• תפריט
מגזין נדל"ן

אינסטנט בית: 12 פועלים, 12 קומות, בחודש

תוכנית מחיר למשתכן הביאה לזינוק במספר הדירות הנבנות בבנייה מתועשת, זו שבשנות השבעים שימשה בעיקר לתכנון בתי רכבת אפורים. כיום, מבטיחים המומחים, אפשר לבנות בה כמעט כל בניין ולחסוך באופן משמעותי בעלויות, בזמן וגם בסכנות בטיחות. אז למה הקבלנים לא ממהרים לאמץ אותה?

אמיתי גזית 09:4528.11.18

אם שלושה צוותים של ארבעה עובדים כל אחד, בונים שישה בניינים במקביל - כמה זמן ייקח להם לסיים את העבודה? התשובה לבעיה החשבונית הזו טמונה בשיטת הבנייה: באתר פרויקט מחיר למשתכן של חברת גיא ודורון לוי בקריית ביאליק, משתמשים בבנייה טרומית, כך שמדי חודש מושלמות בו 12 קומות של שש דירות (1,000 מ"ר) כל אחת. במילים אחרות, בכל חודש נבנות באתר 72 דירות שלמות.

 

מאחורי הקצב המסחרר עומדת שיטה מסודרת: הקירות מגיעים מדי יום במשאיות לאתר הבנייה כשהם כבר מוכנים. אנשי הצוות מחברים אותם זה לזה באמצעות עמודים טלסקופיים, מניחים עליהם תקרה שהגיעה אף היא מוכנה מאותו מפעל (רמט טרום שבמעלה אדומים) ויוצקים מעל בטון המחזק את הקשרים בין הקירות וביניהם לתקרה, ליצירת עוד דירה, עוד קומה ועוד בניין. גם המדרגות מגיעות מאותו מקום.

 

האתר בקריית ביאליק, המדגים בנייה מתועשת ברמה המתקדמת ביותר, הוא צעד משמעותי לכיוון התגשמות חזונו של שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט. כבר ב־2015, כשנכנס למשרדו, השתמש גלנט במצגות המראות פרויקט בנייה בסין המבוצע במלואו בתוך שבועות ספורים, כדוגמה לתהליכי הבנייה החדישים שהיה רוצה לראות בישראל. ולמרות זאת, עד כה טרם נרשמה נהירה של קבלנים אל המפעלים המייצרים אלמנטים מוכנים לבנייה.

 

הבנייה המתועשת זוכה בשנים האחרונות לעדנה, עם זינוק של עשרות ומאות אחוזים במספר הדירות הנבנות באמצעותה. במפעל אשקריט של חברת אשטרום מדווחים על עלייה מרשימה, מ־180 דירות שסיפקו ב־2014 ל־990 דירות ב־2017; ובמפעל רמט טרום, שנרכש ב־2017 על ידי קרן אייפקס, הסכימו לומר כי בשנה האחרונה סיפקו גם הם כ־900 דירות. שני המפעלים האחרים הפועלים בתחום הבנייה המתועשת למגורים, של דניה סיבוס ושיכון ובינוי, סירבו למסור נתונים.

 

 

יציקות לבנייה מודולרית במפעל אשקריט. הקירות מגיעים מוכנים לאתר הבנייה יציקות לבנייה מודולרית במפעל אשקריט. הקירות מגיעים מוכנים לאתר הבנייה צילום: עמית שעל

 

 

עם זאת, גם בהנחה האופטימית שארבעת המפעלים מספקים יחד לשוק כ־4,000 דירות בשנה, עדיין מדובר בפחות מ־10% מהיקף התחלות הבנייה מדי שנה, לפי נתוני הלמ"ס. אם כך, האם האתר בקריית ביאליק הוא רק רמז מקדים למהפכה שתתחולל בענף הבנייה הישראלי, או אנקדוטה בודדת שאינה מעידה על הכלל?

