מעבר לבורסה: על החיבור בין הגופים המוסדיים, חברות השקעות הנדל"ן והציבור הרחב
בפרק החדש של הפודקאסט "בין הון לבטון - האנשים שיוצרים את מציאות הנדל"ן וההשקעות" בשיתוף קבוצת ריאליטי, אירח תם אהרון את יאיר לוינשטיין, מנכ"ל אלטשולר שחם פיננסים, ואת עידו בלכר, שותף בקבוצת ריאליטי ומנכ"ל פעילות Reality Growth. השלושה צללו אל מאחורי הקלעים של ניהול כספי הפנסיה, ואל הכניסה של ריאליטי לתחום ה- GP Stakes מהלך שמשנה את אופי השותפות בינה לבין הגופים המוסדיים
בשוק ההון המודרני, שבו התנודתיות היא שם המשחק והמדדים בבורסה עולים ויורדים בלחיצת כפתור, הגופים המוסדיים מחפשים את ה"עוגן" - אותן השקעות שיספקו יציבות וערך מוסף אמיתי לטווח הארוך. במפגש מרתק במסגרת הפודקאסט "בין הון לבטון", בהנחיית תום אהרון, נחשפה מערכת היחסים המורכבת והאסטרטגית שבין אלטשולר שחם, אחד הגופים המוסדיים הגדולים בישראל, לבין קבוצת ריאליטי, המתמחה בניהול קרנות נדל"ן.
השיחה נגעה בשאלות הליבה של עולם ההשקעות: איך מייצרים תשואה עודפת בעולם של חוסר ודאות? מהי "פרמיית אי-סחירות"? וכיצד מצליחים לשלב בין רגולציה הדוקה לבין חזון של עשרות שנים קדימה?
"התפקיד שלנו: למצוא את הערך המוסף שהשוק הסחיר לא נוגע בו"
יאיר לוינשטיין, מנכ"ל אלטשולר שחם פיננסים, הסביר בשיחה על כובד האחריות המונח על כתפיו של גוף מוסדי. "כשאני מסתכל על התפקיד שלנו, אני רואה לנגד עיני שני מיליון לקוחות אמיתיים שהפקידו בידינו את כספי הפנסיה והגמל שלהם", הוא מסביר. לדבריו, בעוד שרוב הכסף מושקע באופן טבעי בשווקים הסחירים, הערך המוסף האמיתי נמצא במקומות שאי אפשר למצוא על לוח המודעות של הבורסה.
"קחו למשל את ענקיות הנדל"ן כמו 'עזריאלי'. הן עושות עבודה מצוינת, אבל הן לא ילכו לחפש קרקע מורכבת ללא היתר שדורשת תהליכים רגולטוריים ותכנוניים סיזיפיים ומדויקים. זה לא ה'פורטה' שלהן. אנחנו, לעומת זאת, מחפשים בדיוק את הנישות הללו - את ההשבחה במקומות שהשוק הסחיר לא נוגע בהם".
עבור אלטשולר שחם, החיבור עם ריאליטי הוא לא רק השקעה כספית, אלא הרחבה של יכולות המחקר של הבית. "מבחינתי, מדובר בהגדלה משמעותית של מחלקת המחקר שלנו", אומר לוינשטיין. "יש לנו מחלקת אנליזה חזקה עם כ-12 אנליסטים, אבל שיתוף הפעולה הזה נותן לי זרוע מומחית נוספת. בכל פעם שאנחנו בוחנים השקעה בנדל"ן, יש לי עם מי להתייעץ ומי שיבצע בדיקות עומק ברזולוציות שאין לנו בתוך הבית".
עידו בלכר, שותף בקבוצת ריאליטי ומנכ"ל פעילות Reality Growth, ביקש לנפץ את הסטיגמה לגבי עבודה עם גופים גדולים. "קיימת סטיגמה שקשה לעבוד עם גופים מוסדיים, אבל הניסיון שלנו מראה שדווקא משקיע פרטי קטן יכול להיות מאתגר הרבה יותר", הוא מציין. "הגופים המוסדיים הם שותפים מתוחכמים; יש להם יכולות אנליזה גבוהות והבנה עמוקה בניהול סיכונים".
ריאליטי נכנסת לתחום ה-GP stakes: לא רק לרכוש נכסי נדל"ן, אלא להחזיק בחברה המנהלת
ריאליטי פועלת כשחקנית B2B בנישה ייחודית: רכישת נכסים מורכבים, ביצוע השבחה תכנונית וקניינית, ומכירת הנכס המושבח ליזם שיבצע את הבנייה בפועל. בשיחה עם בלכר מתברר שהמושג "השבחה" התעדכן במשך השנים. "המושג 'השבחה' עבר אצלנו אבולוציה משמעותית", הוא מסביר. "היום המילה הזו הרבה יותר רחבה משינוי תב"ע לקרקע. זה כולל רכישת חברות, כמו אקוסיטי, הקמת קרנות חוב, פעילות בגרמניה והחייאת נכסים מניבים נטושים". כאן בדיוק נכנס לתמונה מגדל ארמון בחיפה, נכס שעמד נטוש 20 שנה לפני שריאליטי הובילה את החייאתו. "אנחנו מחפשים את המקומות שבהם המצב אינו מיטבי, כי שם נמצא פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר", הוא אומר.
