איך להגיע לדירה

ביום שני הושקה תוכנית ממשלתית נוספת להוזלת שוק הדיור. בדומה לתוכניות קודמות, בין אם של הממשלה ובין אם של בנק ישראל, תוכנית זו לא צפויה להביא את הבשורה לזוגות הצעירים בפרט ולעם ישראל בכלל.

נתוני הפתיחה של ישראל בכל הקשור לענף הדיור אינם מבטיחים עבור זוגות צעירים. ישראל הינה מדינה צעירה דמוגרפית. לדוגמה, כאשר סבא וסבתא איטלקים מתים, במאמץ רב ניתן למצוא נכד או נכדה שיעברו לגור במקומם בדירתם, המצב "מחמיר" כאשר הסבים מצד אחד כבר הלכו לעולמם. בישראל לעומת זאת, כאשר סבא וסבתא נפטרים, "משתכנים" בדירתם כ-6–10 נכדים בממוצע. לא משנה עד כמה היחסים בין בני הדודים טובים, אין אפשרות לשכן 6–10 נכדים בדירת 3–4 חדרים...

בל נשכח כי ישראל הינה מדינה קטנה פיזית, בעלת עתודות בנייה נמוכות ובירוקרטיה מסורבלת. בנוסף, בלב כל ישראלי טמון הגן של חלום רכישת הדירה וזאת, עקב מחסור אמיתי של דיור להשכרה ארוכת טווח, כנהוג במדינות רבות בעולם. לפיכך, הביקוש לדירה הינו קשיח בעוד ההיצע נמוך וצפוי להישאר נמוך. גם אסור לשכוח שהמדינה ויזמי הנדל"ן מרוויחים, ואפילו יפה מאוד, ממצוקת הדיור.

להיוולד עשיר

אי לכך, ב"מדינת תל אביב" קשה לראות ירידת מחירי דיור ובמדינת ישראל, אם נזכה לראות ירידת מחירים, היא תהיה מוגבלת. זאת, אלא אם תתחיל הצפה משמעותית של דירות בין אם דרך שיווק קרקעות ובין אם באמצעות פרויקטי פינוי בינוי מאסיביים בערים הגדולות.

אני סבור, כי אדם צריך "לקחת את גורלו בידיו". לכן, אין לסמוך על המדינה שתחלץ אותנו מהשכירות למימוש חלום הדירה. בישראל של היום, אלא אם כן נולדת עם חשבון נאמנות (trust fund) שהינה המקבילה המודרנית לכפית של זהב, לזוגות צעירים ישנן שתי דרכים פרקטיות להגיע לדירה.

הדרך הראשונה באמצעות עבודה קשה כעצמאי. לעצמאי, גם בעל עסק קטן, יש את היכולות בזכות עבודה קשה, כישרון, חשבונאות יצירתית וכמובן קצת מזל, לצבור ממון ראשוני אשר יאפשר לקיחת משכנתא לרכישת דירה. יחד עם זאת, לא מתאים לכל אדם לפתוח עסק עצמאי. הלחץ, העבודה הקשה סביב השעון וחוסר הוודאות התזרימית אינם מתאימים לכל. בנוסף, לא כל עצמאי הופך לטייקון ועסקים קטנים רבים נסגרים מדי שנה.

הפסד של 20% זה לא סוף העולם

לפיכך, נראה כי הדרך השנייה לדירה, מצריכה חשיבה מחוץ לקופסה זוגות רבים מצליחים לחסוך כל חודש כמה אלפי שקלים במטרה מוצהרת לחסוך לקניית דירה. יחד עם זאת, רוב החוסכים שוגים באופן החיסכון. מרבית החסכונות הללו מופנים לתוכניות חיסכון בבנק או אפיקי השקעה סולידיים כדוגמת קרנות אג"ח ממשלתיות. לדעתי, זו טעות.

נניח כי זוג הצליח לחסוך בשנה סכום מכובד של 50 אלף שקל שיעודו דירה. הסכום הנ"ל, מכובד ככל שיהיה, לא מקרב את הזוג הצעיר כהוא זה לדירה. באם דירה ממוצעת בישראל עולה כ-1.1 מיליון שקל ההון העצמי הנדרש הינו 400 אלף שקל במחירים של היום. משקיע שחוסך לדירה הינו משקיע ארוך טווח ולפיכך עליו להפנות את החלק הארי של חסכונותיו לשוק המניות בכלל ולמניות או קרנות נאמנות של נדל"ן למגורים בישראל בפרט.

אם הזוג יפסיד 20% מחסכונותיו חלום הדירה לא יתרחק משמעותית. יחד עם זאת, כאשר שוק הנדל"ן רותח, כך גם מניות הנדל"ן למגורים. מתחילת שנת 2009 ועד סוף אוגוסט, ממוצע קרנות הנאמנות המשקיעות בנדל"ן הינו כ-200% בעוד מחירי הדירות עלו "רק" בעשרות אחוזים, תלוי בעיר.

אני פונה לזוגות הצעירים, אל תירתעו, חלק ארי מהכספים שאתם חוסכים תפנו לשוק ההון עם הטיה מוגדלת לענף הנדל"ן למגורים בישראל. כך תקרבו עצמכם מהר יותר לרכישת דירה. עוד טיפ שאפשר להיעזר בו הוא שימוש בהוראת קבע שתמצע את התנודתיות של שוק ההון.

הכותב הוא מנכ"ל הלמן אלדובי קרנות נאמנות. אין לראות באמור ייעוץ השקעות