 

"במפעל אפשר לייצר כמעט הכל"

 

בשיטת הבנייה המסורתית הפועלים מניחים בלוק על בלוק ומדביקים אותם בטיט. בבנייה המתועשת, אלמנטים שונים של הבניין נוצרים במפעל ומורכבים באתר הבנייה. הישראלים עתירי התושייה המציאו את דרך הביניים הנקראת על שם הממציא שלה, המהנדס מוטי ברנוביץ': בשיטה זו חברות הבנייה משתמשות בתבנית, בדומה לנעשה במפעל - אבל מרכיבות את התבנית באתר הבנייה. אל התבנית יוצקים בטון מזוין, וכשהוא מתקשה מפרקים את התבנית ובונים אותה מחדש, כדי לצקת את הקיר או הקומה הבאים. עבור פרויקט מסוג זה דרושים פועלים רבים בעלי מיומנות גבוהה וניסיון, בדגש על מקצועות הברזלנות והטפסנות. נוסף על כך, כדי להשלים 72 דירות בחודש לפי שיטת ברנוביץ’ דרושים לא פחות מ־120 פועלים.

 

"בבנייה מתועשת, אלמנטים שלמים כמו קירות או מהלכי מדרגות מיוצרים במפעל ומחברים ביניהם באתר הבנייה. יש אלמנטים מבטון המוכרים לנו בארץ, אך בעולם מקובל לבנות גם עם אלמנטים מפלדה", מסביר נתנאל לפידות, מנהל אגף בכיר תכנון ואסטרטגיה במשרד הבינוי, שהוציא לאור ב־2016 חוברת עבת כרס ובה התוכנית לתיעוש ענף הבנייה בישראל.

 

האם אפשר לייצר כך רק קירות ומדרגות?

"אפשר לייצר כמעט הכל במפעל. למשל, בעולם קיימים חדרי אמבטיה שלמים, כולל הצנרת והאמבט עצמו, המגיעים בשלמותם לאתר הבנייה. חדרים רטובים רבים נבנים בשיטה זו, מאחר שהבנייה שלהם מורכבת והם דורשים איטום ברמה גבוהה. איכות האיטום בחדר אמבטיה צריכה להיות הטובה ביותר בבית, וזה משהו שמפעל יודע לעשות טוב יותר מאשר פועל בשטח".

 

 

נתנאל לפידות. "מפעל יודע לבנות חדר אמבטיה טוב מאשר פועל בשטח" נתנאל לפידות. "מפעל יודע לבנות חדר אמבטיה טוב מאשר פועל בשטח" צילום: אוראל כהן

 

 

אך זהו עוד חזון רחוק: ”בישראל במפעל מייצרים אלמנטים גדולים - קורות שמונחות מעל הפתחים, קירות, מחיצות (קיר גבס, א”ג), דקים וטיח מתועש", אומר המהנדס אדי קורן, מנכ”ל חברת אפשטיין וחבר הנהלת איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, שמסכים שלייצור במפעל יש בקרת איכות טובה יותר.

 

משיכוני רכבת לבנייני יוקרה

 

מפעל אשקריט באשדוד משתרע על פני כ־100 דונם, ומייצר במקביל אלמנטים ליותר מעשרה פרויקטים - חלקם למגורים ואחרים למוסדות ציבור ואפילו לגשרים. ממרפסת הקומה השנייה, שבה שוכנת לשכתו של המנכ”ל היוצא רועי וילנסקי, אפשר לצפות על מרבית שטח המפעל. וילנסקי מציג לראווה מגוון קירות שנוצרו במפעל: קיר עם חיפוי לבנים אדמדם, קיר בחיפוי אבן ירושלמית, קיר שבו הוטבע צורה של גל ואחר בחיפוי צהבהב המזכיר קורות עץ. “אתה יכול לראות שבשביל אדריכל זו קרקע חלומית לפעולה”, הוא מתגאה. “על סוג כזה של עיצובים קשה לפקח באתר הבנייה, ואילו כאן אני יכול לתת לו מענה. אני יכול ליצור אלמנטים ולערבב חומרים על פי החזון שלו”.

