הס מלהזכיר את הסיבה האמיתית לקשיי תמ"א מצד ראשי הרשויות
מוגש מטעם DUN'S 100
אם היו אומרים לכם כי ישנו פתרון, לא קסם, אך אפשרי וישים שיכול להוות סייע משמעותי להתמודדות עם משבר הדיור ולחזק את ביטחון התושבים במקרה של אירוע חירום, אך הגורמים האמונים על יישומו מקשים ומשבשים קידומו? נשמע כמו מדע בדיוני אך נושא מצוקת הדיור ומחירי הנדל"ן הועלה באמצעות מספר תכניות ממשלתיות בהובלת שרי האוצר.
כבר לפני 14 שנים (2005) אושרה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) שכוללת תוספת יחידות דיור רבות. הוגי הפתרונות ציפו, כי הרשויות המקומיות יעשו כל שלאל ידן על מנת לקדם תכניות אלו. ברם, לדאבוננו לא כך הדבר, וקיימים פערים בין ההצהרות לבין העובדות בפועל.
סעיף 23 לתמ"א 38 מעניק לרשות המקומית אפשרות להכין מראש תוכנית כוללת שתאפשר התמקדות בכל אזור בעיר, ומתן זכויות בנייה או מגבלות שונות בהתאם לבינוי הקיים עם דגש להתייחסות לתשתית הקיימת, הסדרי תנועה או מוסדות הציבור. כך יכולה כל רשות מקומית לקבוע את מספר דירות המגורים בשטחה בהתאם לצרכי השכונות השונות בעיר ובהתאם למצב התשתיות הציבוריות ותוואי שטח העיר.
ואולם, סעיף 23 הנ"ל אינו סעיף מחייב. אם כל רשות מקומית הייתה מחויבת לתכנן ולאשר תכנית כזאת עוד טרם החלו הבקשות להיתר להיערם, הדבר היה יכול גם להעניק ודאות הן ליזמים והן לבעלי הדירות בכל הנוגע לזכויות שיוכלו או לא יוכלו לקבל ולהפחית את התנגדות השכנים.
אף על פי שהיינו חושבים שהרשויות יהיו הראשונות לקדם תהליכים אלו, המגמה הפוכה ואנו רואים "גרירת רגליים" מצד הרשויות המקומיות והכבדה משמעותית על ניסיונות לקדם מיזמי תמ"א 38.
הכוח הנמצא בידי הרשויות המקומיות מאפשר להן לקדם או להקפיא תוכניות התחדשות עירונית באזוריהן, בהתאם לאינטרסים מקומיים וללא שיקולים ציבוריים כלליים.
אילו סיבות יכולות להיות לרשויות מקומיות להערים קשיים על היזמים? הטענות שנשמעות ממקדות את הקושי בגידול בעומסים. העלויות הכספיות שבהתאמת התשתיות הקיימות לתוספת דירות המגורים שיבנו במסגרת מימוש תוכניות אלו, לגידול באוכלוסייה, הרחבת הדרכים, פתרונות חניה, בניית מבני ציבור וחינוך (בתי ספר וגני ילדים) ועוד – אשר נושאות בצידן עלויות גבוהות שאינן מכוסות על ידי תשלומי הארנונה של מחזיקי הדירות.
סבורתני, כי הואיל והתחדשות עירונית הינה אינטרס לאומי (וגם עירוני), חברתי, ויש לראות בה כלי חינוכי, קהילתי וכלכלי, על הממשלה והרשות המקומית להקצות תקציבים (בין אם מוניציפליים או ממשלתיים) לצורך קידום פרויקטים אלו והרחבת התשתיות והקמת מבני הציבור הנדרשים לכך. תוספת גנים ציבוריים ומוסדות חינוך, פארקים, בתי ספר וגני ילדים צריכים להיות אינטרס של הרשויות המקומיות.
עו"ד קרן פרשקר צילום: תמר מצפי
סיבה נוספת שהס מלהזכיר היא ירידת ערך הדירות. ככל שהיצע הדירות בשטח מוניציפלי או במתחם נתון, יעלה על הביקוש, ירד ערכן ובשרשור הנגזרות הפיננסיות, מדובר בחוסר כדאיות כלכלית בהיבטי מיקרו ומאקרו, החל מעלויות הארנונה וכלה בעניין מצד משקיעים.
לסיכום, ככל שמדובר בתהליכים שהתחדשות וצמיחה בצידם, מתקיימים משתנים סותרים שמאטים את הקצב ומצננים את ההתלהבות. ועדיין, אני סבורה, שלא לראשי הערים הפתרונים – משום הנגיעה באינטרסים רבים ומי שצריך להניף את דגל ההתחדשות העירונית הם התושבים והיזמים – תאפשרו להם!
הכבדה, האטה וכלל האמור מצביע על הצורך המיידי בשינוי השיטה והפקעה או צמצום הסמכויות הנמצאות כיום בידי הרשויות לגורם חוץ מוניציפלי. יש להקים רשות אחת שתטפל בכל הערים בארץ ותעבוד במדיניות אחידה. מאחר וקיים פער בין האינטרס הלאומי להרחיב את התוכנית (הן לשם הגדלת הביטחון בעת רעידות אדמה הן לצורך הגדלת ההיצע לדיור) לבין האינטרס המוניציפלי, שכן לעיריות ולרשויות אין רצון אמיתי וכן לקדם פרויקטים אלו, אין מנוס אלא לשנות את המצב הקיים.
האם פרויקטים של תמ"א 38 יפתרו את משבר הדיור – אולי. האם התמ"א מסייעת גם בשמירת חיי התושבים במקרה של רעידת אדמה ובו בזמן מסייעת להרחבת היצע הדירות בישראל – לכך התשובה היא חד משמעית חיובית. לאור העובדה שמדובר במצב נתון וודאי, על הרשות המקומית למצוא את שביל הזהב לשילובן במיזמים, ובוודאי שלא לעכב יישומו של עניין לאומי חשוב זה, וזאת גם במחיר של השקעה בגן ילדים וגינה ציבורית נוספים לרווחת תושבי העיר.
עו"ד קרן פרשקר, מומחית בדיני מקרקעין ושותפה ברז-כהן, פרשקר ושות'
