דוגמנית צמרת: דירות לדוגמה מודל אלפיים

במגדל "נווה צדק על הים", שמתכנן אדריכל אבנר ישר בתל אביב ונחשף לאחרונה במסיבת עיתונאים מתוקשרת, לא מתוכננת דירה לדוגמה. כרגע מוצג לרוכשים הפוטנציאליים סרטון שבו השף חיים כהן והזמר אבי טולדנו משוטטים ברחבי המגדל והדירות, כשכהן מבשל במטבח הווירטואלי וטולדנו שר מהמרפסת והלובי. בעולם של אדריכלות דיגיטלית וקונים גלובליים מחו"ל שלא מטריחים עצמם לראות דירות לדוגמה, מתעוררת השאלה האם יש צורך בדירות אלה, ואם כן, מהי הדוגמה שהן מייצגות.

הדירה לדוגמה הראשונה פרצה בתערוכת "אינטרבאו" בברלין ב־1956, ומיד אחר כך הופיעה גם בישראל. האדריכלים צבי אפרת וצבי אלחייני כותבים על ה"דוגמה" בספרם "הפרויקט הישראלי": "גם אם מעולם לא הוכיחה את עצמה כמכשיר יעיל להפצת טיפוסי בניין סטנדרטיים, הרי שהפכה למנגנון יוקרתי להמצאת סמלים תקופתיים ולקביעת נורמות תכנון ועיצוב חדשות".

אבל כשנורמות התכנון במגדלים בתל אביב כוללות בשלב ראשון תשלום של 100 אלף שקל בדירה על הנייר בלי שלד באתר הבנייה, מתברר שהסרט המרהיב בכיכובם של כהן את טולדנו לא מספיק, וגם הדירה לדוגמה הסטנדרטית כבר לא מספקת את הסחורה. הקונים אוהבים לראות דוגמה מוחשית. לכן עד שמגדל "נווה צדק על הים" יגיע לשלב הדוגמה האמיתית, במרכז המבקרים הנמצא במגדל שלום מאיר הסמוך עוצב מטבח של חברת בולטהאופ כאי גדול ופתוח בהתאם למגמה הרווחת, שבה המבשל אינו עומד עם הגב לקהל אלא שותף בהתרחשות בחלל הגדול והפתוח, ממש כמו בתיאטרון או בטלוויזיה. חללי המשרדים שסביבו עוצבו כחדרים לדוגמה, כולם מבית ארמאני קאזה, האחראי לעיצוב הפנים במגדל לצד ליאורה ניב פורמצ'נקו.

דירה לדוגמהצילום: shutterstock

במגדל "מאייר ברוטשילד" שבתכנון האדריכל הנודע ריצ'רד מאייר נמכרות קומות שלמות בלבד או חצאי קומות בשטח מינימלי של 700 או 350 מ"ר. המגמה היא מכירת דירה מעוצבת ומאובזרת עד רמת הסכו"ם, בידי אדריכל הבניין עצמו ולא מעצב פנים או חברה זרה. לטענת המשווקים, רבים מהרוכשים מחכים שמאייר יסיים תוכניות לקומה שלמה ולחצי קומה כדי לקנות דירה שהיא יצירת אמן שלמה ומושלמת.

מגמה הפוכה מורגשת במגדלים אחרים שנבנים היום בתל אביב. שם הרוכשים כלל לא מעוניינים בדוגמה או באדריכל הבניין המקומי. הם דואגים להביא איתם את מעצבי הבית החביבים עליהם, וקומות שלמות נמכרות בדומה למגדלי משרדים, כחלל גדול נקי מכל מחיצה או תכנון.

סטנדרטי ונפלא

ועדיין במרחבי הנדל"ן העצומים של ישראל השמרנית, הדירה לדוגמה הסטנדרטית מככבת. חברת שרביב, למשל, בונה את מגדלי שרביב בחיפה בתכנון משרד האדריכלים החיפאי הוותיק מנספלד קהת. הדירה לדוגמה שבמגדל עוצבה בידי דפנה עברי, ויש בה הרבה מן הסטנדרט המקובל, הכולל קירות גבס, קרניזים לתאורה, אי עבודה במטבח ויחידת הורים "יוקרתית ומפנקת" כהגדרת המעצבת. רק חיפוי עץ המאחד בין קיר הטלוויזיה לריצוף הסלון חורג מן המקובל.

השאלה האם להציג בדירת הדוגמה עיצוב חריג ויוצא דופן או כזה שתואם את כיסם של הקונים הפוטנציאליים, גם היא מטרידה את היזמים. "בשנים עברו נהגו לתכנן דירות לדוגמה מפוארות ומשודרגות, שהלהיבו את הקונים אך לא ייצגו כלל את הסטנדרט הקבלני הניתן", אומר רוני כהן, משנה למנכ"ל חברת אלדר. "היום המגמה היא לתכנן על בסיס הסטנדרט וחומרי הגמר הניתנים על ידי הקבלן וכלולים במחיר הדירה, על מנת להראות לרוכשים שהסטנדרט גבוה, ולהמחיש שדירה סטנדרטית יכולה להיראות נפלא גם בלי תוספות ושדרוגים יקרים".

