פרויקט ידר בעמינדב: שלושה מבני רכבת יחודשו, מספר הדירות יוכפל

תנופת הפיתוח במזרח תל אביב עולה מדרגה: האזור שסבל לאורך שנים מתדמית אפרורית על רקע שכונות מנומנמות לצד ריבוי מוסכים ובתי מלאכה, משנה את אופיו וממתג עצמו כיעד נדל"ני בעל פוטנציאל השבחה גבוה.

את מרב תשומת הלב מושך הפרויקט להקמת גשר יהודית, שיצא לדרך ב-2017 וסיפק מאז כותרות למכביר, ולא רק במדורי הכלכלה. עם סיום העבודות יקשר הגשר בין ביצרון ושדרות יהודית, ולמעשה יחבר את שכונותיה המזרחיות של תל אביב עם לב העיר.

מיזם נוסף ומדובר לא פחות הוא תוכנית האב השאפתנית לקירוי ציר איילון, שאושרה ב-2016 על ידי הוועדה המקומית תל אביב-יפו. על פי החזון, הקירוי יאפשר פיתוחו של שטח ציבורי חדש שישפר את הקצאת השטחים הירוקים בעיר ויהפוך למוקד של פנאי ובילוי, מסלולי הליכה ואופניים, בתי קפה ופעילות מסחרית תומכת. בעקרונות התכנון של הפרויקט ניתן דגש ליצירת סביבה דינמית בשולי הפארק המלווה בפעילויות מסחר, בידור והסעדה, לצד מתן ביטוי לאופי ולצרכים של השכונות הגובלות בו. כחלק מהתוכנית יוקם פארק גג האיילון שייצור מרחב ציבורי פתוח ונגיש, ויציע מגוון פעילויות לכל הגילאים.

הרנסנס של ביצרון

אחת מאותן השכונות, המהווה דוגמה בולטת לרנסנס העובר על האזור היא ביצרון הוותיקה, התחומה בין דרך השלום מצפון, רחוב יגאל אלון ממערב, רחוב יצחק שדה מדרום ודרך משה דיין ממזרח. השכונה, שנוסדה בסוף שנות ה-40, מתחדשת עם מגדלי מגורים לצד מגדלי משרדים, מסחר ותעסוקה. כך למשל, חברות יזמיות מובילות בתחום מקימות מתחם בשכונה בדגש על עירוב שימושים אשר יכלול שלושה מגדלים - שניים למגורים ואחד למשרדים, ומבנה משרדים נוסף של 13 קומות.

אל מול הבנייה החדשה בביצרון, הרי שבכל מה שנוגע למיזמי התחדשות עירונית בשכונה, הסיפור מורכב יותר והיד על ההיתרים כבדה יותר. "תוכנית המתאר מזהה את שכונת ביצרון כשכונה יוצאת דופן בעלת אופי ומרקם בנייה ייחודיים שיש לשמר", אמר ל"כלכליסט" חבר מועצת העיר, רועי אלקבץ, העומד בראש הוועדה להתחדשות עירונית. לדבריו, "בעת הנוכחית התחדשות עירונית בשכונה זו באה לידי ביטוי בהוצאת היתרים נקודתיים".

על רקע מיעוט הפרויקטים, מופנה כעת הפוקוס לרחוב עמינדב ולמיזם תמ"א 38/3, שמקדמת במרץ קבוצת ידר. במסגרת פרויקט, ידר בעמינדב, יעברו שלושה בנייני רכבת ישנים מתיחת פנים אינטנסיבית, ולצד 90 הדירות הקיימות (30 בכל בניין), ייבנו עוד 66 דירות חדשות (22 בכל בניין), ובהן 12 פנטהאוזים.

יו"ר קבוצת ידר, אלי יוסימוב צילום: באדיבות קבוצת ידר

"מדובר במבנים בני עשרות שנים, הנמצאים במצב ירוד ומחויבים בהתחדשות ובמיגון", מרחיב ציון אוטמזגין, מנכ"ל הקבוצה. "היום בחלק מהדירות אפילו עניין פשוט כמו לתלות תמונה על הקיר הוא בגדר משימה בלתי אפשרית. כולל הממ"ד, ייהנו הדיירים גם מתוספת של 25 מ"ר בשטח דירתם, מרפסת שמש, מפרט טכני יוקרתי וגם חניון רובוטי מתקדם שיחבר בין המבנים. כחלק מהפרויקט אנחנו גם מציעים לדיירים הקיימים חבילת חידוש דירה, ומדובר לא רק בשיפוץ מקיף, אלא ממש בבנייה מהיסוד בדומה למיזמי פינוי-בינוי. יש כאן פרויקט משנה מציאות. בדומה לכל הפרויקטים של קבוצת ידר שכבר הסתיימו, גם כאן יחושו הדיירים שהם נכנסים לדירה חדשה בסטנדרט הראוי לשנות האלפיים".

