ישראל עוברת לדירות קטנות?
ישראל עוברת לדירות קטנות?
בשנים האחרונות נרשמת בישראל עלייה בבנייה של דירות קטנות. מה מניע את המגמה ומהן השפעותיה על סל ההוצאות הישראלי? לדוגמא, ביטוח דירה וביטוח משכנתא
בשנים האחרונות מתחוללת בישראל תופעה מעניינת מאוד, ובמידה מסוימת אף בלתי צפויה: עלייה בביקוש לדירות קטנות – 2, 3, ו-4 חדרים, ובמקביל ירידה בביקוש לדירות 5 ו-6 חדרים. המגמה הזאת משפיעה על התחלות הבנייה, על שווקי המשכנתאות, על ענף הרהיטים, ענף השיפוצים, המסחר במכשירי חשמל ביתיים ועל עוד שורה של ענפים. מדובר במהפכה חברתית הבאה לידי ביטוי בשינויים דרמטיים באורחות חיים.
קבלו כמה מספרים להמחשה של המגמה ועוצמתה: בשנת 2021 החלה בנייה של 8,700 דירות בנות 3 חדרים, הכי הרבה מאז שנת 1996 ולמעלה מ-25% יותר מאשר בשנת 2020; באותה שנה החלה בנייה של 26 אלף דירות בנות 4 חדרים, וגם כאן מדובר במספר הגבוה ביותר מאז שנת 1995, וגבוה ב-10% לעומת שנת 2020. אלו שינויים משמעותיים שלמעשה מתרחשים כבר כמה שנים, עם קפיצה גדולה בין השנים 2020 ו-2021.
מי קונה דירות קטנות?
מה מניע את המגמה? בין הרוכשים של דירות קטנות ניתן למצוא את שני הקצוות של האוכלוסייה; מצד אחד מבוגרים שיצאו לפנסיה ורוצים לגור קרוב לנכדים או לחיות במרכזי הערים. מצד שני, רווקים צעירים וזוגות צעירים בלי ילדים או עם ילד אחד.
דירות קטנות מהוות פתרון נוח ומועדף גם על משפחות חד הוריות, זוגות חד מיניים, משפחות קטנות ויחידים. ככל שמספרם של אלה באוכלוסייה עולה, כך הביקוש לדירות קטנות וקומפקטיות עולה.
קבוצה נוספת שמהווה יעד למשווקי דירות קטנות, מכל הסוגים, היא קבוצת המשקיעים, מקומיים ומחו"ל. דירות קטנות מנמיכות את רף הכניסה להשקעה בדירה.
גורם נוסף וחשוב שמניע ואף מאיץ את המגמה הוא, כמובן, מחירי הדיור. מחירי דירות 5 חדרים, הדירה הישראלית "הקלאסית, עלו בשנים אלו בשיעור של למעלה מ-32%.
דירות קטנות הן תשובה, ולו חלקית, לעלייה המתמדת בעלויות הבנייה ומחירי הדירות. דירות קטנות עולות פחות והן בהישג יד של זוגות צעירים שכאמור מסתערים על האופציה החדשה. עבור הרוכשים המבוגרים, שבמקרים רבים מממנים את רכישת הדירה הקטנה ע"י מכירת דירה גדולה, מדובר במהלך פיננסי שעשוי להשביח את היתרות הזמינות למימון רמת החיים בגיל הפרישה. ההפרש בין מחיר הדירה הקטנה שנרכשה לבין מחיר הדירה הגדולה שנמכרה מופנה לחיסכון או לאפיקי השקעה המיועדים במיוחד לאוכלוסיית הפנסיונרים.
לרשויות המוניציפליות יש עניין רב בתופעה, כיוון שבניית דירות קטנות לאוכלוסיות מעוטות ילדים חוסכת לרשויות השקעה בתשתיות אזרחיות וקהילתיות - פחות גני ילדים, פחות בתי ספר וכד'. מצד שני, אורח החיים הן של המבוגרים התוססים והן של הצעירים הנמרצים מעודד הקמת בתי עסק ובילוי מסוגים שונים, שמגדילים את ההכנסות של הרשויות.
בשולי התופעה ניתן לזהות מגמה של גידול קטן אך מתמשך בביקוש לדירות זעירות של חדר אחד או חדר וחצי. לדירות אלו עדיין משקל נמוך מאוד בתמהיל הדיור הישראלי החדש, אך כאמור הן חלק מהתופעה הכללית.
פחות מכונות כביסה, יותר מכבסות
לתופעה של יותר דירות קטנות בתמהיל הנדל"ן הישראלי יש השפעות היקפיות על שורה של ענפים ושווקים. ארכיטקטים, מעצבי פנים, מעצבי רהיטים, מעצבי מטבחים, יבואני מקררים, יבואני רכב שכולם צריכים לתת מענה לדרישות של בעלי דירות קטנות.
עלייה בדירות קטנות מקטינה את הצריכה של מכונות כביסה ומגדילה את הצריכה של שירותי מכבסה שכונתיים, מגדילה את הביקוש למקררים קומפקטיים, למכוניות קטנות, לרהיטים רב תכליתיים ועוד ועוד.
הביטוח עולה פחות?
אחד התחומים שמושפע מאוד ובאופן ישיר ומיידי מהגידול בדירות קטנות הוא תחום הביטוח. יותר דירות קטנות בדרך כלל מבשרות על יותר פוליסות ביטוח מבנה דירה (יותר דירות על אותה עתודת קרקע) אך בסכומים קטנים יותר בהתאם לערך עלות הבנייה של הדירה. גם סכומי הביטוח לתכולה עשויים להיות נמוכים יותר.
במקביל, הירידה בעלויות כיסויי הבסיס למבנה ותכולה מפנה כסף לרכישת הרחבות ביטוח כגון נזקי מים, ערך קרקע ועוד.
במידה מסוימת, ובמיוחד כאשר מדובר ברוכשים צעירים, יש חשיבות גם להשפעה על ביטוח המשכנתא. לדוגמא, ביטוח מבנה למשכנתא עשוי גם הוא לעלות פחות כאשר מדובר בדירה קטנה. כזכור, היקף הכיסוי בביטוח המבנה נקבע לפי עלות הקמה מחדש של הדירה והשבת המצב לקדמותו.
