"הוואקום הגדול בראש העין: שכונת הענק פסגות אפק הכפילה את העיר, אבל אין בה כמעט מתחמי מסחר ותעסוקה"; כעת המתחם הראשון מסוגו, שמוקם בשכונה זוכה לביקושי שיא
"פרדוקס המגדלים": בזמן שמגדלי משרדים בת"א עומדים חצי ריקים, בשכונת הענק פסגות אפק בראש העין יש מחסור חמור בשטחי מסחר ומשרדים עם דרישה גבוהה מצד התושבים • תושבי השכונה הענקית שמונה 40,000 איש, נאלצים לעמוד שעה וחצי בפקקים לת"א או לפ"ת כדי לעבוד, לבלות ולקנות • בחברת "אילה אגם" זיהו את הוואקום ומקימים כעת את המרכז המסחרי הראשון מסוגו בשכונה וצופים עליית ערך של למעלה מ-40% בשנים הקרובות לצד תשואה שנתית גבוהה • "זו הזדמנות של פעם בדור למשקיעים, מחירי החנויות והמשרדים יזנקו ממש כפי שזינקו מחירי הדיור בשכונה"
מגדלי מגורים מפוארים, תושבים מבוססים עם משכורות גבוהות ואלפי יחידות דיור חדשות, אבל את הדבר החשוב ביותר פשוט "שכחו". בשכונת הענק פסגות אפק בראש העין המונה כ-40,000 איש וצפויה להתרחב בשנים הקרובות ב-15,000 איש נוספים, יש מחסור חמור בשטחי משרדים וחנויות, ולתושבים פשוט אין איפה "לבזבז" את הכסף.
"לא מעט תושבים פונים אליי בתסכול על כך שאין להם היכן לבלות ושאין מספיק חנויות ומשרדים בשכונה", מספר ראש העיר ראש העין, רז שגיא, בשיחה מיוחדת. "יש כאן קהל עם כוח קנייה עצום, שצמא לקנות סחורה שפשוט אין לו אותה כרגע".
למעשה מדובר בסוג של פרדוקס שכן במרחק של חצי שעה נסיעה בלבד משם, מגדלי משרדים רבים בת"א ובגוש דן סובלים מתסמונת "מגדלי הרפאים" ונותרים חצי ריקים. הפרדוקס הזה, מתברר, שווה לא מעט כסף למשקיעים: בחברת אילה אגם מכרו לאחרונה מאות מ"ר של שטחי מסחר בפרויקט אילה C, המרכז המסחרי הראשון מסוגו במתחם C בשכונה שיכלול גם שטחי משרדים.
"יש פה הזדמנות של פעם בדור", אומר ג'קי סויסה מבעלי חברת אילה אגם, "כשיש שכונה חדשה עם עשרות אלפי יחידות דיור המאוכלסות בתושבים בעלי הכנסה גבוהה, וכמעט אין מקומות לעבוד או לבלות בהם - נוצר ואקום. מי שיזהה את ההזדמנות הזו מוקדם יהנה מעליית ערך אדירה - ממש כמו מי שקנה דירה בשכונה לפני עשור וראה את המחיר שלה קופץ פי 2 לאחר פיתוח השכונה". לדבריו, "זו בדיוק התחזית לשוק המסחרי בשכונה - רגע לפני השלמת הפיתוח. ראש העין היא 'סינדרלה' של עולם המסחר והמשרדים וצפויה להשיג עליית ערך של למעלה מ-40% בשנים הקרובות, לצד תשואה שנתית גבוהה במיוחד".
"אנשים לא רוצים לנסוע 45 דקות לפתח תקווה או שעה וחצי לתל אביב כל בוקר", מסביר שי שטאדלר מנהל אילה מניבים, "הם רוצים לעבוד קרוב לבית. זה בדיוק מה שפרויקט אילה C נותן להם - אפשרות לעבוד, לקנות ולבלות בסביבת המגורים שלהם".
אבל האם זו תקופה אידיאלית להשקיע במשרדים בשעה שיש עודף היצע כל כך משמעותי בת"א ובמרכז?
"חייבים לדעת היכן להשקיע - ולעשות זאת באזורי ביקוש מחוץ לגוש דן ולא במגדלים הריקים של ת"א", מסביר סויסה.
