המירוץ לדירה עוד לא מתומחר במניות חברות הנדל"ן למגורים

הדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן למגורים המטפטפים לבורסה מציגים תמונה ברורה על שוק הנדל"ן בישראל: למרות התקנות החשבונאיות המתירות לחברות להכיר ברווחים ממכירת דירות רק בעת מסירת הדירה בפועל, כך שבפועל מוצגים למשקיעים רווחים על דירות שנמכרו לפני כשנתיים, נתוני מכירות הדירות בפועל ברבעון השני חושפים כי הציבור חזר לקנות.

מה דעתך על מניית דמרי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

חברת הבנייה י.ח. דמרי שבשליטת יגאל דמרי הציגה בסוף השבוע האחרון בדו"חותיה זינוק של 27% ברווח הנקי ל־17 מיליון שקל. בדמרי מציינים כי במהלך הרבעון השני "הורגשה עלייה בביקושים לדירות, שגרמה לעלייה בהיקפי המכירה". החברה מכרה במהלך הרבעון 134 דירות תמורת 154 מיליון שקל בהשוואה ל־100 דירות תמורת 110 מיליון שקל ברבעון הקודם ול־60 דירות תמורת 73.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. הנתון המעניין ביותר הוא נתוני המכירות לאחר סוף הרבעון השני — לא פחות מ־95 יחידות דיור תמורת 110 מיליון שקל.

"הציבור ירד מהגדר"

התוצאות של דמרי נתמכות בנתוני בנק ישראל שמכיר במגמה החיובית בשוק הדיור. בפרוטקולים של דיוני הריבית באוגוסט צוין כי "הפעילות בענף הבנייה מצויה ברמה גבוהה ביחס לעשור האחרון. רמת התחלות הבנייה מצויה מתחת לשיא שנרשם באמצע 2011, אך היא עדיין גבוהה". באותה נשימה אומרים בבנק ישראל כי "עליית המחירים הנוכחית עדיין אינה מצביעה על התחדשות עליית המחירים, אך לא ניתן להתעלם מהסכנה של התחדשות המגמה". מה שתומך במגמה הוא העובדה שהריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל הגיעה לשפל של כל הזמנים ועומדת כיום על 2.56% לעומת 3.08% בינואר השנה ורמה זהה לפני כשנה.

למרות הנתונים המצביעים על עלייה במכירות הדירות, מניות חברות הנדל"ן למגורים ממשיכות להיסחר מתחת להון העצמי שלהן — מדמרי ואפריקה מגורים שנסחרות כיום ברמה של 72%—73% מההון, דרך קרדן נדל"ן שנסחרת ב־47% מההון ונכסים ובנין שנסחרת ב־56% מההון העצמי שלה, ועד בוני התיכון שממשיכה להיסחר ברמה של 32% בלבד מההון העצמי. בלידר שוקי הון מציינים כבר מסוף 2011 כי מחירים אלה מהווים למעשה אלטרנטיבה להשקעה ברכישת דירה בפועל.

יעקב אטרקצ'י, הבעלים והמנכ"ל של אאורה ישראל, חברת הנדל"ן למגורים שצפויה לפרסם את דו"חותיה בשבוע הקרוב, אומר כי יש לחלק לשניים את המחצית הראשונה של 2012: "הרבעון הראשון עוד היה חלש, וניכרו בו השפעות המחאה החברתית. השוק עדיין התנהל בעצלתיים ואנשים שרצו לקנות דירה התלבטו, אך ב־3—4 החודשים האחרונים אנחנו רואים שינוי מגמה משמעותי — אנשים חזרו למשרדי המכירות. אנחנו רואים התייצבות במחירים ואפילו זחילה כלפי מעלה. רואים הרבה יותר עסקאות. להערכתי, מאפריל עד אוגוסט ראינו קצב מכירות שהיינו רואים לפני שנה". אטרקצ'י מדגיש כי "אין טירוף במחירים, זה שוק שפוי. נראה ששוק הנדל"ן מתייצב אחרי המחאה ומתנהג בצורה נורמלית".

לדברי אטרקצ'י, "אין שחרור של קרקעות במרכזי הביקוש, ולכן אני צופה המשך עליית המחירים בחצי שנה הקרובה. המשכנתאות עדיין טובות, יש תחרות גדולה על הלקוחות ואנשים מקבלים משכנתאות בריביות נמוכות — הכי נמוכותמאז קום המדינה — זה גם שיקול לקנות היום ולא לחכות".

אטרקצ'י הוסיף כי "בשנה האחרונה הקבלנים לא הצליחו לקבל מימון, מה שהקטין את התחלות הבנייה וכתוצאה מכך גם את היצע הדירות באזורי הביקוש, ולכן רואים היום יותר קונים. אני מניח שכשהשוק ישתחרר והבנקים יסכימו לממן, נראה שוב עלייה בהתחלות הבנייה. יצאנו עכשיו במבצע עם עמותת 'הייטק־זון' (עמותה צרכנית של עובדי ההייטק בישראל — א"ג) בשלושה אתרים: ביהוד, בפרדס חנה ובאאורה על הפארק במושב מצליח. אנחנו רואים ביקושים מאוד גדולים. לפני חצי שנה, עם אותם תנאים, הלקוחות לא היו מגיעים — לא בגלל שלא רצו לקנות, אלא בגלל התקווה שהמחירים יירדו. היום מבינים שלא יהיו מציאות בשוק. אותם אנשים שחיכו יורדים מהגדר".

