שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מוסף נדל"ן מאי 2015
מוסף נדל"ן מאי 2015 גג עמוד

לא הוד ולא הדר

עד שנות השבעים היתה הדר הכרמל הלב של חיפה. לאורך השנים היא נזנחה וכיום היא מאכלסת בנייני באוהאוס מרשימים ואוכלוסייה קשת יום. העירייה מפעילה מיזמים לחידוש השכונה, אולם אלו לא מביאים לשינוי, בשל היעדר תוכנית אסטרטגית כוללת

אמיתי גזית 10:2006.05.15

השעה 11 בבוקר בלב שכונת הדר הכרמל בחיפה, והרחובות שוממים. הקצב התזזיתי המאפיין מטרופולינים גדולים איננו ניכר בשכונה שמתכנסת בין ואדי ניסנאס והכרמל המזרחי. אולם לא מדובר בנמנום אורבני של בוקר אביבי, אלא בתחושה אחרת, מעיקה יותר - תחושה של הזדקנות. חצי מאה חלפה מהימים שבהם לב ההתרחשות החיפאית היה במדרחוב נורדאו בהדר. חיפה התפתחה והשכונה נשארה מאחור. בלב העזובה מתחבאים בניינים בעלי ערך אדריכלי לא מבוטל, שנבנו בשנות השלושים במגוון סגנונות בנייה. בנייני באוהאוס, בניינים שנבנו בסגנון ערבי, וכאלו שנבנו בסגנון אקלקטי המשלב אלמנטים מזרמים שונים. בסך הכל כוללת הדר 500 בניינים בעלי ערך אדריכלי, ש־150 מתוכם משתייכים לקטגוריית "בתים לשימור" - כלומר מי שרוצה לשפץ אותם צריך להקפיד על כללים מחמירים לגבי חזותם כדי לשמר את אופי המבנה. סיורים שנערכים בהדר מושכים מתעניינים רבים בארכיטקטורה ואדריכלות. אולם סיור בהדר דומה יותר מכל לסיור במוזיאון פתוח - כאשר מתמקדים בבניינים עצמם, נגלה

היופי שטמון בכל אחד ואחד: המרפסת הקטנה באחד, הקשתות בחלונות המרמזות על ההשפעה הערבית בשני, והקווים הרכים והמעוגלים באחר.

 

כאשר מתרחקים ומסתכלים על המכלול - ובפרט על הרחובות העוטפים את הבניינים - הזוהר מועם. כדי להחיות את השכונה, עיריית חיפה יוזמת פרויקטים מגוונים: החל במיזם לחידוש המדרחוב, דרך עבודות שימור נרחבות, וכלה בשיפוץ תשתיות. השכונה החלה להתעורר והיא מתהדרת במספר עסקאות הנדל"ן הגבוה בחיפה בשבע השנים האחרונות. עם זאת, שינוי אמיתי בקצב מהיר ידרוש טיפול רחב ומהותי יותר. את הנדרש לשיקומה מסכם פרופ' דני צ'מנסקי מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון: "הדר כבר לא תהיה אזור מסחר כמו בעבר. בשביל שינוי אמיתי צריך לחשוב בצורה מסודרת מה יהיה בה בעתיד. התשובה היא שכונה שמיועדת לצעירים, אבל לצערי אין אסטרטגיה משולבת לפיתוחה".

 

רח' ירושלים 24, בית סגל. בנייה בסגנון אקלקטי רח' ירושלים 24, בית סגל. בנייה בסגנון אקלקטי

 

מרפסות מעוגלות ואבן ירושלמית

 

החיפאים חובבי הארכיטקטורה מגחכים בבוז קל כאשר מכתירים את תל אביב בתואר "העיר הלבנה", על שום הבניינים בסגנון הבאוהאוס שמעטרים אותה. הם יספרו לכל מי שיחפוץ לשמוע כי בהדר הכרמל - השכונה העברית הראשונה בחיפה - גילו את הבאוהאוס קודם. את טביעת ידו של מתכנן הערים פטריק גדס, אשר לו מייחסים את תכנון תל אביב ב־1927, ניתן למצוא בהדר. גדס התווה במסמך שחיבר ב־1919 את העקרונות שלפיהם תוקם השכונה, וב־1921 מתכנן הערים ריכרד קאופמן הפך אותן לתוכנית שעל פיה נבנתה הדר.

