על סף 2009: ביתו של האנגלי כבר לא מבצרו
הכלכלה הבריטית נמצאת על סף מיתון מהחמורים בתולדותיה. על רקע הירידה החדה במחירי הנדל"ן, מחנק האשראי ונתוני האבטלה הגואים - ב־2009 יעוקלו לפי התחזיות 200 בתים ביום ברחבי הממלכה
סמינר המשקיעים של חברת ING real estate, שהתקיים בחודש שעבר בלונדון, היה אמור להיות עוד אחד מאותם אירועים שמהם לא היתה עתידה לצאת בשורה יוצאת דופן. הכלכלה הבריטית, כידוע, נמצאת על סף אחד המיתונים החמורים בתולדותיה, ועתידה קרוב לוודאי לרשום להערכת קרן המטבע העולמית שיעור צמיחה שלילי ב־2009.
אפשר אם כן להניח כי לפחות חלק מהנוכחים, כ־120 במספר, הרימו גבה למשמע דבריו של איאן וויטוק, מנהל חטיבת ההשקעות של החברה. "זו הזדמנות העשור", אמר וויטוק, "אין עיתוי מוצלח מכך. הסיכון הטמון בהשקעות נדל"ן בבריטניה נמוך כיום מכפי שהיה לפני שנה וחצי. זו העת למשקיעים מוסדיים לעשות היסטוריה, קיימות כעת הזדמנויות למכביר".
"הזדמנויות אטרקטיביות"
וויטוק, מנהלה של אחת מקרנות ההשקעה בנדל"ן הגדולות בעולם, אינו היחיד הסבור כך. לדברי ריצ'רד ג'ונס, מנהל חטיבת הנדל"ן הבריטי בחברת ניהול הנכסים Aviva Investors, "בעקבות הקריסה בשווי הנכסים, עבור רוכשים בעלי אמצעים קיימות כיום יותר ויותר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בשוק הנדל"ן בבריטניה".
הערכתם של השניים מבוססת על כך ששוק הנדל"ן הבריטי יצליח להתאושש בתוך זמן קצר יחסית, ויחזור להקנות למשקיעים את אחוזי התשואה הנאים שאפיינו את תקופת הבועה בשנים 2004–2007. אלא שמנתונים שהתפרסמו לאחרונה בנוגע לצפוי בשוק הנדל"ן בבריטניה בשנה הבאה עולה תמונה עגומה למדי.
לפי הערכת סוכנות הנדל"ן Colliers CRE, עתידה התשואה הממוצעת מנכס נדל"ן להצטמצם בשנה הבאה ב־9.6%. וויטוק עצמו, אגב, ציין במהלך הכנס כי רק ב־2010 ישובו המשקיעים להרוויח מהשקעה בנדל"ן, בעוד בשנה הבאה עתיד לדבריו המשקיע הממוצע בנדל"ן בבריטניה לרשום תשואה שלילית ממוצעת של 6% על השקעתו.
אחת הסיבות המרכזיות לפגיעה בתשואת המשקיעים היא הירידה החדה בשווי הנכסים - מגמה שלהערכת מומחים עתידה להימשך במהלך השנה הבאה. מסקר שערכה חברת Rightmove, מפעילת אתר האינטרנט הגדול ביותר בבריטניה לנדל"ן למגורים, עולה כי מחירם של נכסים לדיור עתיד לרשום בשנה הבאה ירידה של 10% בממוצע. בראיון ל"דיילי טלגרף" העריך לאחרונה מנכ"ל תאגיד הבנקאות ברקליס, ג'ון וארלי, כי מחירי הבתים עתידים לצנוח ב־15%. ניק בייט, כלכלן מריל לינץ' בבריטניה, סבור עם זאת כי "אי אפשר כיום להעריך בוודאות עד כמה יירדו המחירים בתום השנה הבאה, אך ברור כי ייקח זמן רב עד שמחירי הנדל"ן ישובו לרמתם מהשנה האחרונה". בחודש האחרון עמד מחירו הממוצע של בית על 158,872 ליש"ט, ולפי הווארד ארצ'ר, כלכלן ראשי בחברת Global Insight, עתיד המחיר להגיע בתום שנת 2009 ל־137 אלף ליש"ט בממוצע.
"עדיין לא הגענו לשפל"
עוד מציין בייט כי אחת הסיבות להתאוששות האטית בשוק הנדל"ן היא מחנק האשראי - מגמה שלדבריו תימשך בשנה הבאה בשל הצטרפותם של רבים יותר לשוק האבטלה, דבר שיגרום לבנקים להקשיח אף יותר את תנאי גיוס האשראי, והדבר ייאלץ את בעלי הנכסים המעוניינים למכור להמשיך ולהפחית את המחירים.
מחנק האשראי גם מקשה כמובן על יזמים המתקשים בהשלמת פרויקטים ובמכירת נכסים בפרויקטים שהושלמו.
מצבו של שוק הנדל"ן המסחרי אינו צפוי להיות טוב בהרבה מזה של נדל"ן למגורים. המצב הכלכלי הקשה יקשה על חברות ובעלי עסקים לעמוד בתשלומי דמי השכירות. "בשלב זה עדיין לא הגענו לשפל בשוק הנדל"ן המסחרי, אולם סביר להניח כי הדבר יקרה בשנה הבאה", אומר ביל סיגל מסוכנות הנדל"ן קלטונס. בתחזית שפירסם החודש העריך ארגון המלכותי של סוקרי הנדל"ן בבריטניה כי בשנה הבאה תרשם בכל בריטניה ירידה ממוצעת של 7% בדמי השכירות עבור נדל"ן מסחרי, במקביל לירידה של 35% בשווים של בנייני משרדים בשנתיים הבאות.
אלא שבבסיסים של הנתונים הסטטיסטיים והתחזיות המספריות נמצאים בעלי משכנתאות הנמצאים בפני סכנת עיקול מיידית של הנכס שברשותם. ב־2009, על־פי הערכות, יעוקלו בבריטניה מידי יום כ־200 נכסים של בעלי משכנתאות אשר לא יעמדו בתשלומי ההחזר. נתון זה עשוי להוות, עם זאת, רק את "קצה הקרחון". כ־500 אלף בעלי משכנתאות נמצאים כיום במסגרתם של הסדרי "הזדמנות אחרונה" בטרם עיקול, רבים מהם עשויים לאבד אף הם את ביתם בשנה הבאה.
על מצבם הקשה של בעלי המשכנתאות מעידה גם העובדה כי באחרונה נרשמה עלייה של פי שלושה במספרם של לווים המציעים להשכרה חדר בביתם. "אנו מעריכים כי מגמה זו תמשך בשנת 2009" אומרת מנהלת אתר האינטרנט EasyRoomate.com, "בעלי המשכנתאות יעשו הכל כדי להגדיל את הכנסתם".
