כשדיירים פולשים: כל מה שצריך לדעת על זכויותיהם בתהליך התחדשות עירונית
עו”ד עינת שקד, שותפה מנהלת במשרד יהב ושות’, עושה סדר ומסבירה איך להתמודד עם פלישות לשטחים משותפים בבניינים בפרויקטים של התחדשות עירונית
בגג, במחסן ובחדר המדרגות: דיירים שפלשו ללא היתר לשטחים משותפים בבניין המגורים, לכאורה לא רשאים לדרוש בגינם תמורה בפרויקטים של התחדשות עירונית. אלא שבשטח המציאות קצת יותר מורכבת, כפי שמסבירה עו”ד עינת שקד, שותפה מנהלת במשרד יהב ושות’.
זו תופעה מוכרת בשוק הנדל”ן המקומי: בעלי דירות בבניינים משותפים, שפלשו לשטחים שאינם שייכים להם, ללא היתר ולעיתים גם לא כדין, מבקשים לעצמם תוספת זכויות בגין שטחים אלה במסגרת ההתקשרות עם יזם לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית.
על פניו, מדובר במקרה בו הבעלים אינם זכאים לתמורה, וזאת בהתבסס על חוקים ותקנות שונים, בהם תקן שמאי 21, כללי המדידה בצו המכר, וכן תיקון לחוק פינוי-בינוי מ-2021, לפיו לא יובאו בחשבון זכויותיו של דייר סרבן לצורך חישוב הרוב המיוחס, אם התנגדותו לפרויקט נובעת מבנייה או שימוש במקרקעין שלא כדין. חיזוק לכך מתקבל מנטיית בתי המשפט (לפחות ברמה ההצהרתית) להורות על סילוקם של פולשים המעכבים מיזמי התחדשות עירונית.
למרות כל אלה, בחינה של תחום ההתחדשות העירונית ברמת השטח מגלה כי המציאות מורכבת יותר, וכי על בעלי דירות בבתים משותפים להכירה היטב – בטרם יציאה לפרויקט.
מי הוא פולש?
לפי חוק המקרקעין, פולש הוא מי שמשתמש במקרקעין או ב"רכוש משותף" – חדר מדרגות, גג, חדרי שירות וכל שטח שתחזוקתו מצויה באחריותם של כלל בעלי הדירות, ללא זכות או היתר. דוגמאות נפוצות לכך כוללות דייר בקומת קרקע שהשתלט על גינה משותפת או "הכניס" לדירתו שטחי אחסון משותפים, ומשתמש בהם כשלו. אפשרות נוספת היא של דיירת שבנתה על גג הבניין המשותף יחידת דיור עצמאית לצורך מגורים אישיים או השכרה.
מרבית מקרי הפלישה בבתים משותפים מתגלגלים לפתחם של בתי המשפט, בתביעות לפינוי וסילוק יד. במסגרת הליכים אלה, נאלצים הצדדים "להיגרר" לדיון בטענות הפולשים אודות "פיצוי" עקב השקעתם המתמשכת בנכס אליו פלשו.
טענה נפוצה נוספת של דיירים פולשים היא כי שאר בעלי הדירות נתנו הסכמתם (לרבות על ידי העדר הבעת התנגדות) לשימושם הבלעדי במקרקעין האמורים, מה שהופך אותם בעגה המשפטית ל"בעלי רשות" הדירה לעשות שימוש באותם מקרקעין – זכות שאינה קניינית. מדובר בטענה שאינה משוללת יסוד, ובמקרים מסוימים יש בסיס לקבלה, ולו באופן חלקי.
טענה זו קיימת על אף כי בבניינים בהם מרבית הדירות מושכרות, בעלי הדירות שלעיתים קרובות אינם גרים בבניין, לא תמיד מודעים לפלישות לשטחים משותפים. במקרים כאלה, בעלי הדירות יכולים להיתקל במצב בו אין להם יכולת לערער על הפלישה או להתנגד לה. זהו מצב מורכב במיוחד, שכן בעלי הדירות אינם נוכחים באופן יומיומי ומי שמנהל את השטחים המשותפים הוא השוכר, שלעיתים כלל לא יודע על הפלישה ולכן לא מעדכן את בעל הדירה במתרחש.