האדריכלית אריאלה שניאור עיצבה את הדירה לדוגמה בפרויקט סביון Tower, שתכנן משרד האדריכלים תישבי־רוזיו ובונה אפריקה ישראל בשיתוף חברת בסט ברמת גן. כאן מוקמה הדירה לדוגמה במרומי הקומה ה־22, והנוף הנשקף ממנה עזר בוודאי הרבה יותר מהעיצוב השבלוני כדי להמם את הקונים הפוטנציאליים, שהשאירו כרגע רק 17 דירות לרכישה. לטענת שניאור, את ההשראה לעיצוב הדירה מצאה בנוף האורבני המאופיין ב"מונוכרומטיות מאופקת ושימוש בחומרים מתועשים, כמו בטון, מתכת וזכוכית". אולם במציאות גם כאן שולטים חומרים רכים ומוכרים שנתפסים ביתיים יותר, כמו גבס דקורטיבי לתקרות, לקרניזים, לשתי הקורות מעל הטלוויזיה בסלון ולנישות כמו זו לפלזמה. עץ הואנגה כהה שבא כפורמייקה בארונות חדר השינה, במטבח ובחדר הרחצה הוא דוגמה לטרנד שעבר מן העולם מכיוון שגם עץ הואנגה עצמו חולף לו מן העולם בגלל כריתת יערות הגשם בברזיל שבהם הוא צומח.

אבל גם מחוץ לתל אביב אפשר למצוא סדקים בדירה לדוגמה המסורתית. בפרויקט אונו על הפארק של חברת מנרב הקימו לפני כמה שנים דירה לדוגמה לצד הפרויקט, על הקרקע, בעלות של כ־700 אלף שקל, לא כולל התכולה. מגמה נוספת שרווחת היום היא הצגת קומה לדוגמה, כמו בפרויקט טופ דניה של יובל אלון בחיפה, הכולל שני מגדלי יוקרה בשכונת סביוני דניה וצופה לנוף המפרץ: "ביקשנו להמחיש בנוסף לדירות עצמן, את יחסי הגומלין ביניהן", מסביר ברק פז, מנהל השיווק בחברה, "לקחנו את כל הקומה החמישית במגדל ויצרנו בה ארבע דירות שונות לדוגמה (דירת ארבעה חדרים, שתי דירות מטיפוס שונה של חמישה חדרים ודירת שישה חדרים). הגענו למסקנה שלכל דירה יש התכנון והאופי שלה, ולא תמיד ניתן להקיש מדירה אחת לדוגמה, שאינה מייצגת את הכלל".

סוגי דירות לדוגמה

הקלאסית

ממוקמת בתוך המבנה/בניין המוצע למכירה, ונפוצה בפרויקטים הנמצאים בשלבי בנייה מתקדמים.

יתרונות: ממחישה בצורה הטובה ביותר את התוצר האמיתי.

חסרונות: נגישות - צריך לפעמים לטפס מדרגות רבות בבניין לא מחובר לחשמל ובלי מעלית כדי לראות את הדירה; לפעמים הבניין מרוחק ממשרד המכירות; בשוק הישראלי כ־40% מהדירות נמכרות על הנייר, ועד שמגיעים להקים דירה כזאת, רוב הדירות הטובות בפרויקט כבר נמכרו. 

הצמודה

דירה המוקמת בסמוך או בצמוד לאתר הבנייה.

יתרונות: ממחישה בצורה טובה את תכנון הדירה כבר בשלבים מוקדמים ביותר של שיווק הפרויקט.

חסרונות: עלויות ביצוע גבוהות מאוד (היא תיהרס בתום הפרויקט, ולכן מתאימה רק לפרויקטים בהיקפים גדולים ביותר, מעל 200-300 יח"ד); מוקמת על הקרקע ולכן אין לה הנוף הנכון. 

חדרים לדוגמה

כמו במגדל נווה צדק. על פי רוב כחלק ממשרד המכירות עצמו, מוצגות הצעות רק לכמה חדרים, קצת בדומה לאולם תצוגה, ולא על פי תכנון שטח הדירה האמיתי.

יתרונות: נגישות מקסימלית ואפשרויות שינוי והתאמה קלות; אפשר "להסתיר" או להתעלם מבעיות בתכנון, מאחר שתכנון הדירה כלל לא מוצג; חיסכון בעלויות.

חסרונות: זו לא ממש דירה לדוגמה, אלא יותר אולם תצוגה.

דירה לדוגמהצילום: shutterstock

הווירטואלית

כוללת מצגות, סרטונים והדמיות של הדירה והבניין.

יתרונות: מאפשרת למכור עוד בשלב הנייר, לפני שהבנייה החלה; מאפשרת ללקוח לקבל הדמיות להתייעצות עם בני משפחה וחברים, ללא הטרחתם אל הדירה עצמה; אפילו הדמיה מעולה תהיה תמיד זולה מהבנייה עצמה.

חסרונות: אומרים שאין טוב ממראה עיניים; לא תמיד הלקוח יכול להתמקד במה שמעניין אותו, וההדמיה לא תמיד נאמנה למציאות במאת האחוזים.