"אי־הוודאות בארה"ב עלולה להוציא את הכלכלה מהמסלול"

"בשנתיים האחרונות למדנו שבמציאות הקיימת, תקדימים היסטוריים אינם יעילים במיוחד". סם צ'נדן, דקאן בית הספר לנדל"ן באוניברסיטת ניו יורק (NYU), אינו מסתיר את חוסר שביעות רצונו מהמתרחש בבית הלבן ולא פוסל את האפשרות, כי אי־הוודאות הפוליטית השוררת עתה בוושינגטון תשפיע על הסנטימנט של משקיעים בינלאומיים.

צ'נדן, המייעץ לבנקים בארה"ב ולרגולטור האמריקאי בנושא סיכונים בנדל"ן, התארח בחודש שעבר בכנס חדשנות בנדל"ן שנערך בבית הספר לניהול וכלכלה באקדמית תל אביב יפו, כחלק מההתמחות בנדל"ן במכללה. בשיחה עם "כלכליסט" הוא התייחס למודלים עתידיים בתחום הנדל"ן, באופן מיוחד שיתופיים, להשפעה של כניסת ענקיות טכנולוגיה למרכזי הערים ולאווירת אי־הוודאות שמאפיינת את עידן טראמפ.

"הכלכלה האמריקאית מתמודדת עם כמה אתגרים", אומר צ'נדן. "מחלוקות סחר עם שותפות הסחר הגדולות ביותר שלנו הן אתגר בשבילנו, ויש בהן פוטנציאל להידרדרות. דבר נוסף הוא אורך מחזור העסקים. אנחנו חוזים בהתרחבות הארוכה ביותר בתולדות ארה"ב, והתרחבויות יכולות להימשך ללא גבול. אנחנו רואים נטילת סיכונים בכלכלה ואתגרים מסוימים שמאיימים על הצמיחה בשנתיים הבאות. ההשפעה של עליית הריבית על המשכנתאות, הידוק המשמעת המוניטרית, כמה יעלה לצרכנים לפרוע הלוואות קיימות, אבל גם את ההשפעה על צרכנים שרוצים לרכוש בית".

כיצד ישפיעו כל אלה על שוק הדיור?

"הריבית על המשכנתאות עלתה בשנה החולפת, ואף שהיסטורית הריביות עדיין נמוכות, הן גבוהות יותר באופן יחסי. השילוב של משכנתאות יקרות יותר עם מחירי הדיור הגואים מהווה אתגר עבור משפחות צעירות ששכרו עד כה בית ומחפשות את ההזדמנות להפוך לבעלות בתים.

"המחירים הגבוהים הם לא משום ששוק הדיור מתחמם. זה לא שאנחנו רואים יותר מדי פעילות. מה שקורה זה שראינו מעט מאוד התחלות בנייה במחזור הזה. היתה הרבה בנייה של דירות להשכרה, אבל לא של בתים פרטיים. זה הפך גם מאתגר יותר במקרים מסוימים לקבל משכנתא. מסקרי סנטימנט שנערכו בקרב משפחות צעירות, אנחנו רואים דאגה לגבי יכולתן לקבל משכנתא לקניית בית ראשון".

דו"ח חדש של דויטשה בנק מראה כי שיעור משכנתאות הסאב־פריים בארה"ב נמצא בשפל של עשור.

"זו השתקפות של הפעילות שלנו בסביבה שמרנית יותר של הלוואות. השוק למשכנתאות מסוכנות כבר לא קיים כפי שהיה לפני 13-12 שנים. סוכנויות המשכנתאות פאני מיי ופרדי מאק החמירו את אמות המידה כתגובה טבעית להתפוצצות בועת הנדל"ן.

"אנחנו בהחלט רוצים שוק משכנתאות בריא ומתפקד בארה"ב, וזה אומר שצריך למצוא את נקודת האיזון, כדי שלווים עם היסטוריית אשראי טובה יוכלו לקבל משכנתאות. בשלבים מסוימים במהלך ההתרחבות הזאת אנשים טענו שאולי קשה מדי להשיג משכנתא. זה לא תמיד בגלל הסטנדרטים הנדרשים מהלווים, לפעמים זה משום שמשק הבית הצעיר לקח על עצמו הלוואות משמעותיות בתחומים אחרים, כמו הלוואות סטודנטים".

סם צ'נדן צילום: דנה קופל

 

עוד סוגיה בעייתית מאוד בשוק ההלוואות האמריקאי.