"כיבוש זוחל"
ואכן, לצד התופעה ההולכת ומתפשטת בעשורים האחרונים של פלישה והשתלטות על רכוש משותף ועשיית עושר שלא כדין באמצעותו, קיימים מקרים בהם הרשויות המקומיות מכירות בשטחים אלו לצורכי חיוב (ארנונה, מים, חשמל), ובכך מעודדות את התופעה באופן פסיבי. לא פעם, יש גם סיפור חיים מורכב מאחורי הגורמים הפולשים, מה שעשוי לעמוד להגנתם במסגרת הליכים משפטיים ולעודד את גישת ה-"תפוס (מקרקעין משותפים) ככל יכולתך".
תופעת הפלישה מקבלת גם “הכשר” דה-פקטו גם במקרים בהם כלל הדיירים במתחם חרגו באופן גורף משטח רישום הנכס, כמו במקרה בו סגרו מרפסת או השתלטו על שטח אחסון משותף. מקרים אלה (כאשר מדובר בתופעה רחבה) לרוב ייאלצו את היזם לתת תמורה כלשהי בגין החריגה, וזאת כדי לא לפגוע בטענת השוויון היחסי בין הבעלים. זאת, בשונה ממקרים של "הרחבות" שטח על ידי פולש בודד נעדר כל זכות או רישום בטאבו, אז סביר כי היזם והנציגות לא יאשרו לאחרון הטבה פרטנית.
מקרה בוחן: פרויקט פינוי-בינוי בתל אביב
בפרויקט פינוי-בינוי יוקרתי בתל אביב, בו ייצג משרד יהב ושות’ את בעלי הדירות, גילם דרך פעולה אלטרנטיבית נגד פולשים. באותו מקרה, קרוב משפחה של אחד מבעלי הדירות השכיר במשך שנים כמה יחידות דיור שבנה על דעת עצמו וללא היתר – על גג הבניין ובמרתף המשותף. זאת, כאשר שאר בעלי הזכויות בבניין ידעו ונמנעו מלהתנגד אקטיבית.
בשלב מסוים, התקשרו הדיירים עם יזם, וזה החל לפעול לטובת קידום פרויקט בבניין. על מנת להימנע מהליך משפטי ארוך ויקר לסילוקו של הפולש, הסכים היזם בידיעתם ובאישורם של כלל הבעלים, לשלם לפולש את סכום עלות ניהול הליכי התביעה, כנגד הסתלקותו מהבניין.
בחירה בדרך זו של "שיפוי" (להבדיל מפיצוי) הגורם הפולש יש בה משום פתרון יצירתי, חוקי ויעיל, המאפשר זירוז הוצאתם לפועל של מיזמי התחדשות עירונית. מנגד, אין ספק שה"תמורה" לה זוכה הדייר הפולש אינה משקפת צדק, בלשון המעטה, ומעלה שאלות כבדות משקל על מוסר, חוק ומה שביניהם.
טיפ הזהב לדיירים
אז כיצד להתמודד עם מצבים כאלה? ומה קורה כאשר הפתרון הצודק אינו בהכרח הפתרון החכם? מדובר בסוגיה מהותית ומורכבת שאין עליה תשובה חד-משמעית, שכן זו תהיה לרוב תלויית הקשר ונסיבות ייחודיים.
עם זאת, על דבר אחד לפחות אין עוררין: על מנת לזרז תהליכי התחדשות עירונית בבניין ולהימנע מעיכובים שמקורם בנטילת שטחים ללא היתר על ידי מי מבעלי הזכויות (או על ידי גורמים חיצוניים), מוטב לבעלי דירות כי יפנו ליזם כשכבר יש בידם את כל הנתונים הדרושים אודות היקף התופעה במתחם המגורים שלהם או יקדמו בדיקה (באמצעות מדידה בפועל מול היתר) בשלב ראשוני.
בקיאות זו במישור הזכויות הקנייניות תסייע לצדדים בפרויקט להתאים את דרישותיהם במשא ומתן למציאות בשטח, תוך קביעת מנגנון צודק לקביעת התמורות. כן היא תאפשר להם להחליט בתבונה על דרך הפעולה מול הגורם הפולש – בין אם תהיה זו פתיחה בהליך משפטי, תמחור הפלישה כשטח בעל ערך כלכלי מופחת בהליך הדירוג השמאי, או מתן תשלום בפועל לפולש למען סילוקו המהיר.