 

לאדריכל וליד כרכבי, ראש צוות השימור של עיריית חיפה ומי שגם מעביר סיורים בשכונה, יש הסבר לתעלומה איך הגיעו אדריכלי הבאוהאוס אל העיר שעל הכרמל בתקופה שישראל היתה עוד פלסטינה: "באירופה שררה מלחמה, והאדריכלים הייקים לא הצליחו לממש את גישת הבאוהאוס באירופה שבה שררה מלחמה, ומצאו בישראל כר פורה לביטוי הרעיונות הללו. ולא מדובר רק בהקמת מבנים, אלא בתכנון אורבני מלא - למשל גן בנימין, שהיה הגן הציבורי הראשון בארץ". היום הגן הציבורי מטופח ושמור על ידי העירייה, אך שומם.

 

אדריכלות הבאוהאוס בחיפה שונה מזו שבתל אביב, ומי שמחפש בה בתים לבנים יתקשה למצוא את מבוקשו. "בשנות העשרים של המאה הקודמת חייבו הבריטים לבנות את הבתים בחיפוי אבן. לכן בחיפה אדריכלות הבאוהאוס כוללת מרפסות מעוגלות, מעקות ברזל וגגות להצללה כמו בכל באוהאוס ברחבי העולם; אבל במקום קירות לבנים מכוסי טיח, הבניינים מחופים אבן ירושלמית", מסביר כרכבי.

 

 

בניין עיתון "הצופה" במפגש הרחובות הרצל וארלוזורוב. בעירייה השקיעו 200 מיליון שקל בשיקום תשתיות באזור זה בניין עיתון "הצופה" במפגש הרחובות הרצל וארלוזורוב. בעירייה השקיעו 200 מיליון שקל בשיקום תשתיות באזור זה

 

ימי הזוהר של הדר הכרמל החלו בשנות השלושים, ובימי קום המדינה היא היתה מרכז למסחר ותרבות. רחוב הרצל שחוצה אותה היה מהסואנים בעיר, וההליכה לאורכו מבטיחה לחובבי האדריכלות עניין והנאה. גם הרחובות המסתעפים ממנו עמוסים בניינים משנות החמישים. בין לבין, ברחבי השכונה משובצים מבני הציבור שנבנו באותה תקופה, ובראשם בניין הטכניון הישן אשר נבנה במהלך העשור השני של המאה הקודמת על ידי האדריכל היהודי אלכסנדר ברוולד, שהובא במיוחד מגרמניה לשם כך. הבניין נחשב ליצירה אדריכלית חשובה, שכוללת אלמנטים עיצוביים ייחודיים לישראל: הסימטריה ישרה ומערבית, אבל הסגנון והסמלים מושפעים מהסגנון המקומי המוסלמי־ממלוכי - קשתות מחודדות, משולשים על הגג, חלונות מתומנים, ומעליהם דווקא בנייה בסגנון מלבני, ישר ומודרני.

 

מאז נדד הטכניון במעלה ההר, וב־1985 שופץ המבנה והפך למדעטק, המוזיאון הלאומי למדע, טכנולוגיה וחלל. עוד מבני ציבור חשובים שהוקמו בשכונה היו בית הספר הריאלי, המתהדר בקו מתאר משונן המסמל אומץ, ובית הקרנות שהיה מרכז מסחר מרכזי שכלל את בית הכלבו הראשון בארץ.

 

המבנה בו שכן קולנוע אורה ברחוב הרצל 41 המבנה בו שכן קולנוע אורה ברחוב הרצל 41

 

שוק נדל"ן תוסס

 

