$
כלכלה ומדיניות

אירופה במשבר

בועת הנדל"ן הרותחת מסכנת את האידיליה הנורבגית

למרות אזהרות קרן המטבע וה-OECD, הצמרת הפוליטית במדינה מסרבת לתייג את הזינוק הדרמטי במחירי הנדל"ן כמשבר. ארנה סולברג, המועמדת המובילה לראשות הממשלה בבחירות שיתקיימו מחר, אף שואפת לרופף את הרגולציה בשוק המשכנתאות

מיכל פופובסקי 21:2008.09.13

הכלכלה הנורבגית היא מושא ידוע לקנאה: ההכנסות מתעשיית הנפט המשגשגת זורמות לקרן עושר ממשלתית עצומה שמשקיעה בשירותים ציבוריים; הצמיחה איתנה; המשכורות גבוהות; ומערכת הרווחה היא מהמתקדמות בעולם. אמנם הכלכלה מתפקדת בצורה חלקה ובריאה כמעט בכל אחד מהתחומים, אך יש לה עקב אכילס מטריד במיוחד - מחירי הנדל"ן המאמירים.

 

מחר יתקיימו בנורבגיה בחירות לפרלמנט, ושוק הנדל"ן הרותח הוא אחת הסוגיות המרכזיות והמפלגות ביותר. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הנדל"ן במדינה זינקו ב־71% מאז 2005. הנסיקה האחרונה ממשיכה עלייה משמעותית במחירי הדיור, שקיימת כבר 20 שנה, למעט השהיה קלה במהלך המשבר העולמי, אולם כיום המחירים גבוהים מאי פעם ואין שום איתות שבכוונתם להיעצר.

 

מאחר שמחירי הדיור וצמיחת האשראי גדלים בקצב כפול מקצב עליית ההכנסות, רשות ני"ע הנורבגית הגבילה את שיעור מימון המשכנתא ל־85% (בעבר לא היתה בעיה לקבל מימון של 100%), מה שמקשה על צעירים נטולי הון אישי לרכוש בתים.

 

הערכת יתר של 40%

 

מוסדות כלכליים מרכזיים, ובהם ה־OECD, קרן המטבע הבינלאומית והבנק הפדרלי של ארה"ב, הכריזו בזה אחר זה השנה כי מתפתחת בנורבגיה בועה. פרופ' רוברט שילר מאוניברסיטת ייל, שייסד את מדד הנדל"ן S&P קייס־שילר, התריע על כך כבר בתחילת 2012.

 

בדו"ח שקרן המטבע פרסמה החודש על הכלכלות הנורדיות היא סימנה את שוק הדיור הנורבגי כמדאיג במיוחד. על פי הקרן, בועת הנדל"ן הנורבגית היא כיום מהגדולות בעולם, שנייה רק לקנדה. במסגרת הבועה הזאת, סבורים בקרן המטבע, מחירי הנדל"ן מצויים בהערכת יתר של 40% - הערכה הגבוהה ב־20% מההערכה בדו"ח הקודם מ־2011.

 

שכונת מגורים באוסלו. קרן המטבע: "זו אחת הבועות הגדולות בעולם" שכונת מגורים באוסלו. קרן המטבע: "זו אחת הבועות הגדולות בעולם" צילום: בלומברג

 

בועת נדל"ן מוגדרת כמצב שבו ישנו פער גדול בין מחירי הנדל"ן בפועל לבין המחיר הפונדמנטלי - המבטא אינדיקטורים כלכליים מרכזיים, ובהם ההכנסה הממוצעת של משקי הבית. "תיקון כלפי מטה של המחירים יכול להשפיע משמעותית על הכלכלה ולפגוע בצמיחה ובהשקעות הפרטיות בתחום הנדל"ן", נכתב בדו"ח.

 

גם אם כולם מסכימים שמדובר בבועה - אפילו הבנק המרכזי הנורבגי והרגולטור של המגזר הפיננסי במדינה - הפוליטיקאים שוללים את קיומה. רובם טוענים כי הבנקים צריכים דווקא להלוות יותר לרוכשי הבתים ומתכוונים למתן את החקיקה בנושא.

 

ארנה סולברג, מנהיגת המפלגה השמרנית והמועמדת המובילה לראשות הממשלה, מתכננת לסכל את התוכניות בתחום, ובהן הצעה לשלש את משקל הסיכון של המשכנתאות בתיקי האשראי של הבנקים ל־35%. "אנחנו לא ארה"ב", היא אמרה בחודש שעבר לסוכנות בלומברג. "בנורבגיה אנשים לא מתחמקים מתשלומי המשכנתאות. הבנקים טוענים שכאשר הם שוקלים לתת הלוואה, הם בוחנים זאת בפרספקטיבה ארוכת טווח. החוקים החדשים מקשים על הבנקים את הגמישות הזאת. אנחנו צריכים לחזור למצב הקודם".

 

הבנק המרכזי במלכוד

 

רכישת בתים היא ההשקעה הגדולה ביותר של רוב משקי הבית הנורבגיים במהלך חייהם. כמעט 80% מהאוכלוסייה הם בעלי בתים, לכן לתנודות בשוק הדיור יש השפעה גדולה על החברה ועל הכלכלה כולה. בניגוד לארה"ב, בנורבגיה לווי משכנתאות לא יכולים להכריז על חדלות פירעון כאשר אינם עומדים בתשלומים.

 

אמנם נורבגיה התמודדה עם בועות נדל"ן בעוצמות שונות לאורך ההיסטוריה שלה, אך עליית המחירים ב־15 השנים האחרונות דרמטית במיוחד ונובעת מכמה סיבות. הראשונה היא מעמדה של המדינה כ"מקלט בטוח". בתקופות של חוסר ודאות ההון הזר זורם לנורבגיה, משום שיש לה מטבע חזק וכלכלה עשירה בנפט. כך קרה בחמש השנים האחרונות.

 

ואולם, המטבע התחזק עד לרמה שפגעה בתחרותיות של היצוא, וכך הבנק המרכזי נכנס למלכוד: אם הוא יעלה את הריביות, הכסף הזר יזרום פנימה בעוצמה רבה יותר, בייחוד בתקופה של תשואות אפסיות בעולם. לכן הבנק העדיף לשמור על ריביות נמוכות.

 

במקביל בחמש השנים האחרונות לא עמד מגזר הבנייה בקצב הביקושים של האוכלוסייה, שצמחה משמעותית בעיקר בשל גלי הגירה גדולים.

 

פרופ' שילר סבור כי ההצלחה הכלכלית עלתה לנורבגיה לראש. "אני חושד שהנורבגים דבקים כל כך בסיפור ההצלחה שלהם, עד שעליית המחירים נראית להם סבירה", הוא אמר לפני כמה חודשים בראיון ל־CNBC. "הם מרוצים ממצבם המצוין אל מול המשבר האירופי. הם הרי לא צריכים לחלץ שום מדינה, יש להם נפט ואבטלה נמוכה, והרבה אנשים רוצים להגר לשם".

 

לדבריו, אמנם נורבגיה בחרה להישאר מחוץ לאיחוד האירופי, אבל היא בהחלט עשויה לשחזר את הדפוסים של ספרד ואירלנד, שם זינקו מחירי הבתים בעשרות אחוזים בשנים 2008–2004, ולכן אם הפוליטיקאים לא יחמירו את הפיקוח, "יש סיבות לצפות לסוף לא נעים לבועה הזאת".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x