השקעות במלונות בישראל – שיתופי פעולה מעניינים בענף
השקעות במלונות בישראל – שיתופי פעולה מעניינים בענף
הירידה הזמנית של ענף התיירות בתקופת משבר הקורונה יצרה הזדמנויות נדל"ן עסקיות עבור משקיעים בעלי כיסים עמוקים במיוחד. עם תג מחיר של מאות מיליוני שקלים, רק משקיעים בודדים יכולים להתמקד ברכישה של בתי־מלון. לכן, נוצרו שיתופי פעולה מעניינים בענף זה שאפשרו ליצור קרנות השקעה, שבהן בעלי הון ומשקיעים פרטיים חוברים לעסקאות ענק.
כיום, בתי־מלון רבים בנויים על מודל של ליסינג. חברה שאינה יכולה לרכוש בית־מלון ולתפעל אותו, מעדיפה לשמור את עתודות המזומן ולשכור את בית־המלון. ההכנסות מהאירוח מאפשרות לשלם עבורו, ממש כמו ששוכרים מאפשרים לבעלי נכסים פרטיים לשלם את המשכנתא החודשית עבור הבית. אך מה קורה כאשר ההכנסות מהאירוח יורדות? המשקיעים שהתחייבו להסכם הליסינג נמצאים במצוקה תזרימית, ובעלי המלון מוכנים למכור את הנכס בהנחה.
המודל הזה פועל ברחבי העולם בגרסאות שונות, וגם בישראל. כך, נוצרו הזדמנויות עסקיות מעניינות שהובילו את בתי ההשקעות למציאת אפיק השקעות אלטרנטיביות עם פוטנציאל רווח.
חשוב לזכור כי בניגוד לניהול של נכסים למגורים, ניהול של בית־מלון דורש היכרות מעמיקה עם התחום וניסיון. לכן, בתי ההשקעות הללו חוברים לבעלי הידע והניסיון בתפעול רשתות מלונות. הם משתמשים בהון הפנוי שלהם כבסיס להשקעה הראשונית ומגייסים השקעות נוספות ממשקיעים ומטייקוני המלונות בארץ.
כך, עם הון זמין, הם יכולים להציע סכום נדיב למלונות הנמצאים בקשיים תזרימיים, להשביחם ולייעל את התפעול היומיומי. המשקיעים מרוויחים מההשקעה האלטרנטיבית, ובעלי בתי־המלון הקודמים מוצאים קונה ללא מצוקה תזרימית. כך, נוצרו להם בישראל שיתופי פעולה מעניינים בתחום המלונאות בין משקיעים שניהול בתי־המלון זורם בעורקיהן עשרות שנים, לבין בתי־ההשקעות. נסקור שניים מהם בקצרה.
ענקי המלונאות – האחים דיין מביאים הון וידע
אחד משיתופי הפעולה המעניינים בתחום המלונאות הוא בין רשת המלונות ישרוטל לבין האחים דיין. לפי פרסום בכלכליסט, האחים דיין מנהלים משא ומתן מתקדם לרכישה של כ-60 בתי¬־מלון באירופה. משפחת דיין, אשר מביניהם נחשבים אמיר דיין ואחיו מיקי (משה) לדומיננטיים בעסקים, היא כיום אחת מ-500 המשפחות העשירות בישראל לפי מגזין TheMarker. הם התחילו בקטן, ממשפחה של 12 ילדים בדירה בדרום תל¬־אביב וכיום בולטים מאוד בתחום המלונאות.
זו לא הפעם הראשונה שמשפחת דיין נמצאת בכותרות בזכות שיתופי פעולה עם גופים מובילים במשק. המשפחה רכשה את חטיבת המלונות של אפריקה־ישראל, בעלת רשת קראון פלאזה. בנוסף, מלונות אפריקה־ישראל של אמיר דיין ואחיו איציק חברו יחד עם בית ההשקעות אי.בי.אי כדי להקים קרן מלונות משותפת בשם EVO להשקעה בבתי־מלון בישראל.
האחים דיין יודעים לזהות הזדמנויות, ועוד הרבה לפני משבר הקורונה היו ערניים לזהות הזדמנויות כמו רכישת מלונות שהושכרו להילטון העולמית בבריטניה ורכישת שני מלונות בוטיק במרכז לונדון, מראש ממשלת קטאר לשעבר. כעת, הניסיון המצטבר מאפשר למשפחת דיין להמשיך ולגדול.
פתאל – מישראל לאירופה
דוד פתאל פונה אף הוא לשיתוף פעולה מעניינים עם גופים מוסדיים באמצעות הקמת שותפויות (SPV – התאגדות שנוצרה למטרה ייעודית) לרכישת בתי מלון באירופה.
באמצעות המימון שישיגו, שצפוי לעמוד על כמיליארד דולרים, חברת פתאל צפויה לרכוש בתי־מלון ברחבי אירופה.
חשוב לזכור, כי בניגוד לחברות השקעה פרטיות או קרנות הון סיכון, גופים מוסדיים יכולים להיות שותפים למיזם כזה רק בשיעור של 20% בלבד מהחברה. כיצד פתאל מתכוונת לפתור את השגת שמונים האחוזים הנותרים? באמצעות חלוקה של הסיכון בין מספר משקיעים מוסדיים שכל אחד ישקיע עד 20% מההון הנדרש.
ישראייר משקיעים במלונות הנמצאים ביעדי הטיסה
שיתוף פעולה מעניין נוסף בתחום המלונאות הוא של חברת ישראייר, שמקימה קרן משותפת עם מספר משקיעים נוספים לרכישת בתי־מלון באגן הים התיכון.
מטרת הקרן לבצע רכישות של בתי־מלון שהיו במצוקה בתקופת משבר הקורונה, תוך אפשרות להשכירם לבעלים אם הם אינם סובלים ממצוקה תזרימית. בניגוד לפתאל ולמשפחת דיין, הקרן עשויה לא רק לתפעל את המבנים החדשים כבתי־מלון, אלא להמיר חלק מהמלונות העסקיים למגורים שיתופיים או מגורי סטודנטים. החברה צפויה לפנות למשקיעים ולהשתמש בהון פנוי של יזמי הקרן.
לסיכום, כפי שניתן לראות שיתופי הפעולה בין חברות שונות בתחום המלונאות והנופש לבין משקיעים פרטיים ומוסדיים, צפוי להניב הכנסה לנאה בתחום המלונאות בישראל ובעולם. לא בכדי, המשפחות העשירות בישראל בוחרות באפיק זה, שצפוי להתאושש לאחר משבר הקורונה, כאשר מיליארדי נופשים ברחבי העולם ישובו לנפוש בחופשות חלומיות בכל רחבי הגלובוס.
