נדל"ן בתל אביב 2026: למה המשקיעים חוזרים, ולאן השוק הולך?
מה קורה בשוק הנדל"ן של תל אביב? ועד כמה הוא מתיישר לפי השוק הישראלי? בפרק החדש של הפודקאסט "בין הון לבטון" בשיתוף קבוצת ריאליטי, אירח תם אהרון את ספיר וסלי, מנהלת תחום המכירות בקבוצת ריאליטי, ואת מיכה קליין, מנכ"ל חברת הנדל"ן גושן - לשיחה על מצב השוק, הרוכשים החדשים, פרויקט רובע 7 ועל התנאים הנדרשים שיהפכו את הביקוש הכבוש לגל של עסקאות
מחירי הדירות בתל אביב הפכו מזמן לסמל של יוקר המחיה, אבל גם למדד של ממש לחוסן הכלכלי של ישראל. בעשור האחרון עלה השוק בחדות, נעצר, ספג זעזועים כמו קורונה, עליות ריבית, ואז ה-7 באוקטובר 2023 - וכעת, בשנת 2026, הוא עומד בנקודת מפנה.
הפרק החדש של הפודקאסט "בין הון לבטון", בשיתוף קבוצת ריאליטי, מנסה לפזר חלק מהערפל סביב שוק הנדל"ן של העיר ללא הפסקה. ספיר וסלי, מנהלת תחום המכירות בקבוצת ריאליטי, ומיכה קליין, מנכ"ל גושן, מציגים תמונה ברורה על מה שקורה בשטח - ואופטימיות זהירה לגבי העתיד.
שנות רכבת ההרים - ומה שנשאר אחריהן
"מה שנכון להיום לא היה נכון לשלשום וכנראה לא יהיה נכון למחר" - כך פתח קליין את תיאורו של שוק הנדל"ן בתל אביב. מ-2020 ועד היום חווה השוק כמעט הכל: עליות תלולות, חגיגה של ביקושים, ואז עצירה הדרגתית שמגיעה לשיאה בשנתיים האחרונות. הסיבות - המלחמה, אי-הוודאות, ריביות גבוהות - מוכרות. אבל הנתון שקליין מדגיש הוא ייחודי לישראל: קצב הגידול הדמוגרפי הגבוה ביותר ב-OECD. הביקוש לדיור לא נעלם - הוא רק ממתין.
היצע הדיור, מצידו, לא עמד בקצב. שנת 2025 תוארה כ"דלה מאוד" מבחינת עסקאות. ברבעון הראשון של 2026 נרשמה התעוררות מסוימת בביקושים, מספר קליין. וסלי מאשרת את התמונה אך מסייגת אותה: "הרבה רוכשים עדיין על הגדר", היא אומרת, ומציינת שזה מה שממשיך להאט את קצב העסקאות בשטח כרגע.
מ"עדר" לרוכשים בפינצטה
אחד השינויים המשמעותיים ביותר שתוארו בפרק הוא בפרופיל הרוכש. קליין נזכר בימים בהם אנשים קנו דירות בשלב ה-presale בהמוניהם בלי לבדוק אפילו כיוון אוויר אחד, וסיפר על לקוח שהתקשר אליו בלב שבור כי הגביל רוכשים בפרויקט גדול במרכז תל אביב לשלוש דירות בלבד - והסבא לא יכול היה לקנות לכל ארבעת נכדיו. "היום המצב הפוך," הוא מסכם בקצרה.
וסלי מוסיפה כי "לא מספיק להם לקנות 'דירה בתל אביב'." לדבריה, הרוכשים של היום "יורדים לרזולוציות תכנוניות עמוקות" - בוחנים את השכונה, את המסחר ברחוב, את שבילי האופניים, את הקרבה לתחבורה הציבורית, ובוחנים כל מטר בדירה לפני שחותמים על משהו. "אין יותר תופעה של ה'עדר' שאפיינה את שיא הגאות," היא אומרת. היזמים מצידם מסתגלים: מביאים אדריכלים מחו"ל, משקיעים יותר בתכנון ומציעים הטבות שלא היו רגילים לתת. "השוק הפך לזירה של קונים - לפחות לעכשיו," מסכמת וסלי.
