הבניין שלכם נפגע? זה הזמן להתחדשות עירונית
עו"ד יפעת כהן ואופיר כהן קוניוק ממשרד כהן קוניוק ושות', המתמחה בליווי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, מסבירים איך באמצעות כלים מקצועיים ניתן לסייע לבניינים לא ממוגנים ולכאלו שנפגעו במתקפה האיראנית
תוך ימים ספורים מאז פרוץ מלחמת "עם כלביא", ספגנו אבדות קשות בנפש ועשרות בניינים ברחבי הארץ נפגעו פיזית במתקפה האירנית. בניינים ישנים, בלתי ממוגנים, הפכו באחת לא רק למסוכנים אלא לבלתי ראויים למגורים. במצב הכאוטי הנוכחי, לצד ההזדהות והנכונות לעזור, עלול להיווצר בלבול שיגרום לבעלי דירות להמתין "שהמדינה תטפל" - אך המציאות שונה.
עוה"ד יפעת כהן ואופיר כהן קוניוק ממשרד כהן קוניוק ושות', המתמחות בליווי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, מסבירות כיצד ניתן לסייע לתושבים שנפגעו ולהבין מה הצעדים המעשיים שצריך לנקוט כבר עכשיו.
ללמוד מלקחי העבר
"המציאות, כפי שהוכיחה בעבר - למשל במקרה קריסת הבניינים בחולון בספטמבר 2021 - היא שללא הובלה עצמאית, לצערנו התושבים לא יקבלו סיוע מיטבי", מסבירה עו"ד יפעת כהן. "אנחנו רואים זאת שוב ושוב - תושבים שמחכים לפתרון מהמדינה מוצאים את עצמם בתור ארוך וללא פתרונות מהירים וישימים".
עו"ד אופיר כהן קוניוק מוסיפה: "המצב הכאוטי במדינה, לצד ההזדהות והנכונות לעזור, יוצר תחושת בלבול. חשוב להבין שבסופו של דבר, האחריות על הטיפול בנכס שלכם היא שלכם, ורק פעולה מהירה ומקצועית תבטיח תוצאות". אז מה צריך לעשות? איך מניעים פרויקט של התחדשות עירונית? אלו הם הצעדים ההכרחיים.
5 צעדים הכרחיים - מה עושים עכשיו?
1. יצירת חזית אחידה
"הצעד הראשון והקריטי ביותר הוא לאתר וליצור קשר עם כל בעלי הדירות בבניין", מדגישה עו"ד כהן. "כוחכם באחדותכם - רק יחד תוכלו לפעול מול הרשויות, מס רכוש ויתר הגופים הרלוונטיים. בלי אחדות, כל בעל דירה נאבק לבד ותהליך זה הרבה יותר מורכב".
לדבריה, החשיבות של הצעד הזה מתבססת על הצורך לתאם צעדים משותפים. "כשיש לכם חזית אחידה של כל בעלי הדירות, יש לכם כוח מיקוח הרבה יותר גדול מול כל הגורמים – מהרשות המקומית, דרך גופים ממשלתיים ועד ליזמים פוטנציאליים", מוסיפה גם עו"ד כהן קוניוק.
2. בחירת עורך דין מתמחה
לדברי עורכות הדין, השלב השני הוא לבחור עורך דין המתמחה בליווי בעלי זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית", אומרת עו"ד כהן. "חשוב לפעול מהר, אך גם נכון. עורך דין מנוסה בתחום יודע ללוות אתכם מול כל הגורמים, יסייע בבחירת אנשי מקצוע נוספים, ויוודא שתפעלו עם לוחות זמנים ברורים ודרישות מותאמות לצרכים שלכם בלבד".
"לא מספיק עורך דין עם ידע במקרקעין", מבהירה עו"ד כהן, "נדרש מישהו שמכיר את הדקויות של התחדשות עירונית, מבין את ההליכים מול הרשויות, יודע איך להתמודד עם התהליכים הבירוקרטיים, ואיך להגן על הבעלים ולמקסם את זכיותיהם מול היזמים. בתחום של התחדשות עירונית, המומחיות הספציפית חשובה כי התחום מאוד מורכב ודורש ידע משולב בתחומים שונים".
3. השלמת צוות המומחים
"בהתאם להכוונת עורך הדין, נדרש להשלים צוות מומחים", ממשיכה עו"ד כהן קוניוק, "מפקח, שמאי, יועץ מס, יועץ ביטוח ועוד. צוות נכון כבר בהתחלה יחסוך טעויות יקרות שעלולות לעלות לכם בהמשך בהרבה כסף ובהרבה זמן".
