הצומת התחבורתי שעשויה לשנות את מחירי הנדל"ן בראשון לציון
תוך פחות מעשור, צפוי מתחם ראשונים בראשון לציון להפוך לאחד הצמתים התחבורתיים המחוברים ביותר בגוש דן. עומר גור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת א.ב. מוראנו, מסביר מה משמעות הדבר עבור איכות החיים של תושבי האזור, כמו גם השפעתו על מחירי הנדל"ן
כאשר דנים בגורמים המניעים את עליית מחירי הנדל"ן בישראל, עומר גור מציין כי התשובה פשוטה: נגישות. "זה" הוא מדגיש, "הגורם המשמעותי ביותר! יותר מהתחדשות עירונית, יותר משיפוץ, ויותר מכל תוכנית משביחה אחרת. כאשר אזור הופך לנגיש, המחירים עולים בהתאם".
לייף סטייל שונה ממה שהכרנו בישראל
הסיבה לכך ברורה לכל מי שמתגורר באזור המרכז: הבוקר מתחיל בפקק בדרך לעבודה, אחר הצהריים מסתיים בפקק בדרך לאסוף את הילדים, והערב נגמר לאחר שעה של נסיעה לחדר כושר ובחזרה. ברחבי גוש דן, שעות רבות מהיום מתבזבזות בתוך הרכב. ובזמן שהכבישים הופכים עמוסים יותר ויותר, אין פתרון ממשי שמאפשר לציבור הישראלי להשתחרר מהפקקים.
התמונה והחזון למתחם ראשונים בראשון לציון שונה ממה שמוכר בישראל. יוצאים מהבית, הולכים כמה מאות מטרים, עולים על תחבורה ציבורית מתקדמת ומגיעים לכל מקום שצריך – לעבודה, לחברים, למשפחה. אין צורך לחפש חניה, לא צריך לצאת מוקדם כדי לפצות על הפקקים ולא צריך לחשוב מי מוריד את הילדים ומי אוסף אותם, כי יש רכב אחד בלבד. הקניות, החוגים, הבילויים – הכל בסביבת השכונה. וכשצריך לצאת רחוק יותר, התחבורה הציבורית עושה את העבודה. "משפחה שתגור שם תוכל לוותר על רכב שני. זה חיסכון של אלפי שקלים בחודש בתדלוק, אגרות, בלאי, ביטוח וחניה, אבל מעבר לכסף, זה זמן שנחסך יום יום ומשנה את אורח החיים. שעות שהיו מתבזבזות בכביש פתאום פנויות לדברים אחרים, מה שמהווה שיפור משמעותי באיכות החיים", הוא אומר.
גישה מהירה לכל הארץ וגם לכל רחבי גוש דן
הרקע לכך הוא תמ"א 70, תוכנית מתאר ארצית מפורטת שאושרה בתחילת מאי 2025 ואישרה ברמה המתארית בניה בעוצמה גבוהה סביב תחנות המטרו. לצד תחנת המטרו של ראשונים יוקם גם מתחם דיפו של המטרו - מתחם הדיפו הוא למעשה חניון ענק לרכבות, הוא הכרחי לתפעול ולתחזוקה של קווי המטרו. למטרו יהיו ארבעה מתחמים כאלה – בראשון לציון, ליד פארק אריאל שרון, בפתח תקווה ובגבול רעננה-כפר סבא, כאשר כל אחד מהם תופס שטח של כ-300 דונם. בראשון לציון התוכנית תמ”א 70 א’ מאפשרת להקים מעל הדיפו קירוי שיהווה מאין “קרקע מלאכותית” ולבנות עליו שכונות מגורים, תעסוקה ומסחר. במתחם ראשונים, שהוא הראשון שבו אושרה עקרונית התוכנית פורצת הדרך, יוקמו כ-2,600 יחידות דיור, שטחי תעסוקה נרחבים ומבני ציבור. "המדינה משקיעה כמיליארד וחצי שקל בקירוי של 100 דונם מתוך שטח הדיפו, ועל המשטח הזה בונים שכונה שלמה. מי שיגור שם לא ידע שמתחת לרגליו נמצא חניון רכבות", אומר גור.