כשאוטמזגין מדבר על שדרוג איכות החיים, הוא מתכוון בין היתר לשני פארקים ציבוריים המוקמים ממש בצמוד לפרויקט, ומצטרפים לעוד ריאות ירוקות בשכונה ובסביבתה דוגמת אלה בשדרות ההשכלה. לכך יש להוסיף את הנגישות התחבורתית מהשכונה לעורקי תחבורה ראשיים למתניידים ברכב הפרטי, כמו גם את הקרבה לתחנת רכבת השלום ולשורה ארוכה של תחנות אוטובוס עבור הנוסעים בתחבורה הציבורית. כמו כן, בסמיכות לשכונה עתיד לעבור בשנים הבאות הקו האדום של הרכבת הקלה.

נעים מזרחה

"המוקד נע מזרחה, כאן יהיה המרכז הבא של תל אביב", קובע אוטמזגין. "אנחנו מאוד מאמינים בביצרון ורואים עד כמה השכונה הזו מבוקשת הן למגורים והן להשקעה. לפרויקט שלנו מגיעה אוכלוסייה מבוססת שרוצה להיות במוקד העניינים".

באשר ללוחות הזמנים, הרי שהיתרי הבנייה לשני בניינים בפרויקט כבר התקבלו, ובבניין השלישי נסגרים הקצוות האחרונים לקראת קבלת ההיתר. העבודות בשטח ייצאו לדרך בחודשים הראשונים של 2020, והאכלוס המשוער הוא כשנתיים מאוחר יותר.

"אנחנו אחראיים על התהליך כולו מא' עד ת', ללא גורמים מתווכים כ-ONE STOP SHOP", מרחיב אלי יוסימוב, יו"ר קבוצת ידר. "כאשר החברה היזמית היא גם החברה המבצעת, הסיכוי לייקור העלויות בפרויקט ולעיכובים בהשלמתו קטן משמעותית. בדומה לכל הפרויקטים שלנו, גם זה שבעמינדב מלווה על ידי הבנקים הגדולים".

מבחינתה של קבוצת ידר במיזם בביצרון טמונה גם אג'נדה חברתית. "הפרויקט שלנו מביא בשורה גם לאותן משפחות צעירות המבקשות לגור בתל אביב ובמחירים שפויים", מוסיף יוסימוב. "מעבר למכירת דירות 3 חדרים, במסגרת חוק עידוד השקעות הון אנו נשאיר אצלנו שמונה דירות בכל בניין שיועמדו לשכירות לפרק זמן של 5 שנים. לגור בלב אזורי הביקוש ובשכירות מפוקחת על ידי המדינה, זה בהחלט לא דבר ברור מאליו".

מנכ"ל קבוצת ידר, ציון אוטמזגין צילום: באדיבות קבוצת ידר

השינוי שעוברת השכונה משתקף גם במחירי הדירות, שאמנם טיפסו משמעותית ביחס לשנים עברו, אך נותרו עדיין נמוכים בהשוואה לאזורים אחרים בעיר. כיום, על פי נתוני אתר מדלן מחיר ממוצע למ"ר בביצרון עומד על 31,200 שקל. "כשאנחנו הגענו לשכונה ממש לפני שנים ספורות, דירות פה נמכרו סביב סכום של מיליון שקל ואפילו פחות מכך", נזכר אוטמזגין. "היום, גם בזכות הפרויקט שלנו, המחירים זינקו ל-2 מיליון שקל ולמעלה מכך".

לאוטמזגין יש גם מסר חד לתושבי ביצרון המסרבים בעקשנות לחדש את דירותיהם במסגרת פרויקטים של תמ"א, מתוך אמונה כי יוכלו בהמשך להיכלל במיזמי פינוי-בינוי. "נתקלתי בלא מעט בעלי דירות שחיים באשליה שהשכונה הזו עוד תזכה לשיטפון של מיזמי פינוי-בינוי, מה שרחוק מהמציאות. אנחנו לא מוכרים פנטזיות, אלא מציעים לדיירים אפשרות אמיתית לשינוי באיכות מגוריהם".

ידר בעמידנב – תעודת זהות

הפרויקט: תמ"א 38/3 – שדרוג, חידוש והרחבה של שלושה מבני רכבת ותיקים, והגדלת כמות הדירות מ-90 ל-156

המיקום: שכונת ביצרון - רחוב עמינדב 16, 18 ו-20

התמהיל: דירות של 5-3 חדרים ופנטהאוזים

המחירים: החל מ-3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, החל מ-3.5 מיליון שקל לדירת 5 חדרים

האכלוס המשוער: 2022

החברה היזמית: קבוצת ידר בראשות יו"ר ובעלי החברה אלי יוסימוב ותמיר רן, והמנכ"ל ציון אוטמזגין

ב"כ היזמים: עו"ד אמיר מרגלית

ב"כ הדיירים: משרד עוה"ד שובל-יושע

האדריכל: מאירה מור אדריכלים