ואיך לדעתך זה יבוא לידי ביטוי בתוצאות החברות ב־2012?

"חברות ישראליות שפועלות בתחום יציגו תוצאות טובות. החברות שייפגעו הן אלו שהשקיעו בחו"ל, במזרח אירופה וכד'. כל החברות שהתמקדו במגורים בארץ ירוויחו. אני צופה שנה טובה בשוק המגורים עם עליות מחירים".

שי ליפמן, אנליסט בבית ההשקעות אי.בי.אי, מאשש את התמונה שמציג אטרקצ'י: "בגדול, דו"חות חברות הנדל"ן לא רלבנטיים מבחינת התוצאות — מה שמעניין זה המכירות, ורואים שהמכירות אצל כולם מאוד התגברו במחצית הראשונה של השנה".

לדברי ליפמן, "בגלל תקן החשבונאות הבינלאומי IFRS, רואים בדו"חות דירות שנמסרו ונמכרו לפני שנה־שנתיים. בסך הכל, המספרים שמדווחות החברות מעודדים. רואים עלייה במכירות כמעט אצל כולם, בטח לעומת השנה שעברה. הציבור ירד מהגדר וחזר לקנות. הבטיחו לרוכשים שהמחירים יירדו והם לא ירדו, אולי רק בצורה מינימלית. דירה זה לא קוטג' שאפשר לא לאכול. מי שצריך לקנות דירה בסוף יקנה אותה, במיוחד כשבמקביל מחירי השכירות עלו והרעו את מצבם של אלו שלא קנו".

איך ההתפתחות בשוק הבנייה תשפיע על חברות הנדל"ן?

"התחלות הבנייה קצת ירדו, בעיקר בגלל בעיות של מימון, כשהבנקים לא נותנים מימון לקבלנים. עד כה הביקושים גם לא היו יותר מדי גבוהים, כך שחברות מכרו בעיקר את המלאי. בתוך חצי שנה מהיום, אם הביקושים ימשיכו לעלות, נראה שוב התחלות בנייה יותר גדולות. הרגולטור עוד לא הבין שצריך לטפל בהיצע בשוק. הרגולטור נטה להתמקד בדיכוי הביקוש, אך ניתן להוריד מחירים אך ורק על ידי הגדלת היצע הדירות.

"דו"חות חברות הנדל"ן ימשיכו להיות טובים, בגלל הפיגור בדיווח על המכירות. מבחינת מגמות בשוק, צריך לראות את המשך הדיווחים על דירות שנמכרו. אנחנו לא צפויים לראות עודף היצע בקרוב.

"מבחינת שווי השוק של חברות הנדל"ן למגורים, עליית המחירים והצמיחה במכירות עוד לא מתומחרות שם. החברות האלה לא סחירות כי כולם מחוץ למדד ת"א־100. בחברות שכן נסחרות — מדובר בחלק קטן מהביזנס שלהן. לכן, באופן כללי, לשווי השוק הנוכחי של חברות הנדל"ן למגורים אין קשר לשווי האמיתי".

"אבטלה תמתן את הביקוש"

רו"ח רמון עמית, אנליסט בלידר שוקי הון, מציין כי "חברות רבות דיווחו על התגברות קצב המכירות ברבעון השני של השנה, בצורה די גורפת. הסיבה לכך מורכבת — היתה ציפייה לירידה משמעותית במחירים והרבה ביקושים 'כבושים' נותרו על הגדר. עכשיו הקונים מבינים שהנחות גדולות לא יגיעו. בנוסף ישנה הריבית ששוב יורדת, וזה פקטור משמעותי. כשאנשים לוקחים היום משכנתא בריבית משתנה, הריבית יכולה לעלות בטווח של שנתיים, אבל כרגע זה נראה טוב — אתה בא לבנק ומקבל משכנתא נמוכה היסטורית. זה נותן תמריץ לקונים".

לגבי הצפוי בעתיד, עמית מסביר כי "הביקוש הטבעי בישראל הוא ל־30—35 אלף דירות בשנה, בהתאם לקצב הצמיחה המקומי. זה לבדו יוצר ביקוש טבעי לדירות. עד עכשיו הפתרונות שהציעו לא הצליחו. קבלנים יצאו פחות לביצוע, הבנקים חששו להציע מימון לפרויקטים חדשים, וכך עוד שנתיים אנחנו יכולים למצוא את המשק עם מחסור רציני בדירות".

לדברי עמית, "אין ספק שהממשלה עושה דבר והיפוכו — מצד אחד, היא רוצה להגביל את הביקושים באמצעות צעדים שלא צלחו להצפת השוק בקרקעות לפרויקטים, אם כי הרבה פעמים באזורים שאין בהם ביקוש. מצד שני, היא הכבידה — כשהבנקים דרשו תנאים קשיחים יותר למתן מימון ליזמים, בקיטון במכסות העובדים הזרים שלא מספקות לחברות מספיק כוח אדם. עם זאת, אי אפשר להתעלם מהעובדה כי מבחינת כוח הקנייה, דירה בישראל היא מאוד יקרה. אם נלך למיתון ואבטלה — וראינו את הנתונים שפורסמו לאחרונה, זה ימתן את הביקוש לדירות".