חלופה למשקיעים ורוכשי נדל"ן ואנשים בחובות- משכנתא חוץ בנקאית בחברות שהן לא בנקים!
חלופה למשקיעים ורוכשי נדל"ן ואנשים בחובות- משכנתא חוץ בנקאית בחברות שהן לא בנקים!
בגלל המגבלות החדשות של בנק ישראל, עולה בצדק קרנן של החברות החוץ בנקאיות שלא כפופות לרגולציה של בנק ישראל ויכולות להציע לרוכשי נדל"ן את כל מה שהבנקים כבר לא מוכנים להציע.
קצת עלי:
נעים מאוד, שמי מרטין בוקסדורף ואני מטפל במשכנתאות חוץ בנקאיות בכל רמת מורכבות שקיימת, כבר מעל 10 שנים. אני מאמין גדול בשוק החוץ בנקאי ומאמין שזה העתיד של שוק הבנקאות הישראלית. לא הבנקים.
מה היו השינויים הגדולים:
שיעבוד דירה קיימת לטובת קניית דירה נוספת ;
אחד הדברים שהיה יתרון גדול בנדל״ן הישראלי זה האופציה לשעבד דירה קיימת שלך כדי לקנות דירה אחרת עם הכסף הזה. עכשיו האופציה כבר לא קיימת.
דוגמה : נניח שיש לי דירה שעולה 1 מיליון שקל בלי משכנתא, הייתי יכול לשעבד אותה בחמישים אחוז , כדי לקחת את הכסף בתור הון עצמי ולרכוש דירה נוספת.
בנק ישראל ביטל את האפשרות הזו והיום בבנק זה לא ניתן לביצוע. המזל הוא שעדיין קיימות חברות חוץ בנקאיות רבות שמציעות את האפשרות לשעבד דירה קיימת כדי לצבור הון עצמי גם עד 60 אחוז וגם עד 70 אחוז. במקרים מסוימים אפשר גם 80 אחוז, אפילו שזה מעלה את הריבית לרמה כמעט לא משתלמת.
השורה התחתונה היא שעדיין אפשר לנצל נכסים קיימים כדי לקחת משכנתא ולצבור הון עצמי נדרש לדירה אחרת.
רק אציין לפרוטוקול שאותו דבר גם אפשרי בחברות חוץ בנקאיות כדי לצבור הון עצמי לבן משפחה. למשל: אני משעבד נכס קיים עד 70 אחוז כדי לתת הון עצמי לילדים שלי או אחים שלי או כל אחד אחר.
שורה תחתונה , עדיין ניתן למנף נדלן רק לא בבנקים. ואולי טוב שכך, להפחית את הריכוזיות של המערכת הבנקאית הריכוזית ממילא.
לשעבד נכס קיים לצורך סגירת חובות עד 70 אחוז ממה שהוא עולה.
אחת האפשרויות לנצל את הדירה שלנו כדי לסגור הלוואות וחובות, היא האפשרות לקחת משכנתא כנגד הנכס הקיים שלי, לפרוס אותה לתקופה ארוכה ולנצל את הכסף כדי לסגור חובות.
דוגמה: יש לי בית שעולה 1 מיליון שקלים וכרגע יש לי משכנתא של 500 אלף שקלים, הייתי יכול לקחת משכנתא נוספת של 200 אלף שקלים כדי להגיע ל70 אחוז מימון , לפרוס את המשכנתא הזו ל30 שנה ובכסף הזה לסגור את כל ההלוואות שהצטברו לי כל החיים. מה שנקרא אצל הבנקים משכנתא לסגירת חובות.
נכון להיום, בנק ישראל ביטל את האפשרות הזו דרך הבנקים. המזל הוא שהאופציה בהחלט קיימת בחברות חוץ בנקאיות.
עדיין ניתן לנצל את הנכס כדי לשעבד אותו עד 70 אחוז שווי. רק שזה לא יהיה בבנקים, אלא בחברות חוץ בנקאיות.
סגירה ומיחזור של משכנתאות חוץ בנקאיות שנלקחו בצורת גישור מעל 50 אחוז.
אנשים רבים שנקלעו למצבים שהם מסורבי משכנתא וחייבים כסף כדי לסגור חובות שנמצאים בהוצאה לפועל, פשיטות רגל וכו - לקחו משכנתאות חוץ בנקאיות בצורת בלון על מנת להבריא ולחזור לבנקים בהמשך.
בעבר היה נהוג שניתן למחזר משכנתא חוץ בנקאית עד 70 אחוז משווה הנכס לבנק- אך זה כבר לא קיים היום ובנק ישראל הגביל את המיחזורים האלו עד 50 אחוז בלבד.
מזל שעדיין קיימות חברות חוץ בנקאיות שמאפשרות לעשות את המיחזורים האלו עד 70 אחוז משווי הבית ובכך מאפשרות לאנשים שעברו תהליך של הבראה פיננסית, לחזור למשכנתא ארוכת טווח עד 30 שנה.
דוגמה: נניח שאני נקלעתי לבעיות פיננסיות ואף הגעתי לתיקי הוצלפ וחובות משמעותיים.
מצד שני יש לי דירה שעולה 1 מיליון שקלים ללא משכנתא. המצב כזה אני לוקח הלוואת בלון חוץ בנקאית בשיעבוד הנכס לתקופה של שנתיים עד שלוש. גם אם ההלוואה היא יותר מ50 אחוז משווי הבית, במרבית המקרים.
המטרה היא שבשנתיים עד שלוש, אני עובר שיקום פיננסי שלאחריו אני יכול להחזיר את ההלוואה על ידי משכנתא ארוכת טווח בבנק.
היות ובנק ישראל עצר את האפשרות לשעבד נכס קיים מעל ל50 אחוז מהשווי שלו- האופציה הזו עדיין קיימת רק בחברות חוץ בנקאיות ולא בבנק.
אסמכתא על כל שקל
החוקים המוגזמים בנושאי הלבנת הון הביאו את הבנקים לסיטואציה שבה כאשר אתה לוקח הלוואה לכל מטרה בשיעבוד נכס קיים, הם דורשים ממך להביא אסמכתא מדויקת של מה בדיוק אתה עושה עם הכסף הזה.
אם אתה משעבד בית כדי לקחת 400 אלף לסגירת חובות, אנא תביא אסמכתאות על חובות בגובה 400 אלף שקל בדיוק. לא 350.
הכוונה היא כמובן טובה אבל היא יוצרת סיטואציות שדולקות החוצה הרבה אנשים שרוצים לשעבד את הבית לדברים שקשה להביא להם אסמכתא ברורה.
למשל: להחזיר חוב למשפחה, לעזור לילדים, להשקיע בעסק, לשמור קצת כסף ליום שחור. כל הדברים האלו הם דברים שקשה להביא להם אסמכתא.
המזל הוא שהחברות החוץ בנקאיות מגלות גמישות רבה יותר ולא דורשות להביא אסמכתא על כל שקל.