 

העיצובים של אשקריט אולי חדשניים, אך השיטה אינה חדשה וכונתה בעבר "בנייה טרומית" - מונח שמעלה בזיכרון שיכוני רכבת עלובים, ולאו דווקא בנייה מודרנית וחדשנית; אבל בענף מבהירים כי השיטה השתפרה פלאים מאז.

"בשנות השבעים היה ניסיון לא מוצלח עם בנייה טרומית, כי אז היה צורך לבנות מהר ובזול", מודה המהנדס אלון מוניץ, עד לאחרונה מנכ"ל רמט טרום וכיום יזם שפועל להקמת מפעל חדש ומתקדם למוצרי בנייה מתועשת, אלמנטי פיתוח ותשתיות בערד. "יש סטיגמה לא טובה על הבנייה המתועשת, בעיקר בשל ליקויי בנייה שיצרו בעיות של בידוד תרמי ואיטום. הבעיה היתה שקירות הבטון לא כללו בידוד, והתקנים לא התייחסו לזה כלל. בעשור האחרון הדברים השתנו והתקן כבר לא מאפשר ליצור קיר בלי בידוד תרמי. אפשר ליצור שכבת בידוד בתוך האלמנט (כלומר בתוך קיר הבטון, א"ג), או לספק קיר בלי בידוד, ואז באתר הבנייה יוצרים קיר פנימי מבודד.

 

"בבנייה טרומית, הבניין נבנה כמו לגו: צריך רק לחבר את האלמנטים זה לזה ולאטום את החיבורים. בעבר היו כשלים בנקודה הזו, אבל הנדסת החומרים התקדמה גם בתחום הזה, וכיום קיימים מוצרי איטום שהם גם עמידים לקרני UV, גם גמישים וגם אסתטיים, כך שהבניינים החדשים לא סובלים מאותן תחלואות".

 

למעלה: קירות מחכים להרכבה. למטה: חיתוכי בטון של מפעל אשקריט. במפעל יש בקרת איכות טובה יותר מאשר לפועל בשטח למעלה: קירות מחכים להרכבה. למטה: חיתוכי בטון של מפעל אשקריט. במפעל יש בקרת איכות טובה יותר מאשר לפועל בשטח צילום: עמית שעל

 

 

יש המקשרים בנייה טרומית למראה חיצוני כעור. האם שני אלה אכן חייבים לבוא יחד?

"האדריכלות שנהוג לקשר למבנים משנות השבעים לא נובעת משיטת הבנייה המתועשת. זה עניין של תכנון, ואין בעיה לעצב בניינים בסגנונות אדריכליים אחרים. פרויקט מגדלי שרונה בתל אביב, למשל, הוא דוגמה לבנייה מתועשת ונאה בבנייני יוקרה".

 

קורן מוסיף כי "האגדה האורבנית על בנייה טרומית כבר לא קיימת, ואפשר לבנות את המבנים המפוארים ביותר בשיטות מתועשות. בכל מקום שבו תרימו את העיניים גבוה, תראו בנייה מתועשת. גם קירות המסך במגדלי המשרדים שצומחים בשנים האחרונות בתל אביב נבנו באותה השיטה".

 

לקצר את משך בניית השלד ב־44%

 

השימוש בבנייה מתועשת חוסך זמן, כשהמשמעות היא גם חיסכון כספי גדול לחברות הבנייה. "השלד (יסודות הבניין: עמודים, קירות, תקרות, רצפות וגג, א"ג) מהווה 16% מעלות הבניין, וזהו הדבר שהכי קל לתעש, כי יש בו אלמנטים חזרתיים שאפשר לייצר כמו בסרט נע במפעל", אומר לפידות. "מהבדיקות שלנו עולה כי כ־35% ממשך הזמן הנדרש לבניית מבנה בן תשע קומות מוקדשים לשלד שבנייתו אורכת כשבעה חודשים.

