאות?

מיכל שימקביץ: "למעלה משנה נמצאת על שולחן הכנסת הצעה לתיקון לתקנות האתיקה לפיה שמאים (בדומה לרו"ח ועורכי דין) יוכלו בשלושה מקרים לגבות שכר טרחה על בסיס הצלחה מתוצאות הליך: הליך שמאות מכרעת לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, השגות על שומות רמ"י ובשומות לפיצויי הפקעה.

השינוי הינו שינוי מתבקש שיאפשר לשמאי וללקוח להנות מתוצאות הליך ולדעתי אף להעלות את הרף המקצועי של השמאים המייצגים. התיקון המוצע יאפשר לחלק מהציבור שידו אינה משגת ייצוג שמאי לייצגו בהליכים מול הרשויות השונות ומנגד להגדיל לציבור השמאים את היקף העבודה מגורמים שעד כה לא שכרו את שרותיהם.

אני מקווה מאוד שבשבועות הקרובים הממשלה ושר המשפטים יחתמו על התיקון והשינוי יכנס לתוקף".

נחמה בוגין: "עמדתי היא כי הרגולציה והסיוע של המדינה צריכים להתמקד כיום בענף הנדל"ן ולא בענף השמאות והצעד הראשון הוא ביטול התוכנית האומללה של מחיר למשתכן שעלתה מיליארדים, עצרה את שוק היזמות החופשית, פגעה במשפרי דיור וכל זאת בלי להשיג את מטרתה המוצהרת שהיא הורדת מחירי הדיור".

ישראל יעקב: "ישנם שני מהלכים עיקריים שהממשלה חייבת לעשות. מדובר במהלכים שלא רק מסייעים לשמאי המקרקעין אלה גם לצרכן הסופי ומכן החשיבות הרבה. הראשון הוא שומות מוסכמות עד סכום של 100 אלף שקל. בממשלה הקודמת החל תהליך חקיקה בנושא שומות מוסכמות. מדובר במהלך צרכני חשוב שהממשלה חייבת להתקדם איתו ולהעביר את החקיקה. בנוסף, הממשלה חייבת לקבוע בדיקת שמאות מקיפה טרום חתימה על משכנתא חוזה דירה. זה נכון שהבנקים מחייבים לקחת שמאי אבל זה לא מספיק. אצלינו בענף נהוג לומר שכמו שאתה קונה רכב מיד שנייה אתה לוקח אותו לבדיקה בוודאי ברכישת דירה שזו הרכישה הכי גדולה שרוב הצרכנים עושים יש צורך לערוך בדיקה מקיפה לנכס".

לדירוג השמאים המלא שלדן אנד ברדסטריט – לחצו כאן

לדירוג ליווי הפרויקטים של דן אנד ברדסטריט -לחצו כאן