"כן, בהחלט. הצמיחה האטית של המשכורות במחזור הזה בשילוב עם הקצב המהיר יותר של העלייה במחירי השכירות, הקשתה על הרבה מאוד משפחות לחסוך לקניית בית. הרבה מאוד מהאתגרים דומים לאלה שניצבים בפני זוגות צעירים בישראל. דבר נוסף, היכן שראינו בנייה של בתים, לא ראינו בהכרח בנייה שמתאימה לרוכשי בית ראשון. מה שנקרא בתי סטרטר, בתים קטנים יותר, זולים יותר עבור משפחה צעירה שרוצה לחסוך לבית ראשון".

בהונג קונג עשו ניסוי כושל עם יחידות דיור קטנות כדי לצנן את השוק. מהו מודל מגורים טוב לזוגות צעירים?

"כשאמריקאים מסיימים את לימודיהם האקדמיים, הם נוטים לשכור בית. ושם יש הרבה הזדמנויות ליחידות דיור קטנות להקל על הצד של ההיצע. כך שאלה יכולות להיות דירות סטודיו קטנות, דירות חדר, ובמחזור הזה אנחנו מבחינים כי הדירות האלה נעשו קצת יותר קטנות. יש גם תחום חדש ומתפתח של מגורים שיתופיים שאני חושב שזה מודל שלא ישתלט על השוק, אבל יהיה חלק חשוב מהשוק בטווח הרחוק".

מה לגבי מודל המשרדים השיתופיים. הוא בר־קיימא?

"תמיד היו לנו חללי עבודה משותפים בצורה זו או אחרת. היסטורית, אולי התייחסו אליהם כאל סוויטות מנהלים, אבל הרעיון שאתה יכול לשכור חללים לטווח קצר ולחלוק שטחים עם חברות אחרות, אולי מטבח, אזור קבלה, זה לא קונספט חדש. מה שראינו במחזור הזה, זה שהמודל הפך דינמי הרבה יותר".

למה כוונתך בדינמי יותר?

"במובן שמדובר לא רק במקום שבו תוכל לקבל חוזה גמיש, אלא במקום שבו תיווצר קהילה של אנשים שעוסקים בתחום דומה או בתחום משלים. מקום שאפשר לפגוש בו אנשים עם תחומי עניין משותפים מבחינת העבודה, אבל גם מחוץ לעבודה".

שכירות מסורתית תישאר דומיננטית

צ'נדן מתייחס באופן מיוחד ל־WeWork, שהביאה לדבריו אופציה חדשה וחשובה לשולחן. גם אם בשלב ראשון היתה קיימת סטיגמה לגבי חללי העבודה המשותפים, הוא סבור שהתפיסה הזו משתנה.

"המחשבה במקור היתה, שקהל היעד הוא חברות סטארט־אפ. חברה מבוססת לא היתה נכנסת למשרדים משותפים. אבל חלק מהתפיסה הזו השתנה, יש מוכנות גדולה יותר בקרב חברות לומר, שאם המודל הגמיש הזה מתאים לנו, כדאי שנאמץ אותו".

חלל עבודה של WeWork בסן פרנסיסקו צילום: בלומברג

 

אז זה יהפוך לנפוץ יותר גם בקרב חברות גדולות, לא רק קטנות?

"מודל השכירות המסורתי יישאר הדומיננטי. בעלות על בניין בקרב חברות גדולות, שמאפשרת להתאים לפי הצרכים, לשפר, לשדרג, להזיז קירות בדרך שמתאימה לחברה שלך ספציפית, אלה דברים שמבחינתם אתה מוגבל בחללי העבודה המשותפים. כך שעבור חברות גדולות ויותר מבוססות, המודל הדומיננטי יישאר המסורתי. אבל חללי עבודה משותפים יתבססו בשווקים גדולים ברחבי העולם".

למרות הביקורת על ממשל טראמפ, צ'נדן רואה התקדמות בתחומים חשובים, בין השאר בזכות רפורמת המס. לדבריו, אף שהיא לא מיטיבה עם כולם, ישנם גורמים וחברות שמרוויחים ממנה.

אז בשורה התחתונה, הרפורמה הזו היתה דבר טוב?

"כנראה מוקדם לומר, אבל אני חושב שחברות ואנשים מבצעים הערכות בהקשר הרחב שבו אנחנו פועלים, ואומרים, איך אוכל לצמוח בתנאים הקיימים. אנחנו לא רואים חברות שממתינות, שדוחות החלטות. אנחנו גם לא רואים שמשקי בית מוותרים על רכישת מכוניות או יציאה לחופשות. סנטימנט הצרכנים הוא חיובי כבר זמן מה. אני סבור שבעוד המצב הפוליטי בוושינגטון הוא מקור לדאגה עבור הרבה אנשים, וכולנו רוצים שאגפי הממשל יעבדו בשיתוף פעולה, עסקים ממשיכים להשקיע וצרכנים ממשיכים להיות פעילים בשוק".