לשיטתה, כל איש מקצוע ממלא תפקיד חשוב ומרכזי במהלך הפרויקט. כך, השמאי יעריך את היקף התמורה הראויה וההיתכנות הכלכלית, המפקח יבחן את המפרט הטכני של הדירות החדשות והרכוש המשותף ובהמשך ילווה את תקופת הבנייה, יועץ המס יטפל בהשלכות המס ויועץ הביטוח יוודא שהבעלים והפרויקט יהיו מכוסים בכל ההיבטים הביטוחיים הנדרשים במהלך חיי הפרויקט.
4. מכרז מהיר וחכם
"לא להסתפק ב'העירייה תמצא פתרון'", מדגישה עו"ד כהן קוניוק.בכל פרויקט התחדשות עירונית ובפרט בפרויקט היוצא לפועל כתוצאה מפגיעה של הבניין הקיים במסגרת המתקפה האירנית "עליכם לדרוש תנאים מלאים לדיור חלופי, לוחות זמנים וסטנדרט ביצוע מהיזם שייבחר באופן שיהיה תואם את הסיטואציה. זו לא רק שאלה של זכויות - אלא נושא מורכב שמהותו קודם כל דאגה לקורת גג בטוחה, ממוגנת, וראויה למגורים".
מה צריך לכלול המכרז?
עו"ד כהן קוניוק: "המכרז צריך להיות מקיף, ברור ומקצועי, כדי להבטיח תחרות הוגנת ולהשיג את ההצעה הטובה ביותר לבעלי הזכויות. בין היתר, המכרז יכלול תנאי סף כגון שטחי דירות התמורה, מיקומה כיוני אויר והצמדותיה, ניסיון היזם, איתנותו הפיננסית, לוחות זמנים , ערבויות וביטחונות ועוד המון פרמטרים שיש בהם כדי להשפיע על איכות החיים שלכם בשנים הקרובות".
5. קידום תכנון
השלב הבא, לפי עוה"ד, הוא לפעול, באמצעות אנשי המקצוע שבחרתם, להאיץ את אישור התכנית על ידי הרשות שתאפשר בניית הבניין החדש בהקדם האפשרי. פנייה לרשות בדרישה מיידית לאישור תוכנית שתאפשר ליזם שתבחרו להתחיל בהקדם האפשרי בבניית הבניין החדש.
"זהו שלב קריטי מבחינת לוחות הזמנים", מזהירה עו"ד כהן. "בצל הלחימה משתרשת ההבנה כי יש לקדם תכנון ולהקטין ככל הניתן את החסמים בפרויקטים להתחדשות עירונית ומומלץ לבעלי הזכויות לפעול נכון בתוך ההבנה הזאת" מוסיפה עו"ד כהן קוניוק.
יתרון ההתחדשות העירונית
אחד הנושאים החשובים שכדאי להבין כבעל דירה המיועדת להתחדשות עירונית, הוא המודל הכלכלי הייחודי של התחדשות עירונית. "חשוב להדגיש שבתחום ההתחדשות העירונית, בעלי הזכויות מתקשרים ב'עסקת נטו'", מסבירה עו"ד כהן. "במסגרת זו הם לא נדרשים להוציא כספים מכיסם, ועלויות ההתקשרות לרבות היועצים אותם יבחרו לליווי התהליך, ישולמו על ידי היזם שיבחר לביצוע הפרויקט".
לדבריה, זהו יתרון משמעותי לעומת מצבים אחרים של שיפוץ או בנייה מחדש. "התושבים לא צריכים להוציא כסף מכיסם הפרטי לא לשיפוץ, לא לעורכי דין, לא ליועצים - הכל נכלל בעסקה עם היזם", היא מדגישה.
למה לא לחכות?
"אנו מצויים בתקופה מורכבת ומלאת חוסר ודאות", מסכמת עו"ד כהן. "לצידנו ישנן משפחות שאיבדו את היקר להן מכל ולא מעט משפחות נותרו ללא קורת גג ואיתו גם את תחושת הביטחון הבסיסית. אנחנו כאן כדי לעזור".
השתיים מדגישות שהמטרה היא לא רק לפתור את הבעיה הקיימת אלא גם למנוע החמרה. "כל יום של המתנה הוא יום של הפסד", מבהירה עו"ד כהן קוניוק. "בעוד שבמצבים רגילים אפשר להרשות לעצמנו להמתין ולשקול, כאן הזמן עובד נגדנו כשמעלנו מרחפות סכנות כמו רעידת אדמה ומתקפות טילים".
התהליך הבירוקרטי יכול להיות ארוך במיוחד בתקופה הנוכחית, כשכל הגופים עמוסים ועובדים במשאבים מוגבלים. "ככל שתתחילו מוקדם יותר, כך תוכלו לקבל פתרון מהיר יותר", מסיימת עו"ד כהן.
