נדל"ן מסחרי

בחזרה לשגרה היברידית: קבוצת דוידסון מיישמת את חזון המשרדים החדש

"המשרדים לא הולכים לשום מקום, אך על רקע הקורונה הם יידרשו לשינויים", קובעת אדר' דורית הוק. את כללי המשחק החדשים מאמץ פרויקט דוידסון בשדרה, המציע גמישות תכנונית המתכתבת עם המציאות המשתנה

רונן ניב 09:0109.02.21

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 

"מאמצע אפריל אני עובד למעשה מהבית, והסידור הזה מאוד בעייתי. אין הפרדה ברורה בין הבית הפרטי ובין מקום העבודה, שניהם מתערבבים האחד עם השני, וקשה לעשות את הניתוק. המצב הזה כבר הפך לשגרה מעיקה, סדר היום שלי השתבש ואני מוצא את עצמי נגרר לעבודה בשעות הלילה המאוחרות. גם סביבת העבודה אצלי בדירה רחוקה מלהיות אידיאלית, אין פינה מסודרת ואני נאלץ לאלתר. לשבת עם הלפטופ בשולחן הקטן בסלון עם נעלי בית ופיג'מה התאים כפתרון זמני, ובהתחלה זה היה אפילו נחמד, אבל כשמדובר בפרק זמן ארוך, העניין כבר הופך לא נוח ומסורבל - וזה עוד לפני שבכלל דברתי על כל הסחות הדעת שמסביב".

 

למונולוג הזה אחראי הדר (32), אנליסט מירושלים, והוא מספק תמונת מצב מייצגת לעובדים רבים שנאלצו לעבור לעבודה מרחוק ולנטוש את המשרד. גם יעל (44), עורכת דין מרמת גן, מודה שהמעבר הכפוי מהמשרד לעבודה מהבית, רחוק מלהיות אידיאלי עבורה. "מבחינתי, המשרד הוא קודם כל אכסניה לפגישות עבודה", היא מציינת. "כשהפונקציה הזו לא קיימת והמשרד נעול, אין לי אלטרנטיבה אחרת. להעביר את הפגישות אלי הביתה זה לא ריאלי, כשגם האופציה של פינה אינטימית בבית קפה ירדה מהפרק. צריך להבין, במקצוע שלי לאינטראקציה פנים מול פנים יש חשיבות גדולה, בטח מול לקוחות פוטנציאליים, כשהמפגש הראשוני הוא הספתח שמוביל לשיתוף פעולה. לכן כשאין אפשרות למפגשים כאלה במשרד, הפגיעה היא גדולה".

 

 פחות בומבסטי, יותר פרגמטי

בשוק התעסוקה המשתנה של ימי הקורונה ועל רקע המעבר לעבודה מרחוק, אחד הענפים שנקלע לטלטלה לא פשוטה הוא זה הנוגע לנדל"ן למשרדים. דווקא הענף שטרום המגפה נהנה מיציבות וזכה לביקושים גבוהים, מצא עצמו בסיטואציה מורכבת ונדרש לחשיבה מחודשת ולזניחת הרגלים ישנים.

 

עסקת הענק מנובמבר האחרון במסגרתה תשכור ענקית הטכנולוגיה האמריקאית אפל שטח של 28 אלף מ"ר בפארק מת"ם בחיפה תמורת 30 מיליון שקל בשנה, היא עדות להתעוררות השטח. הגעת חיסוני הקורונה לישראל וקצב ההתחסנות המזורז מספקים גם הם רוח גבית בדרך להתאוששות הענף.