נדל"ן מול שוק ההון: חזרה לארבעה קירות
שינוי נוסף שעלה בשיחה נוגע להרכב הרוכשים עצמם. לדברי וסלי, חלק מהמשקיעים שהיו דומיננטיים בשנות הגאות פנו בינתיים לאפיקים אחרים בשוק ההון, בעיקר בעקבות עליית הריבית - אך לצידם נשארו משפרי דיור ורוכשים שמחפשים דירה למגורים בעצמם. קליין מוסיף זווית משלו: שוק ההון תנודתי מאוד ויכול לעלות או לרדת ב-20% בחודש, ולכן מי שמחפש סולידיות ושקט "חוזר לארבעה קירות". בערים מרכזיות בעולם, תל אביב בכלל זה, הנדל"ן נשאר עוגן.
רובע 7 - תל אביב של המחר
הדוגמה הקונקרטית ביותר שעלתה בשיחה היא רובע 7 - האזור הנמצא דרומית לפלורנטין, לאורך ציר שלבים. קבוצת ריאליטי זיהתה אותו כבר ב-2009, כשעדיין שלטו שם המוסכים. "בקבוצה הבינו משהו שאחרים ראו מאוחר יותר: תל אביב לא יכולה להמשיך להתפתח רק במרכז, היא תצמח דרומה - בדיוק כפי שצמחה צפונה לאזור שדה דב," אומרת וסלי.
כ-10,000 יחידות דיור מתוכננות באזור, מתוכן כ-3,000 בידי ריאליטי. החברה פועלת במודל שבו היא משביחה קרקע, מקדמת תב"ע ומוכרת ליזמים. גושן, יחד עם דמרי, רכשה מתחם של 498 יחידות בלב האזור. "ברובע 7 מייצרים מרקם שלם מהיסוד," מציין קליין - לא בנייה בפינצטה, אלא חשיבה הוליסטית שכוללת חשמל חכם, מוסדות ציבור, פארקים, שבילי אופניים, קו הרכבת הקלה האדומה ובעתיד גם המטרו. וסלי מוסיפה כי מבחינת התמונה האנושית, "התמהיל שם מגוון ומיועד למשפחות צעירות, עם בתי ספר, פארק החורשות ותשתית קהילתית שמתוכננת מהיסוד."
הבירוקרטיה שמעכבת את כולם
גם הפרק הנוכחי של 'בין הון לבטון' לא הצליח להתחמק מהנושא שמעסיק כל יזם ורוכש בישראל: ההיתרים. קליין מספר כי בתקופה של אביו, שהיה מהנדס בניין, היתר בנייה יצא תוך שלושה חודשים. "היום זה נשמע כמו מדע בדיוני," לדבריו. וסלי מפרטת את התהליך שמקדים את ההיתר עצמו: שינוי ייעוד הקרקע, פתרון בעיות קנייניות ומשפטיות ואישור תב"ע - שלב שלבדו יכול לקחת בין 3 ל-8 שנים. "עיריית תל אביב מאוד משוכללת ויודעת מה היא רוצה," אומרת וסלי, ומסבירה שהדרישות לגנים, בתי ספר ושטחים ירוקים הן אלו שמאריכות את התהליך - "אבל בסוף התושב נהנה מזה."
אבל יש גם נקודת אור: הליך "הרישוי העצמי", שבו האדריכל לוקח אחריות אישית ומוציא את ההיתר בעצמו, עשוי לקצר משמעותית את הדרך לעלייה על הקרקע. קליין מקווה להגיע לכך תוך שנה עד שנה וחצי בפרויקט רובע 7.
"שוק של קונים" - אך לא לזמן רב
ההסכמה בין שני האורחים בסיום השיחה הייתה ברורה: עכשיו הזמן לקנות. קליין מאמין שהגיעו לנקודת השפל או קרוב לה - "כמו בשוק ההון, קונים כשהשוק למטה." וסלי מסכימה ומרחיבה כי "כרגע יש האטה בגלל חוסר וודאות, אבל במבט של חמש שנים קדימה נהיה במקום אחר לגמרי," היא אומרת. לדבריה, זהו כרגע "שוק של קונים" - וזה הזמן לתפוס מחיר טוב יותר ממה שיהיה בעתיד.