 

"במילים אחרות, תיעוש של השלד יוריד עלויות באופן ישיר בתהליך הבנייה, גם באמצעות צמצום כוח האדם הדרוש באתר וגם על ידי קיצור משך הבנייה. לכל אלה יש השלכות על עלויות מימון הפרויקט, וכן על עלויות נוספות שמחירן תלוי בזמן השימוש, כמו חכירת מנוף".

 

למעלה: האתר של גיא ודורון לוי שנבנה בבנייה מתועשת. למטה: חלקי בניין במפעל. הנדסת החומרים התקדמה למעלה: האתר של גיא ודורון לוי שנבנה בבנייה מתועשת. למטה: חלקי בניין במפעל. הנדסת החומרים התקדמה צילום: עמית שעל, גיל נחושתן

 

במחקר השוואתי המופיע בחוברת של משרד הבינוי נמצא שבנייה מתועשת חלקית (כלומר שיטת ברנוביץ', א"ג) דורשת פרק זמן הנמוך ב־32% מזה שדורשת הבנייה המסורתית. מעבר לתיעוש מלא (כלומר שימוש באלמנטים שנוצרו במפעל), זה קיצר את זמן בניית השלד ב־44%: במחקר שערך פרופ' יחיאל זקס מהמכון לחקר הבנייה בטכניון עלה כי בניית שלד בשיטה הקונבנציונלית דרשה עשר שעות עבודה לכל מטר רבוע, כשבנייה מתועשת הורידה את משך הזמן כמעט במחצית, ל־5.6 שעות.

 

נוסף על כך, מציין לפידות, שימוש בבנייה מתועשת יכול לחסוך לחברות הבנייה מיליוני שקלים בתיקונים שנעשים בכל פרויקט לאחר סיומו. "התיעוש מפחית מאוד את כמות התקלות, כי בדיקת האיכות נעשית במפעל ולא באתר על ידי פועל", הוא מסביר. "קבלנים מפרישים כיום 3% ממחיר הדירה לצורך בדק ותיקונים. בהערכה שמרנית, אם נצליח להפחית 20% מעלויות התיקונים בגלל איכות בנייה טובה יותר, נחסוך 3,000 שקל ממחיר הדירה".

 

"צריך להבין שהתקורות של אתר הבנייה גבוהות מאוד, ולכן חיסכון בזמן הוא גם חיסכון של הרבה מאוד כסף", מוסיף וילנסקי. "נוסף על כך, בבנייה מתועשת יש חיסכון של עשרות אחוזים בכוח אדם; חברת הבנייה מעסיקה פחות אנשים, וכוח האדם שעובד הוא מקצועי יותר. הבנייה המתועשת גם משפרת מאוד את רמת הבטיחות, כי פחות אנשים עובדים בגובה ומשתמשים באביזרי הרמה מתקדמים, והתלות בטפסנים ובברזלנים יורדת מאוד".

 

כבר לא משתלם לבנות בשלבים

 

הסיבה העיקרית לזינוק במספר הדירות שנבנות בבנייה מתועשת, אומר מוניץ, היא תוכנית מחיר למשתכן שמשרד האוצר השיק ב־2015. "בעבר היתה לבנייה המתועשת עדנה בשני גלי העלייה הגדולים, בשנות השבעים ובשנות התשעים - אך מאז העלייה הגדולה מברית המועצות ועד לפני שלוש שנים, הבנייה המתועשת נהפכה לזניחה לעומת הבנייה בשיטה המסורתית ובשיטת ברנוביץ'. השתמשו בה בעיקר חברות יזמיות שבבעלותן חברה קבלנית עם מפעל טרומי: אפריקה ישראל, אשטרום ומנרב.

