• תפריט
נדל"ן בינלאומי

בודפשט: מה גרם לעלייה הגדולה במחירים?

היציבות הכלכלית, מדיניות ההגירה, הנסיקה במחירים והריבית הנמוכה: כל הסיבות להפיכתה של בודפשט ליעד מבוקש להשקעות נדל"ן

יובל גולן 10:3631.10.17

בשיתוף זירת הנדל"ן

 

כשעתיים נסיעה בלבד מבירת אוסטריה, וינה, הופכת בשנים האחרונות בודפשט, בירת הונגריה, ליעד השקעת נדל"ן אטרקטיבי ביותר עבור המשקיעים הזרים, ביניהם ישראלים לא מעטים. העיר, המשתרעת לגדותיו של נהר הדנובה מהווה את המרכז המנהלי, העסקי והתרבותי של המדינה ואוכלוסייתה מונה כ-1.74 מיליון תושבים (נכון לשנת 2012), שהם כ-20% מתושבי הונגריה. העיר נמנית על שש הערים הגדולות ביותר באיחוד האירופי שאליו הצטרפה הונגריה בשנת 2007. בודפשט היא יעד תיירות פופולרי המושך כ-3.5 מיליון תיירים בשנה. לצד נתון מרשים זה, מתגוררים בעיר מאות אלפי סטודנטים מרחבי אירופה, שמעוניינים לגור במרכז העיר וליהנות מתרבות וחיי הלילה התוססים שהעיר מציעה. בשנתיים האחרונות הכלכלה ההונגרית נמצאת במסלול התאוששות מהיר, ככל הנראה הודות למדיניותו הימנית-שמרנית של ראש הממשלה בשבע השנים האחרונות ויקטור אורבן – כך שמדובר באקלים מצוין למשקיעי נדל"ן, בפרט משקיעים זרים אשר יש בידיהם את ההון הדרוש לרכוש נכסים באזורים מבוקשים ובעלות אטרקטיבית.

 

בודפשט, הונגריה: צמיחה כלכלית מהירה בצירוף ריבית נמוכה בודפשט, הונגריה: צמיחה כלכלית מהירה בצירוף ריבית נמוכה צילום: pixabay

 

ואכן, בשנתיים האחרונות חלה התעוררות גדולה מאוד בשוק הנדל"ן בעיר אשר באה לידי ביטוי בעלייה של עשרות אחוזים במחירי הדירות. רק בשביל לסבר את האוזן על גודל השינוי, בשנים 2010-2008 ניכרה בשוק הנדל"ן בעיר ירידת מחירים חדה ובשנים 2012-2010 השוק היה רדום כמעט לחלוטין, ומחירי הנכסים עמדו במקומם. ואז הגיעה העלייה הגדולה. אז מה גרם לעלייה הגדולה של השנתיים האחרונות? נדמה כי התשובה נעוצה בצמיחה הכלכלית המהירה שאותה חווה הונגריה בצירוף הריבית הנמוכה ביותר בשוק מזה 15 שנים. מניעים אלו מובילים רוכשים רבים מקרב האוכלוסייה המקומית לקנות דירות בעיר הבירה המתויירת. אל רוכשי הדירות המקומיים מצטרפים שחקנים-משקיעים זרים, ויחד נוצרה מסת קונים המקפיצה את מחירי הדירות למעלה.

 