למרות ההזנחה ארוכת השנים, הדר הכרמל מובילה מ־2007 את מספר עסקאות הנדל"ן שנערכות בעיר בכל שנה. שיא בעסקאות נדל"ן בהדר נרשם ב־2013, כאשר 583 בתים החליפו בה ידיים. השכונה השנייה בחיפה במספר עסקאות הנדל"ן היתה באותה שנה קריית חיים, שבה נעשו 303 עסקאות. בסוף 2014 המחיר הממוצע לדירה בת 3 חדרים בהדר הכרמל, גודל הדירה המבוקש ביותר באזור, היה 529 אלף שקל. המחיר הממוצע בחיפה כולה לדירה מסוג זה עמד באותה העת על 704 אלף שקל ‑ כך לפי נתוני אתר הנדל"ן מדלן. מאז החלו מחירי הנדל"ן לעלות בשנת 2008, התייקרה דירה בת 3 חדרים בהדר ב־150% ממחיר של 213 אלף שקל, כאשר בחיפה כולה התייקרו דירות אלו בשיעור ממוצע של 96% ממחיר של 360 אלף שקל. אולם במונחי מחיר אבסולוטיים, הפער בין מחירה של דירה בהדר ובחיפה ב־2014 גדל לעומת 2008, וכיום הוא עומד על 175 אלף שקל. המחירים בשכונה אינם אחידים, ובחלקים העליונים שלה, הקרובים למוסדות הלימוד העיקריים בעיר, הם גבוהים יותר. כמו כן, הבנקים חוששים מיכולת מימוש נכסים באזור, ולכן מבקשי משכנתאות עבור דירות באזור השוק - הרצל, חטיבת גולני, העצמאות ושדרות הציונות — זקוקים לקבלת אישור מיוחד מדרג בכיר בבנק בעת לקיחתה. באזור רחוב סירקין עדיין ניתן למצוא בתים שוממים.

 

מלון ארט גלרי ברחוב הרצל מלון ארט גלרי ברחוב הרצל

 

היתר בנייה בתוך חודש

 

לשוק הנדל"ן התוסס בשכונה אחראים כמה גורמים: ראשית, מי שמתעניין ברכישת דירות להשקעה יכול לרכוש נכס במחיר נמוך יחסית, ולגבות עבור דירה בת 3 חדרים עם נוף למפרץ דמי שכירות של כ־2,000 שקל לחודש, ולאחר שיפוץ אף לגבות דמי שכירות של 3,000 שקל בחודש. כמו כן, מיקומה של השכונה נוח, היא שוכנת בלב העיר, סמוכה לבנייני העירייה ויש בה תחבורה נגישה כולל קו מטרונית. לבסוף, העירייה מעודדת קהילות צעירות וחדשות להגיע לאזור, ובמסגרת זו הוקמו בהדר הקיבוץ העירוני (שלטענת העירייה הוא הגדול בישראל), כפר הסטודנטים, גרעין תורני, קהילת אמנים וקבוצת אדריכלים המכנה עצמה מ.ק.ס (מתכננים קהילה סביבה - א"ג). בחלק מהמיזמים מקבלים חברי הקהילות מלגת לימודים או סיוע בשכר דירה מהעירייה.

 

כאשר נבנתה הדר, הגובה שבו הוקמה - 80 מטר מעל הים - נחשב ליתרון. מצד אחד, השכונה קרובה לנמל, שהיה מרכז התעסוקה בעיר באותם הימים. מצד שני, מיקומה חסך את הצורך לטפס במעלה ההר בדרך חזרה מהעבודה. אולם ככל שחלפו השנים וקו המתאר של העיר המריא לגבהים, הקרבה לקו המים הפכה לחיסרון. בשנות התשעים רבים מהעולים לישראל מרוסיה בחרו להתגורר בשכונה שהציעה להם דיור זול בעיר גדולה. ב־2003 נחנך היכל בתי המשפט בעיר התחתית, ובעקבותיו נדדו משרדי עורכי הדין ונותני שירותים אחרים, שרבים מהם שכנו עד אז בהדר, בסמיכות לבניין בית המשפט הישן. וכך, לאט לאט, ננטשה השכונה. כיום בחלקים מהשכונה מרוכזים העובדים הזרים המתגוררים בעיר. ראש העיר יונה יהב בעצמו יליד הדר, אך נטש אותה לטובת שכונת דניה המבוססת. ותיקי השכונה טוענים כי שכח אותם, ומאות מהם אף הפגינו במחאה מול העירייה בסוף פברואר בשנה שעברה, בטענה כי העירייה מטפחת את השכונות שבמעלה ההר ולא מקצה די תקציבים לחידוש השכונה הוותיקה.