 

אלון מוניץ, מהנדס: "בעולם, הבנייה המתועשת חזקה במקומות שבהם קיימת סטנדרטיזציה – ובונים עשרות בניינים מאותו סוג. בישראל, כל אדריכל רוצה להטביע חותם ויוצר עיצוב חדש" אלון מוניץ, מהנדס: "בעולם, הבנייה המתועשת חזקה במקומות שבהם קיימת סטנדרטיזציה – ובונים עשרות בניינים מאותו סוג. בישראל, כל אדריכל רוצה להטביע חותם ויוצר עיצוב חדש" צילום: אוראל כהן

"עם השקת תוכנית מחיר למשתכן, השתנו פני הדברים. ראשית, התוכנית הושקה בזמן של מחסור בכוח אדם בענף. שנית, בתקופה שלפני התוכנית, אם היה לך פרויקט ובו כמה בניינים, היית בונה אותו בשלבים, בהתאם לקצב השיווק. מחיר למשתכן נטרלה את עניין השיווק מהמשוואה (משרד הבינוי משייך דירות לזכאים שזכו בהגרלה, א"ג), לכן כקבלן המטרה היא לסיים את הפרויקט במהירות ולחסוך בכסף ובתקורות אתר.

 

"כך, לקבלנים הבונים פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן יש אינטרס לבנות את כל הבניינים במקביל. תבנית ליציקה בשיטת ברנוביץ' עולה כמיליון שקל. כשבנו פרויקטים בתהליך מדורג, תבנית אחת הספיקה לכמה בניינים, אבל כדי לבנות את כולם בו־זמנית צריך להשקיע כסף בקניית כמה תבניות. לעומת זאת, בבנייה הטרומית לא צריך להשקיע כסף בתבנית, אלא רק לקנות מהמפעל את האלמנטים המוכנים".

 

"מחיר למשתכן היא הזדמנות חד־פעמית עבור המפעלים, שיכולים לחשוף את עצמם לקבלנים שאף פעם לא בנו בבנייה מתועשת", אומר מוניץ. "ההזדמנות הזו לא תימשך לעד, כי בעוד שלוש עד חמש שנים הפרויקטים של התוכנית כבר יושלמו. אבל אם חברות יאהבו את המוצר ואת התהליך, הן ימשיכו להשתמש בבנייה מתועשת".

 

ענף שמרני שפוחד משינויים

 

לאור יתרונות השיטה ויעילותה, ולאור הקידום שהיא מקבלת ממשרד הבינוי והשיכון, מאליה עולה השאלה מדוע פחות מ־10% מהדירות שנבנות בישראל מדי שנה נבנות באמצעותה. "הענף שמרני מאוד, ונדרש כוח אדם מתוחכם יותר כדי לעבוד בשיטה הזו", משיב על כך קורן. "חברות יצטרכו להשקיע הרבה משאבים בהדרכה כדי שיהיו להן יותר עובדים שיידעו לבנות בבנייה מתועשת. השיטה הזו דורשת בנאי מסוג אחר, חדש. צריך לחנך דור שלם של עובדי בנייה, כדי להפוך את אתרי הבנייה למתקדמים והייטקיים. "נוסף על כך, כדי לבנות בניין בשיטה המתועשת, צריך להחליט על כך כבר בשלב התכנון, כדי שיהיה אפשר להשתמש באותם אלמנטים שוב ושוב.

 

מגדלי שרונה שנבנו בבנייה מתועשת. התפישה שלפיה בנייה מתועשת משמעותה כיעור כבר איננה נכונה. למטה: מכונת חיתוך בטון במפעל אשקריט מגדלי שרונה שנבנו בבנייה מתועשת. התפישה שלפיה בנייה מתועשת משמעותה כיעור כבר איננה נכונה. למטה: מכונת חיתוך בטון במפעל אשקריט צילום: עמית שעל, תומי הרפז

 

 

"היזמים אמנם מודעים לקיום השיטה, אבל זה לא אומר שהם מוכנים לבנות בה. צריך להביא יותר חברות זרות לישראל כדי שהן ידגימו לכולם איך בונים בשיטה הזו. קרסו נדל"ן הולכת לתעש פרויקט שלה ברמת גן בצורה מלאה ומושלמת, והוא ייבנה כולו על ידי חברה סינית, בתקווה שאחרים יראו ויחקו".