בסעיף הנדל"ן של רפורמת המס מציין צ'נדן את אזורי ההזדמנות המועדפים שמזכים משקיעים בהטבות בכניסה לשכונות שסובלות מתת־השקעה. כפי שתכננה אמזון לעשות בניו יורק.

אנשים חששו כי אמזון תרמוס אוכלוסיות מוחלשות, מה שהביא להתנגדות ציבורית למהלך ולהחלטת אמזון לבטלו. היה צדק בחששות הללו?

"הכניסה של אמזון היתה משפיעה על הביקושים באזור. כמו תמיד, כשחברות גדולות מבצעות החלטות חשובות לגבי לוקיישנים. בארה"ב, למשל, ישנה הנוכחות המשמעותית של חברות טכנולוגיה בחוף המערבי ובחלקים מסוימים של ניו יורק. משרדים, דירות, אנחנו רואים שם עליות משמעותיות כאשר חברות כאלה נכנסות".

כפי שקרה בסן פרנסיסקו, אנשים לא יכולים להרשות לעצמם לגור שם. החשש הוא שניו יורק תהפוך לסן פרנסיסקו שנייה.

"אני חושב שכל עיר רוצה למשוך מעסיקים משמעותיים. יצירת משרות היא קריטית לחוסן הכלכלי ארוך הטווח של כל עיר. עם חברה כמו אמזון, או גוגל, כשהיא הגיעה לשכונת צ'לסי במנהטן, יש האלמנט הקריאטיבי הזה לגבי סוג העובדים שנמשכים לחברות הללו, שיוצר כלכלה דינמית יותר ועיר דינמית יותר. כאשר נוצרות משרות, ישנם מקומות בעיר שמרוויחים מכך, אבל תהיה גם מידה מסוימת של ג'נטריפיקציה. ועבור שוכרים, קיימת לעתים קרובות מאוד הסכנה של עקירה. כך שלהערכתי מה שקריטי במצבים הללו, זה איך העיר מגיבה לערך העצום שמביאה איתה מעסיקה גדולה".

דונלד טראמפ צילום: Douliery Olivier

 

כיצד על העיר להגיב?

"במקרה של ניו יורק, ישנם כמה דברים קריטיים. האחד הוא להתייחס לבעיית המחירים בשוק הדיור. שכר הדירה לאורך המחזור הזה עולה במהירות גדולה, ואף שעבור שכירים מקצועיים מסוימים גם השכר עלה בקצב שאפשר להם לשלם שכירות גבוהה יותר, ישנם מקצועות רבים שעבורם הסוגיה הזו היא מאתגרת מאוד. אנחנו מעוניינים שמורים, כבאים, עובדים סוציאלים, שוטרים, יהיו מסוגלים להתגורר בקהילות שאותן הם משרתים. כך שהאופן שבו אנחנו מגיבים לזה הוא קריטי.

"ניו יורק ניצבת בפני אתגרים בשוק הדיור ובהשקעה בתשתיות, שצפויים רק להחמיר בשנים הבאות. החמצת ההזדמנות לכניסת אמזון מעבירה מסר ברור בכל הנוגע לשותפויות ציבוריות ופרטיות והאופן שבו הצדדים יכולים לעבוד בשיתוף פעולה כדי להתמודד עם האתגרים הללו. המהלך הבא של ניו יורק צריך להיות העברת המסר, כי היא תקבל בברכה עסקים חדשים".

בהתייחסו לתשתיות התחבורה, צ'נדן מדגיש כי הנושא של מרחק ממקום העבודה הופך פחות משמעותי, כאשר אפשר להגיע לשם בקלות בתחבורה ציבורית.

"אנחנו אוטומטית חושבים על היתרונות של עבודה סמוך לבית, אבל אם אני יכול להגיע לעבודה בקלות, אז אין חיסרון גדול במרחק. ובניו יורק, ובערים אחרות, זו היתה סוגיה מרכזית בבחירות הכלליות האחרונות, וזה נשאר נושא קריטי - איך אנחנו מממנים תשתיות ומשקיעים בהן.

"מדובר בתשתיות תחבורה, נמלים, חשמל, ביוב. בתחומים מסוימים כלכלנים סבורים שאנחנו סובלים מתת־השקעה כרונית. בניו יורק ובערים אחרות, שבהן ההשפעה מורגשת במיוחד, מדובר בעומסי התנועה ובצפיפות ברכבת התחתית".

