עיר בתוך עיר: מה קורה כשיזמים ועירייה בונים יחד את תל אביב של המחר?
בפרק החדש של הפודקאסט "בין הון לבטון" בשיתוף קבוצת ריאליטי, אירח תם אהרון את אדריכל אביעד מור מקבוצת ריאליטי ואת ליאור שפירא יושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב - לשיחה על תכנון עירוני, ודאות רגולטורית ועל השאלה מה הופך מתחם נדל"ן לחלק מהחיים האמיתיים של העיר
כשבונים בלוק עירוני שלם, אי אפשר להתעלם מהעיר סביבו. ואם מדובר בשכונה בסדר גודל של 34,000 יחידות דיור - כמו שדה דב - צריך לבנות עיר חדשה לכל דבר, עם תשובות לשאלות שרוב היזמים לא רגילים לשאול את עצמם: היכן הילדים יבלו אחרי הצהריים? כמה זמן ייקח לתושב להגיע לתחנת האוטובוס? מה יקרה בשעה עשר בלילה? הפרק החדש של הפודקאסט "בין הון לבטון" עסק בדיוק בשאלות האלה. מהם היעדים של היזם, מה רוצה העירייה - ואיפה האינטרסים מתלכדים לכדי יצירת איכות חיים גבוהה?
השיחה של מנחה הפודקאסט, תם אהרון, עם אדריכל אביעד מור, מנהל פרויקטים ראשי בקבוצת ריאליטי, ועם ליאור שפירא, יושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ומ"מ וסגן ראשי עיריית תל אביב-יפו, חשפה את המתח המובנה בין כסף לאדריכלות, בין צפיפות לאיכות חיים, ובין הצרכים של היזם לאלו של השכנים שיגורו בסופו של דבר בצמוד לפרויקט.
אדריכלות היא לא עיצוב - היא מרחב חיים
אדריכלות היא הרבה מעבר לחזות חיצונית ותכנון פנימי של מבנה. היא יצירה של מרחב שבו אנשים עובדים, מתפתחים ומנהלים אינטראקציות יומיומיות - כולל הכי פשוטות שבהן, כמו ויכוח בקבוצת הוואטסאפ השכונתית על מי השאיר אופניים במסדרון. מי שמתכנן מבנה שלם - ובוודאי מי שמתכנן מתחם - מתמודד עם מתח מובנה בין הצרכים הכלכליים של היזם לבין האינטרס הציבורי, החברתי, וחזונה של העיר כולה. זו לא שאלה פילוסופית; זו שאלה מאוד פרקטית שמשפיעה על כל החלטת תכנון.
מתחם מול בניין - ההבדל בין להעמיס לבין לשנות
מור מסביר מדוע לבניין בודד יש יכולת השפעה מוגבלת: "ברוב המקרים הוא נסגר על שימוש יחיד, בדרך כלל מגורים, ומעמיס על התשתיות והמרחב הציבורי מבלי שהעיר תרגיש שינוי חיובי. מתחם גדול, לעומת זאת, מאפשר לשלב שכבות עירוניות רבות ויצירת מרחב ציבורי משמעותי בתוכו". לכן, כשיזם מתכנן מתחם כ"בלוק עירוני", הוא יכול להכניס שימושים שמור מכנה "שוברי שוויון" - כאלה שמסוגלים לשנות מקום, להשפיע על הרחוב ולשנות הרגלי תנועה של אנשים. "הדבר מחייב תגובה להיסטוריה של המקום, להקשר העירוני שלו ולצרכים האמיתיים שלו - לא רק למה שנוח ליזם לבנות", אומר מור.