אדר' דורית הוק. "המשרדים ב-2021 ידרשו לתת מענה למגוון תרחישים ולבצע התאמות תוך כדי תנועה" אדר' דורית הוק. "המשרדים ב-2021 ידרשו לתת מענה למגוון תרחישים ולבצע התאמות תוך כדי תנועה"

 

"אני מאמינה שהמודל שייתן את הטון הוא זה של עבודה היברידית, כלומר עבודה במשרד לצד עבודה מהבית", אומרת גילה אילני, מנכ״לית חברת כן דו, יעוץ ניהולי ופיתוח ארגוני. "כללי המשחק המשתנים יצרו תמהיל שמשלב בין שתיהן, ומעניק למעסיקים ולמועסקים מרחב תמרון גדול יותר מאשר בעבר. על מעבר לעבודה מהבית דיברו עוד הרבה לפני פרוץ הקורונה, זה לא עניין חדש - אלא שהנושא עבר לממד הפרקטי רק עם הגעת המגפה שאילצה את השוק להגיב להתרחשויות שמסביב. ברגע שהעבודה מהבית הפכה לעובדה, לא תהיה עוד חזרה אחורה - השאלה היא רק המינונים".

 

לדברי אילני, "אף שבעבודה מרחוק יש לא מעט יתרונות, היא עדיין לא מספקת תחליף לאיכויות הקיימות בעבודה במשרד, דוגמת ה'ביחדנס' אותו הווי חברתי שמאפשר לא רק סיעור מוחות, קידום משימות ופתרון בעיות אלא גם מפתח את תחושת השייכות, המחוברות לחזון ולערכים של מקום העבודה. להיבטים אלו משמעות גדולה על האפקטיביות והפרודוקטיביות הארגונית".

 

"המשרדים לא הולכים לשום מקום, אך גם הם יידרשו לשינויים", מסכימה האדריכלית דורית הוק, הבעלים של משרד הוק אדריכלים. "בפרספקטיבה של כמעט שנה כולנו מבינים שעבודה מהבית בהחלט אפשרית, והיא תמשיך להיות איתנו גם אחרי הקורונה – ועם זאת, יש עדיין דברים שאי-אפשר לעשות מרחוק. גם בעידן של קדמה וטכנולוגיה אין תחליף למגע האישי ולמפגש הפרונטלי. יש מקצועות שפשוט לא ניתן להסב באופן מוחלט לעבודה מהבית".

פרויקט דוידסון בשדרה. מותאם הן למודל של co-working והן למודל האינדיבידואלי פרויקט דוידסון בשדרה. מותאם הן למודל של co-working והן למודל האינדיבידואלי הדמיה: ויו פוינט

 

 

הוק מוסיפה כי "היציאה לעבודה בבוקר ממלאת גם צורך חברתי שהמשרד מספק לו ביטוי. מחקרים כבר הראו שכאשר יש גאוות יחידה והעובדים ערבים זה לזה, גם התפוקה עולה. מנגד, לא מעט עובדים שהחליפו במהלך הקורונה את המשרד בעבודה מרחוק, ובהם גם אנשי היי-טק שנמצאים בחוד החנית הטכנולוגית, דיווחו על בדידות וצימאון לקשר הבינאישי".

 

ענף המשרדים, לראייתה של הוק, יצטרך להפיק את לקחי המשבר ולשנות גישה. "משרדים זה מוצר גמיש", היא מסבירה. "הקורונה הבהירה עד כמה אסור שתהיה בענף הזה מקובעות. מה שעבד עד המגפה, כבר לא תמיד פרקטי לתקופה שאחריה - ואת המסר הזה כל גורמים חייבים להפנים. אני מאמינה שהמשרדים של 2021 יהיו פחות בומבסטיים ויותר פרגמטיים. הם ידרשו לתת מענה למגוון רחב של תרחישים - מעבודה בתפוסה מלאה ועד עבודה בקפסולות – ולבצע התאמות תוך כדי תנועה בהתאם למצב העניינים".