 

בעירייה, מנגד, טוענים כי מ־2005 מופעלת בעיר תוכנית "מחזירים את ההדר להדר" שבראשה עומד יעקב ברודר, ראש קהילת הדר ונציג השכונה, לצד צוות היגוי בראשות פרופ' צבי איזקוביץ, מומחה לעבודה סוציאלית, האדריכל פרופ' שמאי אסיף ונציגים מעיריית חיפה ופעילי שכונות. צוות התוכנית מוציא אט־אט אל הפועל תוכניות להקמת קהילות עירוניות, תוכניות שימור ועוד. כמו כן, בעירייה מתגאים בפרויקט שיפוץ וחידוש תשתיות בהיקף של 200 מיליון שקל במלבן הרחובות ארלוזורוב, בלפור וגשר 22 — שטח המהווה כשליש משטח הדר הכרמל ובו חיים כ־13 אלף תושבים. עוד מתגאים בעירייה בפישוט הבירוקרטיה לקבלת היתרי בנייה בשכונה, להליך קצוב בזמן שמסתיים בתוך חודש.

 

רחוב החלוץ 20. גליה זמיר, תושבת השכונה: "העירייה ניסתה להפיח פה רוח חיים, אבל העליבות וההזנחה מתמשכים כבר שנים" רחוב החלוץ 20. גליה זמיר, תושבת השכונה: "העירייה ניסתה להפיח פה רוח חיים, אבל העליבות וההזנחה מתמשכים כבר שנים"

 

תעלומת הבור

 

יזמי הנדל"ן בעיר מציינים כי הדלתות בעירייה אכן פתוחות בפניהם. יוסי סיונוב, בעליה של חברת יוסף ואחיו בע"מ, אשר מקימה שלושה מיזמי נדל"ן בהדר הכרמל, מספר כי העירייה ומהנדס העיר בפרט משתפים פעולה במהירות וביעילות יוצאת דופן לעומת ערים אחרות שבהן הוא מקים מיזמים. אחד המיזמים של סיונוב ברחוב אחד העם 8–6 מכונה "הבור", על שום המכתש התלול שפעור ברחוב. הבור נוצר לאחר שבמקום שכן בניין לשימור, שהוחלט לחדשו בהליך מסובך אשר כלל את פירוקו לגורמים ובנייתו מחדש. אבני הבניין נערמו במרתף בניין ברחוב הנביאים, אך היזם שהיה אחראי על הפרויקט פשט רגל ונפטר. כיום אין איש יודע מה עלה בגורלם של אותן אבנים, וסיונוב עתיד לבנות במקום בניין חדש לגמרי. הוא מספר כי לפני שיצא לדרך עם שלושת המיזמים שהוא מקים בשכונה, בדק אותה ביסודיות: "בנו אותה בחוכמה רבה", הוא אומר, "בתי קולנוע, כיכרות, רחובות ראשיים רחבים, הבנה שפה צריכה להצטופף קהילה. הבנה שלא קיימת בשכונות אחרות". לדבריו הוא החליט להשקיע בהדר ב־2012: "מחירי הנדל"ן בשכונה עדיין מראים חולשה, אבל קרו שם בשנים האחרונות דברים שלא התרחשו עשרות שנים - הקמת המטרונית ושיפוץ תשתיות ורחובות". אלו מסבירים מדוע, לדעתו של סיונוב, המחירים בשכונה צפויים להמשיך ולעלות.

 

כניסה לבניין בהדר. אפילו ראש העיר יונה יהב, יליד השכונה, עזב לדניה כניסה לבניין בהדר. אפילו ראש העיר יונה יהב, יליד השכונה, עזב לדניה

 

העתיד: אוכלוסייה מחויבת

 