על פי מומחים להשקעות נדל"ן במזרח אירופה, העניין הרב של משקיעי הנדל"ן הזרים בבודפשט נובע ממספר סיבות עיקריות: ראשית, מאז 2008 לא הייתה בנייה חדשה בעיר ועל מנת לעודד את יזמי הנדל"ן המדינה הורידה את אחוז המע"מ בצורה דרסטית ל-5% בלבד, מה שהאיץ את כל הקבלנים לקנות שטחים ולהתחיל לבנות. שנית, יש במדינה בעיה קשה של יילודה נמוכה. לכן, המדינה התחייבה להעניק מענקים כספיים נרחבים מאוד עבור רכישת דירות למגורים למי שיביא ילדים לעולם בשנים הקרובות. זוג צעיר שיביא לעולם שלושה ילדים, לצורך העניין, בשנים הקרובות יקבל מענק של כ-30 אלף אירו לרכישת דירה וסכום נוסף כהלוואת רכישה לדירה בתנאים אטרקטיביים. שלישית, חלה עלייה מאוד דרסטית של 20% בשנה בהיקף התיירות הנכנסת לעיר. המוני התיירים המגיעים לעיר מחפשים דירות לשכירות קצרה ושוק דירות ה- Airbnb(סאבלט) של המשקיעים נוסק פלאים. וסיבה רביעית – בודפשט היא עיר בעלת מוסדות ידועים להשכלה גבוהה וסטודנטים מכל העולם מגיעים אליה בעיקר ללימודי רפואה או פסיכולוגיה. חלק מעשרות אלפי הסטודנטים המתגוררים בעיר הינם בעלי אמצעים המגיעים ממדינות כמו איראן ומדינות סקנדינביה, מה שגרם למשכירים להעלות את המחירים. כל הגורמים האלו הביאו לביקוש גדול מאוד לדירות בעיר ומחירי הדירות בעיר נסקו. נוסיף לזאת את הקרבה לווינה היקרה, המרכז הפוליטי-תרבותי-כלכלי של הפדרציה האוסטרית, והרי לכם השקעת נדל"ן אטרקטיבית במיוחד.

 

לראיה, המספרים מדברים בעד עצמם. נכון להיום, דירת 2 חדרים וסלון משופצת בגודל של 80 מ"ר הממוקמת בלב העיר עולה כ-200 אלף אירו, כלומר 2,500 אירו למ"ר. מכיוון שעל דירה כזו ניתן לקבל דמי שכירות של 1,100 אירו לחודש, הרי שמדובר בתשואה יפה מאוד של כ-7.5%.

 

עיקר פרסומה של הונגריה בתקופה האחרונה נגע למאבקה של הממשלה בכניסת פליטים מסוריה לשטחה. מאז תחילתה של ההגירה המוסלמית לאירופה, נקט ראש הממשלה ויקטור אורבן יד קשה נגד הפליטים ונודע כמתנגד חריף למדיניות המכילה של האיחוד. המדיניות ההונגרית נגד ההגירה באה לידי ביטוי בחודש מרץ השנה בחוק חדש שאושר ברוב מוחץ בפרלמנט ההונגרי. החוק מאפשר להעביר את כל מבקשי המקלט שהגיעו להונגריה למחנות מעצר, שבהם הם ישוכנו במכולות ענק. על פי חוק המדינה, מבקשי המקלט יישארו במחנות על גבול סרביה, עד שתתקבל החלטה סופית בנוגע לבקשות המקלט שלהם. הם יחויבו למסור טביעות אצבע ולהצטלם, ומי שיסרב לעשות זאת, יגורש מהמדינה בשל אי-שיתוף פעולה.

ראש ממשלת הונגריה ויקטור אורבן: מתנגד חריף למדיניות המכילה של האיחוד ראש ממשלת הונגריה ויקטור אורבן: מתנגד חריף למדיניות המכילה של האיחוד צילום: אי פי איי

 

 

צעדים אלו של הממשלה להרחקת הפליטים משטחה, מהווים גורם נוסף להמשך ההשקעות במדינה, שכן שוררת בה יציבות ביטחונית הקוסמת למשקיעים. נכון להיום, הצפי בשוק הנדל"ן בעיר הוא שמחירי הדירות יכפילו את עצמם בתוך חמש שנים כאשר מרבית העלייה תנבע מהשקעה בדירות Airbnb לצורכי השקעה. המשקיעים הישראלים, בכל אופן, לא קופאים על השמרים ואחוז הפניות לחברות השקעת הנדל"ן בעיר עלה בשנתיים האחרונות במאות אחוזים, נתון הנמצא כרגע במגמת עלייה.

דירה להשכיר - אביב שלי
הנאה הדירה בעיניך? הצצה לפרויקט השכרה לטווח ארוך ברמת השרון
כחלון המחיר למשתכן
כחלון הכריז: 15 אלף יח"ד יוגרלו במסגרת מחיר למשתכן - "רובן באזורי ביקוש"