מחלקת האימפקט: לחקור לפני רכישת הקרקע
אחד ההיבטים המעניינים שעולים מהשיחה עם מור הוא שקבוצת ריאליטי הפכה את שלב המחקר לפני הרכישה לתהליך מובנה. בתוך צוות ההשבחה של הקבוצה פועלת "מחלקת אימפקט", שתפקידה לבחון לעומק את תפקיד הנכס במרחב העירוני - האם הוא מחבר בין שני אזורים? האם הוא חלק מרצף? האם יש לו פוטנציאל להיות אייקון? "לצד שאלות אלה, המחלקה בוחנת גם את ההקשר החברתי וההיסטורי של המקום ואת הצרכים של הקהילה הסובבת, בשיתוף עם הרשות המקומית", אומר מור. אחד הכלים שמור מדגיש במיוחד הם "שימושי הביניים" - פעילויות חברתיות, קהילתיות או תרבותיות שמוכנסות לנכס עוד לפני שלב המימוש הסופי. אחת הדוגמאות מהשטח, מספר מור, "היא פרויקט בעיר התחתית בחיפה, בשטח של 11 דונם שסבל מפעילות שלילית: הקבוצה זיהתה חוסר במרחב ציבורי ובשיתוף עם הרשות הוציאה תחנת דלק פעילה מהמתחם - כדי להכניס במקומה פעילות שתייצר חיים לאורך כל שעות היממה".
יזמים ועירייה אינם אויבים - הם שני צדדים באותו שולחן
שפירא שובר בפרק תפיסה רווחת לפיה יזמים ועירייה נמצאים בעימות מתמיד. לדבריו, "רוב אנשי מינהל ההנדסה בתל אביב הם תושבי העיר עצמם - אנשים שמכירים אותה, אוהבים אותה ורוצים שהיא תצליח". הוא מספר על "שולחנות עגולים" שהקים עם יזמים, אדריכלים וקבלנים כדי לפתור בעיות בשטח בשיח ישיר - לא בהתכתבויות משפטיות. שינוי מדיניות קונקרטי שנולד מתוך שיח כזה: לאחר שעלו בשטח צרכים חדשים בתקופת המלחמה, העירייה החליטה לאפשר הוספת שירותים ומקלחת בתוך ממ"דים גם בבניינים שכבר קיבלו היתר. שפירא מדגיש כי "גמישות ושיח משותף מובילים לפרויקטים טובים יותר - לא רק לפשרות".
צפיפות היא לא בעיה - היא הפתרון
אחת העמדות החדות בפרק שייכת למור, שאומר כי "צפיפות עירונית גבוהה היא ערך חיובי, לא איום". הטיעון שלו הוא כלכלי-חברתי: "ללא צפיפות אין מספיק אנשים שיצדיקו קו אוטובוס, חוג קהילתי, או מינימרקט בפינה. כשאין את אלה, כולם נוסעים ברכב פרטי, הפקקים גוברים, ושלמות העיר נסדקת". לדבריו, עיר שתיבהל מצפיפות ומבנייה לגובה תגיע לרגרסיה ולהגירה שלילית של האוכלוסייה הצעירה. הצפיפות, בסדר גודל הנכון ועם תכנון ראוי, היא זו שמאפשרת לשירותים הציבוריים להיות ישימים - ולתושבים לחיות בלי להיות תלויים ברכב בכל רגע ביום.
ודאות תכנונית ועתיד הרחוב
שפירא מסיים את הפרק עם שני מסרים שמחברים בין הנוכחי לעתידי. הראשון הוא שהדבר החשוב ביותר ליזמים ולציבור כאחד הוא ודאות. תל אביב ויתרה על תמ"א 38 לטובת תוכניות רובעים ותוכנית ח/5555 - תוכנית כוללנית שמיפתה כל בניין בעיר וקבעה את זכויותיו הפרטניות. התוצאה היא מסלולי רישוי שקצרו מ שנים לחודשים ספורים. המסר השני הוא חזון שינוי הרחוב. שפירא מדבר על "פירמידת תנועה" שבה הולך הרגל נמצא בראש, ועל כך שבעוד דור, עם המטרו ותחבורה ציבורית מפותחת, הצורך ברכב פרטי ייעלם ומושג "חניה פרטית" יהפוך למחוסר רלוונטיות. הוא מסכם בשיקוף של החיים בעיר בעידן של היום: "פעם שתינו קפה בבית ויצאנו לקניות. היום אנחנו קונים באינטרנט מהבית ויוצאים החוצה לשתות קפה." המרחב הציבורי, הוא אומר, הוא המוצר. העיר עצמה היא מה שצריך לבנות.
