אודי מלול, יועץ פיננסי – המשכנתא הזולה עבורך
אודי מלול, יועץ פיננסי – המשכנתא הזולה עבורך
"יועץ מטעמך, לא רק שיחסוך לך כסף וזמן ניכר, הוא גם ידע להתאים עבורך את המשכנתא המתאימה לצרכיך ולמשפחתך. לא כל מה ש"זול על הנייר", הוא אכן משתלם לכל אחד"
אודי מלול (37) יועץ פיננסי ומשכנתאות מבית שאן, נשוי ואב לשתיים, עבד במשך שנים בבנק לאומי, שם צמח ולמד להכיר את המערכת מבפנים. בארבע השנים האחרונות הוא משמש כיועץ משכנתאות עצמאי ובלתי תלוי. שוחחנו על הסיבות ללקיחת יועץ משכנתאות עצמאי ולא להסתפק בנציג הבנק, כל מה שכדאי לדעת לפני שפונים לייעוץ משכנתא.
הכרות עם צרכי הלקוח
"הדבר הראשון שאני עושה, בפגישה עם הלקוחות שלי, זה ללמוד את הצרכים שלהם. משכנתא היא לא מוצר מדף זהה שיש למצוא את הספק הזול ביותר. משכנתא שתהיה משתלמת מאוד למישהו אחד היא יקרה לאחר. כשבוחנים את הצרכים המשפחתיים יש להביא בחשבון את המצב הנוכחי ואת התכוניות העתידיות. בהתאם למצב משפחתי, האופק הכלכלי והצרכים בונים את המשכנתא.
למשל, זוג צעיר ששני בני הזוג עובדים ועוד אין להם ילדים אבל מתכוונים בעתיד להביא מספר ילדים ושאחד מבני הזוג יישאר בבית בשנים הראשונות לגדל את הילדים, פירוש הדבר שיכולת ההחזר שלהם כרגע גבוה מזו העתידית, שכן ההכנסה המשפחתית תרד בעוד שההוצאות יעלו. בעוד שזוג של משפרי דיור, שמגיעים עם הון התחלתי, הילדים כבר גדלו, ויכולת ההכנסה שלהם עלתה, הילדים בקרוב יעזבו את הבית ואין צורך בנכס גדול ואולי צפויה בעתיד הנראה לעין ירושה שתאפשר פירעון מוקדם, אלו שתי הלוואות שונות בתכלית, גם אם מדובר ברכישת אותו נכס מאותו בנק. משכנתא צריכה להיות תפורה ומותאמת למידות הלווים ולא לנכס או לבנק".
לא הכי זול
"התפיסה הרווחת היא לחפש את המשכנתא הזולה ביותר, אנשים נוטים להסתכל על הריביות הזולות בלי להתייחס לשום דבר אחר. כמו למשל קנסות על פירעון מוקדם. מה שמחזיר אותנו לתכנון. לא תמיד מה שהכי זול הוא אכן כזה".
באיזה שלב מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות?
"אני ממליץ לפנות כמה שיותר מוקדם. כבר בשלב הראשוני שרק חושבים על רכישה, קניה או בניה. זה שלב התכנון, כדאי לקבל מיועץ הערכה כללית לאפשרויות המימון שלכם, ולדעת בערך מול מה אתם עומדים לפני שנכנסים להתחייבויות על סמך ספקולציות לא מבוססות שהבנק ייתן משכנתא ולהתבדות כשזה מאוחר מידי והתחייבתם כבר על רכישה". בכלל, ההמלצה של מלול בכל הנוגע למשכנתאות, היא תכנון קדימה ככל האפשר.
למה לשלם ליועץ חיצוני, יש יועץ משכנתאות בבנק?
"יועץ המשכנתאות של הבנק מחויב למעסיק שלו, קרי לבנק. הוא לא מחפש את הפתרון הטוב ביותר עבורכם אלא את הפתרון הטוב שמשתלב עם רצונות הבנק. הוא מכיר רק חתך צר של אפשרויות, אלה שהבנק שלו מציע ומקודמות כרגע. כיועץ אישי המחויבות שלי היא אך ורק לטובת הלקוח שלי. אני בודק מול כל הבנקים, מכיר את כל האפשרויות, גם את אלה שהבנק פחות שש לקדם. מדובר לעיתים על חסכון עצום.