הצמיחה הזו, כפי שבלכר מתאר אותה, אפשרה בין השאר את הקמת מודל ה- GP Stakes אליו נכנסה קבוצת ריאליטי בחודשים האחרונים - מודל שצמח והתפתח בעיקר בארה"ב בשנים האחרונות ותופס תאוצה ברחבי העולם. "זו תפיסת עולם שונה", הוא מסביר. "במקום להשקיע רק בקרן ספציפית, כמשקיע LP פסיבי, המשקיע המוסדי קונה מניות בחברת הניהול עצמה". ב-GP, ריאליטי ממצבת את עצמה מול הגופים המוסדיים לא בתור משקיעה בפרויקט בודד שמחכה למימוש, אלא כחברה שנושאת בחלק מהעלות של הפעילות כולה. "ריאליטי משקיעה ב'מכונה', בצוות, בפלטפורמה. זה מודל שמאפשר להתפתח אסטרטגית בצורה הרבה יותר מהירה ונכונה. זה לא רק לקנות בניין; זה לנהל את הפיננסים, להבין את צרכי המשקיעים ולדעת ליישם בשטח. אפשר לדבר הרבה על הזדמנויות, אבל היכולת להביא אותן לביצוע היא עולם אחר לגמרי".
יציבות בעולם תנודתי: פרמיית אי-הסחירות
אחד היתרונות המרכזיים שהמוסדיים מוצאים בנדל"ן הלא-סחיר הוא הריסון של תנודתיות התיק. לוינשטיין מסביר את המושג "פרמיית אי-סחירות": "אנחנו משלמים פחות על הנכס כי אנחנו מוותרים על היכולת לממש אותו בכל רגע נתון". כגוף שאינו "סוחר יומי", אלטשולר שחם יכול להרשות לעצמו להמתין להצפת הערך.
"יש לנו את הסבלנות לחכות חמש, שבע ואפילו שלושים שנה", אומר לוינשטיין. "הסבלנות הזו מאפשרת לנו 'לטבל' את התיק בנכסים שאינם תנודתיים כמו הבורסה. כשהשוק הסחיר רועד בגלל אירוע מאקרו, הנכס הלא-סחיר שומר על יציבות ומרסן את התנודתיות עבור החוסכים".
"אנחנו נבחנים בכל חודש מחדש, אבל רוצים לנהל כסף ל-30 שנה"
למרות האסטרטגיה ארוכת הטווח, המציאות הרגולטורית בישראל מציבה אתגרים לא פשוטים. לוינשטיין מצביע על המתח המובנה בניהול כספי פנסיה: "הרגולציה מחייבת אותנו לפרסם תוצאות מדי חודש. מצד אחד, אנחנו רוצים לנהל כסף ל-30 שנה קדימה, ומצד שני, אנחנו נבחנים בכל חודש מחדש. זה יוצר לחץ על הנזילות ועל הצורך להוכיח תוצאות מיידיות, בעולם שהפך להיות דינמי ונגיש מדי לטעמי".
למרות הלחץ החודשי, השותפות בין הגופים ממשיכה להעמיק, כפי שניתן לראות במיזם המשותף להשקעה בקרקעות חקלאיות (SMA). "פרויקט הקרקעות החקלאיות שבנינו יחד הוא דוגמה נהדרת לשותפות עומק", אומר בלכר. "זהו מודל SMA - חשבון מנוהל בנפרד - ייחודי מאוד בשוק הישראלי. אלטשולר שחם הבינו שהם רוצים מרכיב בתיק שיניב פירות בעוד 30 שנה, והם סמכו עלינו שנבנה יחד אסטרטגיה שתתאים לחזון הזה. זה לא 'פליפ' מהיר; זו בנייה משותפת המבוססת על הערכה הדדית ומומחיות ספציפית".
מבט לעתיד: אמון, שקיפות וביצוע
ההיסטוריה המשותפת של שני הגופים התחילה כבר ב-2008, כשריאליטי הייתה עוד בתחילת דרכה. "החלטנו להמר על האנשים - על אסף ורדי, מיקי ורדי ואוהד רוזן", נזכר לוינשטיין. "באלטשולר שחם, כשאנחנו מאמינים במשהו, אנחנו הולכים 'אול-אין' ומשמשים כמשקיעי עוגן. ראינו מומחיות ייחודית ברגולציה ובהשבחה והחלטנו ללכת איתה עד הסוף".
בלכר מסכם כי מה שהופך את השותפות הזו למנצחת הוא לא רק שורת הרווח, אלא מערכת יחסים של אמון ושקיפות מוחלטת. "הגוף המוסדי רוצה לדעת שיש לו שותף שיודע לעשות Execution - בשטח", הוא אומר. "אפשר לדבר הרבה על הזדמנויות, אבל היכולת ליישם אותן ולהפוך קרקע חקלאית או מבנה נטוש לנכס בעל ערך היא עולם אחר לגמרי. צמחנו מצוות קטן לפלטפורמה של 70 עובדים שמתמחים בדיוק בזה".