גורם נוסף שמשפיע על מחירי הנדל"ן הוא המודל של airbnb. הוא צפוי לצמוח? הוא רע למחירי הדיור?

"ההזדמנות עבור אדם פרטי להשקיע בדירה למטרה הזו, זה משהו שיהיה מקור למחלוקת בערים שמושכות הרבה תיירים. אם העניין הוא שמתבצעות השקעות בדירות קטנות שיכולות לשמש למגורי בעלים או לשכירות, הרי שתהיה לכך השפעה מסוימת. השאלה היא עד כמה משמעותית ההשפעה הזו תהיה. בלב העיר זה רלבנטי במיוחד, וכשאנחנו זזים החוצה לאזורים הפרבריים, זה הופך משמעותי פחות. בערים כמו תל אביב או פריז הפוטנציאל להשפעה על מחירים אמיתי מאוד. "בסופו של יום, זה מגיע לסוגיה של היצע. בשווקים רבים אנחנו רואים שיש צמיחה מתונה בהיצע יחסית לביקוש, מה שדוחף מעלה את המחירים. זה קורה גם בגלל מחסום ספציפי לפיתוח יחידות דיור חדשות. בארה"ב עלויות הבנייה הן פקטור אמיתי מאוד. לא רק עלות החומרים, אלא עלות כוח העבודה. זה משום שאחרי שפקעה בועת הנדל"ן, אנשים לא ממש שמחו לבחור בתחום הזה כמקצוע, וכוח העבודה לא צומח במהירות".

ארה"ב מייבאת פועלי בניין?

"זו שאלה מאתגרת שמחזירה אותנו לתחום הפוליטיקה. אני חושב שחלק משמעותי מכוח העבודה בתחום הבניין בארה"ב הוא לא רשמי. קשה לכמת את זה, אבל זה משהו שיושפע מהדיון הנוכחי במדיניות ההגירה".

קריסת מרכזי הקניות, אפוקליפסת הקמעונאות - לאן כל זה הולך?

"היינו עדים להפרעות חמורות במגזר הנדל"ן הקמעונאי, אבל הדיווחים על אפוקליפסת הקמעונאות הם מוגזמים. מה שאנחנו כן יודעים, זה כאשר בוחנים סוגים שונים של מוצרים, ישנם אלה שהושפעו באופן משמעותי מהמסחר המקוון, וישנם אלה שהושפעו באופן מוגבל יותר. אם אתה מוכר טלוויזיות, ספרים או מוזיקה, המודל העסקי שלך התהפך. בקצה השני, בתחום של מצרכי מזון, קיימת השפעה מוגבלת הרבה יותר של המסחר המקוון. אבל גם זה תחום שבו אנחנו רואים שינויים מסוימים.

קניון נטוש בארה"ב צילום: שאטרסטוק

"הכניסה של אמזון לתחום המזון מגדילה את היקף המכירות המקוונות בתחום. במקרים רבים, לחנווני המקוון יהיו יתרונות. זול יותר לנהל את העסק, אפשר להביא מגוון גדול יותר. וקיים גם העניין של הטריות של המוצרים. אנחנו רואים מודעות עצומה לכך, שאם אתה תשלח ללקוח עגבנייה רקובה אחת, הוא יאמר לעצמו, 'אני חייב לחזור לחנות'".

צ'נדן מתייחס לצורך שנולד בעולם הקמעונאות לגוון את המודל כדי להמשיך וליהנות מצמיחה גם במרכזי הקניות הפיזיים. לדבריו, שינוי ייעוד של שטחים קמעונאיים הוא מחויב המציאות.

"סוגים שונים של קמעונאות מושפעים בדרכים שונות. מבחינת מרכזי קניות אזוריים, אנחנו רואים מהלכים להפוך אותם לחווייתיים יותר. המפתח עבור הרבה קמעונאים, או בעלי נכסים, זה לשאול מה השירות שאני יכול לספק שאמזון לא יכולה. וזו יכולה להיות תספורת, ארוחת ערב במסעדה, בידור, או מרכז קניות שמתפקד כמקום מפגש לקהילה. אלה דברים שקניות מקוונות אינן יכולות לעשות".

מודל חדרי התצוגה מתחזק

ברקע כל אלה, אומר צ'נדן, ישנם הרבה שטחים קמעונאיים שהוקצו מחדש למטרות אחרות ומשקפים שינויים בכלכלה לגבי האופן שבו אנחנו משתמשים בנדל"ן.

