עקרונות המימון מחדש לנכס מניב בארצות הברית

בשיתוף ATS Investments

 מימון מחדש אינו עניין חדש, אך מדי פעם הוא צץ מחדש לדיון, שכן חשוב לדעת מתי לעשותו בנכס מניב בארצות הברית. אין עיקרון אחד למימון מחדש (Refinancing), ואפילו אם מבחינת הריבית יהיה מוצדק יש לקחת בחשבון כמה קריטריונים חשובים לביצוע מימון מחדש:

1. ריבית שהיא לפחות כ־1.5% מתחת לריבית שאותה אנו משלמים היום.

2. ההון החוזר יהיה לפחות מחצית מההון שאותו השקענו לצורך קניית הנכס.

3. שיפור תנאי הלוואה לצורך המשך התכנית העסקית שלנו.

נקודות 1 ו־2 לא דורשות להרבות בהסברים מהסיבה הפשוטה: הן מובנות מאליהן. אולם חשוב לציין כי עד נעילת הריבית ביום קבלת ההלוואה החדשה אין לדעת אם את הריבית שנוכל לנעול באמת ננעל. לכן חשוב לקחת מרווח של לפחות רבע אחוז יותר בתחשיב כדאיות המימון החדש.

עמוס שושן, בעל חברת ATS Investments צילום: איי.טי.אס אינווסטמנטס

שיפור תנאי ההלוואה הוא מרכיב חיוני בהחלטה אם בכלל ללכת על תהליך שכזה. עלות התהליך יקרה, ולפיכך, אם לא יהיה שיפור לא יהיה טעם לתהליך עצמו. לדוגמה, החלפת ריבית משתנה בריבית קבועה לעשר שנים יכולה להוות תנאי חשוב יותר אפילו אם תנאי 1.5% הפרש בריבית לא יתקיים. לוותר על 0.25% ולקבל ריבית קבועה חשוב יותר. דוגמה נוספת יכולה להיות הארכת מועד החזרת ההלוואה. מועד הלוואה קצר מועד טוב לנו כאשר אנו מנסים לייצר ערך מוסף לנכס, זאת בעוד שאם סיימנו את הליך העלאת ערך הנכס (תנאי הכרחי לביצוע תהליך של מימון מחדש), אנו רוצים לקבוע ריבית קבועה לזמן ארוך. תנאים נוספים לשיפור חייבים להיות היכולת להעברת הלוואה לגורם שאולי יקנה את הנכס בעתיד וייקח את ההלוואה על עצמו. כמו גם עלות העברת המשכנתא היכולה להיות גורם לשיפור. לדוגמה, לנכס שבהלוואה קודמת הייתה עלות העברת משכנתה של 1%, עלות ההעברה הייתה כ־73 אלף דולר, לפי משכנתה של 7.3 מיליון דולר. לאחר מימון מחדש נחתם הסכם לפי עלות העברה של 0.5% (עלות של 52 אלף דולר) לפי משכנתא חדשה של 10.4 מיליון דולר. כלומר, נלקחה משכנתה גדולה בכשלושה מיליון דולר עם עלות נמוכה יותר.

בעת חישוב כדאיות תהליך המימון מחדש יש לקחת בחשבון את עלויות התהליך. במיוחד מומלץ לבדוק את עלות החזר המשכנתא העכשווית. יש מצבים שבהם עלויות אילו גבוהות במיוחד, וגם אם נחליט שכדאי יש להבין שבעצם אנו "אוכלים" את הרווח העתידי שלנו בהמשך. נכון יהיה להבין מהבנק שבבעלותו ההלוואה העכשווית את עלויות החזר ההלוואה המדויקות והאם הן עלולות להשתנות באם גם הריבית תשתנה בזמן תהליך המימון מחדש. גם הפרשות לטובת ארנונה וביטוח למשל מצד הבנק שנותן את המימון החדש יכולות להשפיע על סך הכל ההון שיחזור אלינו בסוף התהליך. כמובן שיש להבין שזה כסף ששייך לנו, אבל אנחנו לא יכולים להשתמש בו מפני שהוא מוחזק או משולם לטובתנו.

כמובן שבמימון מחדש היזמים חייבים לקחת את ההון החוזר ולהשקיע איתו מחדש, וזה נותן לנו את האפקט המקסימלי לשיפור התשואה. זה בנוסף לעובדה שמימון מחדש אינו חייב במס עושה את העסקה טובה שבעתיים.