חשוב להבחין בין שני סוגי קרקע באזור. הקרקע שבתוך הדיפו שייכת למדינה והיא תופקע מבעליה, ולאחר מכן תימכר ליזמים במכרזים. לעומת זאת, הקרקעות שבעוטף הדיפו, בסמיכות לשטח אך מחוץ לו, משתתפות בתוכנית במסגרת הליך של איחוד וחלוקה. חברת א.ב מוראנו, שמתמחה ברכישה ופיתוח של קרקעות בסמיכות לתשתיות לאומיות, זיהתה את הפוטנציאל של המתחם שנתיים לפני שהתוכנית קיבלה תוקף. כיום היא מחזיקה בכ-50 דונם בעוטף דיפו ראשונים ומהווה את בעלת האינטרס וההחזקה הגדולה ביותר במתחם, עם 26% מהזכויות הסחירות במתחם א'.
שלוש מערכות תחבורה מהמתקדמות בישראל
השלב הראשון במהפכה התחבורתית הוא פתיחת פרוייקט המסילה 431 עד סוף 2027, אחד הפרויקטים הגדולים בתולדות רכבת ישראל, בהשקעה של כ-30 מיליארד שקל, בסיום הפרויקט תשודרג תחנת ראשונים הקיימת, ותיפתח תחנה חדשה בשם תש”ח, בסמיכות לחנות איקאה. שתי התחנות יהיו במרחק הליכה מהמתחם. "מי שיגור שם יוכל לעלות על רכבת ולהגיע ישירות לתחנת יצחק נבון בירושלים, תוך 35 דקות. למודיעין תוך 20 דקות ולכל תחנות תל אביב ברבע שעה", אומר גור.
במקביל, מתקדמת הקמת המטרונית של השפלה, רק”ל הקו הכחול, הפרויקט של חברת נתיבי איילון בהשקעה של כ-2.9 מיליארד שקל. התחנה הקרובה ביותר למתחם תהיה במרחק של כ-150 מטר. הקו צפוי לחבר בין צומת בילו בדרום ועד לתחנת סבידור בתל אביב בצפון, דרך כל ציר הרצל בראשון לציון. "זה קו שנוסע בדיוק לאורך הציר בשפלה שאנשים משתמשים בו כל יום. אתה יוצא מהבית, הולך 150 מטר, עולה על המטרונית ומגיע לכל מקום שתרצה לאורך הציר המרכזי בשפלה. בלי לחפש חניה, בלי לחכות בפקק", מציין גור.
השלב האחרון, והמשמעותי ביותר לדבריו, יגיע בסביבות 2035. בשנה זו צפוי להיכנס לפעולה שלב א' של קו המטרו, המקטע שבין ראשון לציון לגלילות. תחנת המטרו הצמודה למתחם דיפו ראשונים תחבר עם קישוריות לקו הירוק ולקו האדום של הרק”ל, ותאפשר גישה לכל חלקי הרכבת הקלה. "ברגע שהמטרו נכנס, כל מערך התחבורה באזור מתחבר. הרכבת הקלה, המטרונית, המטרו – הכל עובד ביחד. מי שגר שם מקבל גישה לכל גוש דן בלי לזוז מהרציף", אומר גור.
השילוב של שלוש מערכות תחבורה – רכבת ישראל, מטרונית ומטרו – במרחק הליכה מהמתחם, הוא דבר שמדבר אל כיסם של הרוכשים. מחירי הדירות באזור עומדים כיום על 3.7 עד 4.1 מיליון ש”ח לדירת חמישה חדרים, ובין 3.5 ל-3.6 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים. גור מאמין שהמספרים הללו עומדים להשתנות, ולא בגלל שינויים או תהפוכות בשוק הנדל"ן עצמו. "עליית המחירים שצפויה באזור הזה היא נקודתית", אומר גור. "גם אם שוק הנדל"ן בארץ יישאר יציב, האזור הזה יראה שינוי מחירים שמגיע ישירות מהנושא התחבורתי. זה לא ספקולציה, זה מה שקרה בכל מקום בעולם שבו נבנה מטרו". לפי גור, מי שמחפש השקעת נדל"ן צריך לחפש מקום שמשלב כמה דברים ביחד: "שכונה עם קהילה, נגישות תחבורתית אמיתית ותוכנית מאושרת שעומדת מאחוריה. כשכל אלה מתחברים, עליית המחירים היא לא עניין של אם אלא של מתי", הוא אומר. עם זאת, גור מזהיר מפני מלכודת באזורי הדיפו. קרקעות הנמצאות בתוך שטח הדיפו עצמו צפויות להיות מופקעות על ידי המדינה, ולא ייצרו זכויות בנייה לרוכשים. "יש חברות", הוא מבהיר, "שמוכרות לאנשים חלום. צריך לבדוק היטב מה קונים ואיפה זה נמצא בדיוק, לפני שחותמים על עסקה".