 

יואב גלנט, שר הבינוי והשיכון. מקדם את הבנייה המתועשת יואב גלנט, שר הבינוי והשיכון. מקדם את הבנייה המתועשת צילום: נמרוד גליקמן

"ברחבי העולם, הבנייה המתועשת חזקה במקומות שבהם קיימת סטנדרטיזציה ובונים עשרות בניינים מאותו סוג", מסביר גם מוניץ. "בישראל כל אדריכל רוצה להטביע חותם ויוצר עיצוב חדש, ובכל פעם שאתה משנה עיצוב צריך להחליף תבניות - ואז התיעוש כבר לא כדאי כלכלית. כדי שהענף יעבור לתיעוש צריך לבנות שכונות שתהיה בהן אותה שפה אדריכלית. בתוכנית 'תכנן ובנה' של משרד הבינוי, למשל, יזם אחד מתכנן שכונה שלמה מא' ועד ת'. אם נלך לתכנון בשיטה הזו, השימוש בבנייה מתועשת יתרחב".

 

לפידות ממשרד הבינוי מסכים: “זו המטרה שלשמה הושקה תוכנית 'תכנן ובנה'", הוא מסביר. "פרויקט אחד ברוח זו כבר יצא לדרך בחריש, שם חברת שפיר מתכננת ובונה 1,169 דירות, ואת מוסדות הציבור. אנחנו עובדים על עוד שני פרויקטים דומים".

 

ב־2017, במטרה לעודד את התיעוש בענף הבנייה, השיק משרד הבינוי, בשיתוף מרכז ההשקעות, תוכנית מענקים בשני מסלולים: השתתפות בגובה 50% ברכישת ציוד מתאים, ומסלול של מענק בגובה 5,000 עד 20 אלף שקל לכל דירה הנבנית בפרויקט, בהתאם לרמת התיעוש שלו. תקציב התוכנית עמד על 52 מיליון שקל.

 

גלגוליה של התוכנית מלמדים לא מעט על השמרנות בענף הבנייה המקומי. "בתחילת הדרך כמעט לא הגיעו בקשות להשתתף בתוכנית", מספר לפידות. "למדנו שאנחנו מכוונים לקבלנים בטווח ביניים, כי לגדולים כבר יש ניסיון בבנייה מתועשת. ראינו שכל קבלן שעבר לבנייה מתועשת לא חזר אחורה. הבעיה היתה בטווח הביניים: קבלנים שצוות העובדים שלהם, הספקים וגם הבנקים שמספקים להם קווי אשראי מכירים ויודעים לעבוד רק בבנייה הקונבנציונלית.

 

“כדי לעבור לבנייה מתועשת ברמה נמוכה, צריך להשקיע בציוד: סט תבניות עולה מיליון שקל וגם המנופים יקרים. ההשקעה הזו היא סיכון גדול עבור קבלן קטן ובינוני. עם זאת, בתוך שנה, ממצב שבו אף קבלן לא פנה לגבי התוכנית, הגענו לעודף בקשות. אנחנו לקראת פרסום מסלולים של תוכנית המענקים, והקבלנים מחכים לזה".

אלא שלפי לפידות, בשלב זה מרבית הקבלנים עברו לתיעוש חלקי - כלומר שיטת ברנוביץ'. "מעבר לתיעוש מלא הוא השקעה לאורך כל שרשרת הייצור", הוא מסביר. "צריך אדריכל שיתכנן ומהנדס שיכיר את התחום, וזה תהליך מורכב מאוד שקשה לעשות ברגע".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x