בקרב התושבים נשמעת לא מעט ביקורת על התנהלות העירייה. הטענות העיקריות: קצב ביצוע הפרויקטים בשכונה אטי מאוד ולא מספק, והם נקודתיים בלבד - כלומר לא מדובר בפרויקטים שיובילו לשינוי עמוק ומהותי. תושבי השכונה חוששים גם כי העירייה מסייעת ליזמי הנדל"ן הגדולים אך לא לתושבי השכונה, דבר העשוי לשנות את אופי השכונה הוותיקה לרעה: "קיימת התכחשות למרקם העירוני של הדר", אומרת גליה זמיר, תושבת השכונה מהפעילות בקבוצת המחאה, ומוסיפה: "כאשר הפרויקטים בודדים, נוצרת אינטראקציה יחידנית סביב נקודה כזו או אחרת, ולא אינטראקציה אורבנית כוללת". תושבי השכונה גם הם רואים באדריכלות הבאוהאוס הייחודית של השכונה אוצר בלום ומפתח לשיקומה. אולם בניגוד לסיור המצוחצח של כרכבי, זמיר בוחרת להפנות את הזרקור לפינות אחרות בשכונה, יפות פחות, ובראשן המבנה המוזנח של שוק תלפיות שברחוב סירקין 35. אמנם הוא נחשב לפנינת באוהאוס, אך כיום רוב שטחו חסום מחשש לקריסה. שובל דוכנים יוצא מהשוק וממשיך לאורך הרחוב, לאחריו שיממון ובתים נטושים. "זהו מבנה לשימור", אומרת זמיר, "אז למה לא עושים איתו כלום?". העירייה מצדה משיבה על הטענות כי היא פועלת לשיקומו ובמרוצת השנים פורסם לא פעם על מגעים עם יזמים לשם פרויקט השיקום, אך עד עתה הם לא הניבו פרי. גם לגבי מדרחוב נורדאו שחודש על ידי העירייה טוענת זמיר כי השינוי נכשל: "יש ניסיון להפיח רוח פעילות בנורדאו. יש בית קפה ופיצרייה שקמו לא מזמן ומעון לחיילים בודדים. אבל בגדול יש עליבות והזנחה קשים המתמשכים כבר שנים, העובדים הזרים הם האוכלוסייה הדומיננטית, והעסקים במצב עלוב מאוד כלכלית וחזותית. הדרך היחידה לשנות את זה היא בשינוי הרכב האוכלוסייה, לכזה שמחויב למקום, יוזם ומייצר אופק לחיי קהילה".

 

פרופ' צ'מנסקי מציין כי לצערו "אין אסטרטגיה משולבת לפיתוח האזור". לדבריו, קודם צריך להחליט מה יכול להיות באזור כמו הדר, ולפי זה צריך לתכנן מגורים, משרדים, מבני בידור וציבור: "זה לא יהיה אזור מסחר ‑ המסחר עבר למרכזים המסחריים הגדולים. גם המרכז האדמיניסטרטיבי, משרדי ממשלה ובתי משפט, כבר לא יחזרו אליה. האוכלוסייה שהגיעה אל השכונה לאורך השנים היא אוכלוסייה עם רמת הכנסה נמוכה, אבל אפשר להשביח את הדר ולעשות ממנה מרכז מגורים לתפארת ‑ כשהצעירים הם היעד. צריך לבנות דירות בסטנדרטים שמתאימים לצעירים, צריך להקצות להם חלק למגורים אפילו במחיר הקפאת שכר הדירה וכן יש לפעול באופן נרחב להפחתת הפשיעה. אם כל זה היה קורה, להדר היה ביקוש כמו לשכונות הדרומיות של תל אביב. כל מה שנעשה, נעשה טיפין טיפין. לא גובשה אסטרטגיה לשכונה כבר 60-50 שנה. העירייה עושה מאמצים אדירים בעיר התחתית; בהדר זה עדיין לא קורה. אם העירייה תרים את הכפפה ותעשה תוכנית אסטרטגית, יתחילו השקעות באזור". צ'מנסקי מספר כי הפקולטה לארכיטקטורה שוקלת להשתמש בשטח המדעטק שבשכונה: "כך אפשר יהיה להביא סטודנטים לאזור ואפילו לבנות דירות לסגל צעיר- שמתקשה למצוא דירות במחירים סבירים". כרכבי מציין כי העירייה אכן פועלת בכיוון, באמצעות שיפוץ ושיקום התשתיות העירוניות ובמקביל שיקום חברתי דרך פתיחת גני ילדים, בתי ספר והטבות בארנונה למשיכת תושבים צעירים.

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x