מומחים אף מצביעים על נקודה מרכזית אחת שחייבים לבחון כאשר שוקלים קניית משרד - האם ישנה בסמוך שכונת מגורים גדולה שבה יש עשרות אלפי תושבים ומחסור בשטחי מסחר. "זה בדיוק המקרה של פסגות אפק ומתחם C", מחדד סויסה , "אנחנו היחידים והראשונים שמציעים חנויות למכירה בעיר".
אבל יש כמובן עוד נקודה קריטית שמטרידה כל משקיע פוטנציאלי: המחיר. לדברי ג'קי סויסה החברה מצליחה להציע משרדים במחיר הנמוך ביותר באזור, בזכות שתי מילים: קבוצת רכישה. "בנייה באמצעות קבוצות רכישה מאפשרת לנו 'להכות את השוק' עם מחיר רצפה של החל מ-8,500 ש"ח למ"ר למשרדים והון עצמי של 120,000 ש"ח בלבד". לדבריו, "השילוב של מודל קבוצת הרכישה, שכונת מגורים ענקית שאין בה כמעט משרדים - ואזור מבוקש שנמצא רגע לפני הפריצה הגדולה שלו, הוא שילוב שאי אפשר לנצח אותו, אנו רואים זאת בעסקאות והביקושים שנחתמים בפועל.
נציגי החברה, שכבר הוציאה לפועל בשנים האחרונות למעלה מ-61 פרויקטים באמצעות קבוצות רכישה, מתוכם 5 קבוצות רכישה בראש העין, מסבירים כי אחד היתרונות המרכזיים של המודל הוא הבטחת מחיר נמוך ביחס לכל מתחרה בראש העין והסביבה
שי שטאדלר, מנהל אילה מניבים, מציין כי הפרויקט, הכולל שני בניינים בני 5 קומות ובהם כ-13,000 מ"ר שטחי משרדים וכ- 3,000 מ"ר שטחי מסחר, תוכנן בסטנדרטים גבוהים במיוחד:
המתחם יכלול רופטופ ציבורי משותף, משרדים עם מרפסות בקומה החמישית, ומגוון רחב של שטחי מסחר - מחנויות קטנות של 50 מ"ר בשילוב של פנאי, הסעדה, רשת חללי עבודה ועד משרדים בגדלים משתנים.
המתחם החדש בפסגות אפק הוא אגב ממש לא הפעם הראשונה שבה מצליחים נציגי אילה אגם לזהות את הזדמנויות הנדל"ן באזורי הביקוש.
בתחום המסחרי, החברה הקימה בשנים האחרונות את מתחם העסקים המצליח בישפרו סנטר במודיעין, הכולל 18,000 מ"ר (שם אף נמצאים המשרדים שלה) וכן את מגדלי Ayala Towers במתחם צריפין המפונה בבאר יעקב, שם נמכרו לאחרונה אלפי מ"ר של משרדים ושטחי מסחר.
בתחום המגורים הקימה החברה כ-570 יח"ד בחריש, כ-250 יח"ד בראש העין, וכמה מאות יחידות דיור במודיעין ובקרית אונו וכן פרויקטים בצפון.
למרות שנדמה כי החברה נמצאת מעט מתחת לרדאר התקשורתי, היא אחראית בשקט בשקט על כ-5,200 יח"ד ברחבי הארץ ב-61 פרויקטים למגורים ולעסקים ובהם 200,000 מ"ר של מסחר ועסקים ו-5,500 יח"ד בהתחדשות עירונית - בהיקף מצטבר של לא פחות מ- 7.2 מיליארד ש"ח.
"אנחנו מאמינים בערים שמחוץ לגוש דן, מסביר איתן לוי שותף מנהל בחברה, אנחנו חושבים ששם נמצאות ההזדמנויות של העתיד".
את ההזדמנויות האלו מצליחים בחברה לזהות בעיקר בזכות שני המייסדים ובעלי החברה, שלשניהם רקע צבאי עשיר - איתן לוי, תא”ל במיל' ולשעבר סגן ראש אכ”א, וג'קי סויסה אל”מ במיל' ולשעבר ראש מנהלת פרויקטי המגורים בצה”ל, במסגרתם בנה כ-3,000 יח”ד ברחבי הארץ.
החברה מציעה כעת משרדים במתחם C במחיר הנמוך ביותר באזור - החל מ-8,500 ש"ח למ"ר, ולבעלי הון עצמי של החל מ-120,000 ש"ח בלבד, "המחיר הנמוך הזה לא יישאר עוד לזמן רב", מדגישים בחברה.