שינוי הייעוד של נדל"ן, האם זה המודל העתידי?

"כן. אנחנו שואלים את עצמנו מה השימוש הרווחי ביותר עבור הנכס, ובמקרים רבים הוא השתנה. אנחנו כן צריכים להיזהר לא להפוך את כל השטחים שהתפנו למסעדות למשל. אלא אם נתחיל לאכול הרבה יותר. משלוחים מקוונים הפכו מהירים, זולים, ונוחים יותר עבור הצרכן. זה דבר קריטי לקניות של משקפיים או נעליים, למשל, משהו שאתה רוצה למדוד. המודלים האלה השתפרו, ובמקביל, ראינו את הצמיחה של חדרי התצוגה. מותג בגדים פופולרי, למשל, יפתח לוקיישן שבו ייקחו את המידות שלך, אתה תמדוד בגדים, תחוש את המותג, איך הוא ממוצב, מי עוד קונה שם. אתה יכול לבצע הזמנה, אבל אתה לא יוצא משם עם שקית".

עליבאבא הקדימה את כולם עם המודל הזה. השילוב של מרחב פיזי ומקוון לקניות.

"כן, בהחלט. המודל הזה צומח בארה"ב בקצב גובר והולך, במקביל לשיפור המשלוחים. היכולת להביא את המוצר לצרכן מהר יותר ובזול יותר. זה חשוב מאוד. אמזון חלוצה בתחום הזה, ואם אתה חי בעיר גדולה, מביאים לך מוצרים בתוך שעתיים. זה תחום מעניין בקמעונאות שבו אנחנו רואים עלייה בביקושים.

"הצד השני של העניין הזה הוא שמתקנים תעשייתיים, מחסנים, מרכזי הפצה, הם בביקוש גבוה מאוד. עבור משקיעים רבים זהו תחום ההשקעה האטרקטיבי ביותר. יש היום יותר חבילות לשנע מאשר אי פעם".

אזורי הסיכון שהתפתחו בארה"ב במשבר הפיננסי הגלובלי, קליפורניה, נבאדה, פלורידה, האם הם יצאו מכלל סכנה?

"שוק הדיור באופן כללי בארה"ב נמצא על קרקע יציבה יותר היום. אנחנו לא נמצאים במצב שבו אנחנו רואים מספר גדול של משכנתאות בעייתיות. זה לא שוק רותח במובן הזה. האם המחירים גבוהים מאוד בחלק מהשווקים שבהם ראינו צמיחה גדולה של משרות? בהחלט. האתגר עבור חלק מערי החוף הוא שהעלויות הגדלות של המחייה מציבות אתגרים לצמיחה עתידית. כאשר העלות של עשיית עסקים ומחייה גדלים, זה משפיע על התחרותיות. ואנחנו רואים את זה קורה.

"במחזור הנוכחי, השפעת המחירים על התחרותיות היתה גדולה במיוחד בשווקים שבהם יש מרכזי טכנולוגיה גדולים. ניו יורק בחוף המזרחי, ומספר גדול של ערים בחוף המערבי".

המתיחות הפוליטית שמאפיינת את כהונת טראמפ, משבר השבתת הממשל, הכרזת מצב החירום, איך אלה ישפיעו על השנתיים הבאות?

"ההשפעה קצרת המועד של ההשבתה היתה מוגבלת. הדבר שמדאיג אותנו יותר הוא ההשפעה הפסיכולוגית על השוק הרחב, על סנטימנט הצרכנים, על הסנטימנט העסקי. מנקודת מבט עסקית, הכרזת מצב החירום פירושה כי קטנים הסיכויים לקדם יוזמות רגולטוריות ויוזמות חקיקה באקלים הנוכחי.

"באחרונה הושבע קונגרס חדש, שלא בדיוק רואה עין בעין עם הממשל. ואני בוחר את המילים שלי בקפידה. השאלה היא האם ההשבתה ומצב החירום הם אינדיקציה עבורנו לגבי השנתיים הבאות. האם זה אומר שההתקדמות תהיה מוגבלת הרבה יותר".

אתה סבור שצריך אולי פשוט לקחת נשימה עמוקה ולחכות שעידן טראמפ יסתיים, כמו סערה, ולהמשיך משם?

"התרחיש שאנחנו רוצים להימנע ממנו זה תרחיש שבו עסקים יהססו לבצע השקעות שיביאו לצמיחת הכלכלה ולהיווצרות משרות. אם נראה האטה משמעותית בהשקעות, בגלל אי־הוודאות, יהיה כאן שינוי במסלול הכלכלי".