בנוסף ההשקעה והזמינות של יועץ חיצוני גדולה בהרבה. יועץ הבנק עובד בשעות העבודה של הבנק והוא מטפל בכם במקביל לעוד הרבה תיקים, ואין לו מחויבות להיצמד אליכם. גם אם הוא היה רוצה נוכח עומס העבודה הוא לא יכול להיות זמין כל הזמן, להסביר לכם את כל המשמעויות ולבדוק אתכם, ואת הצרכים המלאים שלכם. כיועץ מטעמכם תשומת הלב שלי היא לכם, הזמינות מלאה והצורך שלי להתעדכן כל הזמן בכל החידושים בשוק פועל לטובת הלקוחות שלי" הוא מסביר.
"אני רואה את התפקיד שלי, גם כמתווך ומסביר, לבנקים יש נטייה לדבר 'בנקאית', אני מתרגם כך שהלקוח יבין כל מילה. לקוחות שמגיעים ויש להם חשש שהיועץ מכוון אותם אני אוהב לשלוח אותם קודם לבנק בעצמם, להביא הצעות ואז אני משווה מולם למה שאני משיג להם, הן ברמת התכנון והן העלויות".
מתי מומלץ לבדוק במחזור משכנתא?
"אנחנו חיים במדינה עם המון שינויים ותהפוכות וכל שינוי ריביות או מדדים משליך באופן ישיר על המשכנתא, שהיא ההלוואה הגדולה ביותר שאנחנו לוקחים. מדובר על סכומים שיכולים להגיע למיליונים. במספרים כאלה כל חצי אחוז הוא משמעותי מאוד. לכן, זה שווה את המאמץ, גשו לבדוק את המשכנתא מידי שנה. כעקרון, אני בודק, מידי תקופה, את תמהיל המשכנתא ללא עלות כספית לבדיקה כדי לבחון האם כדאי לבצע תיקון או שדרוג בהתאם לשינויים במשק. במידה ונמצאה כדאיות במחזור אני מעדכן את הלקוחות בשינויים שחלו בשוק ומציג להם את הכדאיות בתהליך המחזור. הלקוחות יודעים כבר מתחילת התהליך שאני עם היד על הדופק עבורם כל הזמן".
מסורבי משכנתא
"הרבה פעמים אנשים שסירבו להם משכנתא מתייאשים ולא יודעים שעם יועץ מקצועי אפשר למצוא פתרון. ברוב המקרים אם מלכתחילה היו נגשים לאיש מקצוע הוא היה יודע לאיזה בנקים בכלל אין טעם לפנות. בנוסף, יש קרנות חיצוניות למימון, וגם מסורבים יכולים לקבל משכנתא באותו הבנק שסירב להם, אם יודעים כיצד להציג לבנק את הנתונים באופן מקצועי, מתוך הבנה כיצד פועל הבנק וקשרים בתוכו. זה בדיוק המקומות שבהם נמדד יועץ משכנתאות חיצוני, קרו לי לא מעט מקרים שהצלחתי לשנות את ההחלטה של הבנק לטובת הלקוח".
חסכון נמדד לא רק בכסף
היתרון של מלול בהכרות עם הבנקים, מסייעת לו לא רק בנוגע למסורבי משכנתאות "תמיד חשוב לדעת באיזה בנק לבחור לא כל לקוח מתאים לכל הבנקים. זה הערך שאני מביא ללקוח. אין צורך לבזבז זמן בכל הבנקים כשיודעים למי נכון לפנות בכל מקרה.
אני חוסך ללקוחות שלי את כל הטרדה. אני זה שעושה את המכרז מול הבנקים ומנהל את המשא ומתן. מעדכן אותם בסוף התהליך מה התקבל ויחד מחליטים על האופציה הטובה עבורם. הם מגיעים לבנק כבר כדי לחתום ולקבל את הכסף".
אודי מלול, יועץ משכנתאות באזור עמק בית שאן והצפון. 0526742741