 

"זה הזמן להשקיע"

דוגמה מוחשית לתפיסה שמתארת האדריכלית הוק מספק דוידסון בשדרה – פרויקט עירוב השימושים של קבוצת דוידסון במע"ר החדש במודיעין. בתוכנית: הקמת בניין מפואר של 8 קומות, כשקומת הקרקע מיועדת למסחר ו-7 הקומות שמעליה ישמשו למשרדים.

 

"הפרויקט יצא לדרך תוך כדי הקורונה, והוא מתכתב עם המציאות המשתנה", מסבירה קרן בן דוד, הבעלים של קבוצת דוידסון. "אנו מציעים חללים בגדלים שונים, כך שכל אחד יוכל לחלק את השטח בהתאם לצרכיו ולתקציבו - ממשרדים צנועים של 60 מ"ר ועד משרדים של 400 מ"ר עם חללי עבודה מרווחים וחדרי ישיבות. כחלק מהפרויקט שמנו דגש על מערכת תומכת איכותית והארכת החזיתות. התקרות יהיו בגובה של 4 מטרים, הרבה מעל הסטנדרט, מתוך יעד ברור ליישם את חזון המשרדים החדש עם אור טבעי וחלל מאוורר היטב, המותאם גם למודל של co-working וגם למודל האינדיבידואלי".

 

הבחירה של קבוצת דוידסון דווקא במודיעין היא לא עניין מקרי. "זיהינו בעיר ובאזור צורך גדול במשרדים שנכון לעכשיו אין לו מענה מספק", מדגישה בן דוד. "אנשים רוצים היום לגור, לעבוד ולבלות באותה הסביבה, שהכל יהיה במרחק נגיעה - והמע"ר במודיעין עונה על הדרישה ומציע הכל מהכל. אנו מכוונים גבוה ומאמינים כי האפקט של דוידסון בשדרה והמע"ר על מודיעין יהיה דומה לזה של שדרות רוטשילד על תל אביב".

 

 

הפרויקט נמצא בשלביו הראשונים, אך כבר כעת הוא מייצר סביבו תהודה נרחבת. "שטחי המסחר כבר כמעט ואזלו, ובמשרדים יש התעניינות גדולה", מעדכנת בן דוד. "קהל היעד מורכב ממקצועות חופשיים - ובהם רופאים, עורכי דין, פסיכולוגים, רואי חשבון, כמו גם ממשקיעים שמבינים את הפוטנציאל הטמון בפרויקט ואת היתרונות שלו. ענף המשרדים הוא לא לעשירים בלבד, ואנחנו כאן כדי להנגיש אותו לציבור רחב ומגוון. מי שמכיר את תחום הנדל"ן יודע שהתשואה במשרדים גבוהה יותר מזו שבמגורים, ודווקא עכשיו זה הזמן לחשוב קדימה ולהשקיע בערים בהם עם פוטנציאל צמיחה ויחס ביקוש-היצע הולם. הצפי שלנו הוא תשואת שכירות של 9% למשרדים באזור וביקוש קשיח, ובנוסף עלייה של 20% בשווי הנכסים".

 

"משבר הקורונה רק חידד את ההבנה עד כמה ענף המשרדים הכרחי", מסכמת בן דוד. "עם העלייה בחיסונים, החזרה לשגרה ההולכת ומתקרבת. לצד חנויות הרחוב, הקניונים, בתי הקפה והמסעדות, גם המשרדים יחזרו לפעילות שוקקת ויתמלאו מחדש. מי שמיהר לחרוץ את גורל הענף יגלה שהשוק מגיב מהר ובקרוב ענף המשרדים יבצע תיקון כלפי מעלה ויחזור למגמת עלייה".

 

לפרטים נוספים אודות הפרויקט לחצו כאן

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

פאנל התחדשות עירונית בחולון
"תקווה למשפחות הוותיקות": מוטי ששון ועו"ד יוסי אומיד על מהפכת ההתחדשות בחולון
פאנל כפר סבא
רפי סער: "כפר סבא רואה בהתחדשות העירונית ערך עליון"