• תפריט
מגזין נדל"ן פברואר 2017
מגזין נדל"ן פברואר 2017 הפניית דסקטופ

איכות חיים לא מודדים בקומות: התחדשות עירונית בגרסה ההוליסטית

פינוי־בינוי נוגע לא רק לדירה, אלא למערך החיים כולו - אבל כשיזמי נדל"ן חוברים לרשויות חמדניות, תוכניות עלולות לצאת משליטה, להכביד על העיר ולעלות לדיירים הון עתק. מגזין "כלכליסט", מתוגבר בשורת מומחים, יצא לבחון ארבעה מתחמים בולטים כאלה, לנתח את התכנון, החינוך, התחבורה והחברה בהם, ולראות איך מתחדשים באמצעות תכנון הוליסטי, בלי לוותר על איכות חיים

 

לעבות או לפנות?

תל אביב: רחוב לה גווארדיה

ציר התנועה הראשי של שכונת יד אליהו, במזרח תל אביב, נמתח לאורך 2.5 ק"מ של בנייני רכבת בעלי 3–4 קומות, שנבנו ברובם בשנות החמישים. התוכנית היא להפוך את הרחוב לאבן גבירול של דרום־מזרח העיר: ברחוב ישנם כמה מגרשים המיועדים לפינוי־בינוי שעליהם מתוכננים לקום בניינים בעלי 8–25 קומות, כשהיזמים יחויבו לבנות חזיתות מסחריות לאורך הרחוב הראשי.

 

 

תכנון עירוני: המגדלים יסלקו את התושבים

ד"ר יעל פדן: התוכנית מציעה שתי חלופות: עיבוי בינוי ופינוי־בינוי. חלופת העיבוי תספק לתושבים שלל יתרונות: תוספת שטחים לדירות הקיימות, דירות חדשות במגוון גדלים, שטחים משותפים, חיזוק בפני רעידות אדמה, הגבלת בנייה לשמונה קומות (מה שירסן את עלויות התחזוקה) וצפיפות מתונה. חלופת הפינוי־בינוי, לעומת זאת, מחייבת התארגנות של תושבים בכמה מתחמים — משימה קשה לאוכלוסייה שאינה חזקה. בחלופה זו מתוכננים תשעה מגדלים בעלי 15 קומות, כלומר צפיפות גבוהה בהרבה, בינוי שפחות משתלב בסביבה הקיימת, ועלויות תחזוקה גבוהות שיהיו בהישג ידה של אוכלוסייה אמידה בלבד, מה שיביא להדרת התושבים הקיימים.

ציון: חלופת עיבוי: 4; חלופת פינוי־בינוי: 2

 

תחבורה: התייחסות טובה לרוכבי אופניים

תמר קינן: התוכנית מגדירה את תקני החנייה כאלו ש"יהיו בתוקף בעת מתן היתרי הבנייה". זוהי הגדרה טובה, מכיוון שיעבור זמן רב עד הוצאת ההיתרים, והעומס שייווצר בכבישים בינתיים יחייב להפחית את מספר החניות בהתאם. התוכנית כוללת גם התייחסות מפורטת לצורכיהם של הולכי רגל ורוכבי אופניים. דווקא בנושא תשתית התחבורה הציבורית היא לוקה בחסר: דרושה התייחסות לתחבורה ציבורית מחוץ לגבולות התוכנית, והגדרה של נתיב ייעודי על רחוב לה גווארדיה עצמו כדי לאפשר תגבור של שירות האוטובוסים.

ציון: 3.5

 

תמהיל חברתי: בינוי מוגזם אבל לא מנותק

דרור גרשון: התוכנית אינה מנותקת וזרה לסביבה, אבל הצפיפות המוצעת בה מוגזמת, והיא אינה מתייחסת לערכים האדריכליים הנוכחיים של השכונה.

ציון: 3

 

חינוך: מסתמכים על התשתית הקיימת

חגית נעלי־יוסף: התוכנית לא מקצה שטחים למבני חינוך ומסתמכת על כאלו הנמצאים בסביבה במרחק עירוני מקובל, פתרון לא אידיאלי אך סביר. התוכנית כן מאפשרת בתחומה מבני חינוך לגיל הרך שיוקצו בקומות הקרקע בבנייני המגורים.

ציון: 3

 

רחוב לה גווארדיה בת"א כיום רחוב לה גווארדיה בת"א כיום צילום: עמית שעל

 

תגובת המחוז: "האתגר: לשמור על אופי ירוק"

נעמי אנג'ל נעמי אנג'ל

נעמי אנג'ל, מתכננת מחוז תל אביב: "יד אליהו מאוד דומה לרמת אביב, עם הרבה שטחים ירוקים וחומים, והאתגר הוא לשמור עליהם. מבחינת חנייה, נתנו תקן מינימלי של חנייה אחת לכל יחידת דיור; בתוכניות הבאות נשקול תקן של עד 0.5 לכל היותר, כדי שפחות אנשים יחזיקו מכוניות. יצרנו תמהיל של בניינים בעלי 8, 15 ו־22 קומות עם שטחים פתוחים. קיימת גם חלופת עיבוי שהיא עדיפה לדעתי. העיר תהיה צפופה אבל טובה".

רחוב לה גווארדיה והדמיה של חלופת הפינוי־בינוי (למטה). צפיפות לא פרופורציונלית

 

הדרה או הזנחה

אור יהודה: מתחם העצמאות

 

המתחם מאופיין בבנייני שיכון נמוכים וישנים, וממוקם בין הרחובות העצמאות מדרום, משה דיין ממערב ומצפון וסמטת במעלה ממזרח. התוכנית מציעה לשמור על הרחוב כרחוב ראשי הכולל מסחר, ולבנות לאורכו 12 מגדלים בעלי 17 קומות.

 

 

תכנון עירוני: היעדר גיוון עיצובי יביא להיעדר הסכמות

ד"ר יעל פדן: התוכנית אינה מציעה גיוון עיצובי ובנייה מרקמית נמוכה יותר, שהיו מאפשרים רצף עירוני ומגוון רב יותר של גדלי דירות. ההתעלמות מצורכי הדיירים עלולה להביא לאי־הסכמות בין בעלי הדירות ובין היזם, ולהקטין את הסיכויים להתממשות התוכנית. אם היא תתממש, היא עלולה להוביל לאחד משני תרחישים טיפוסיים: הזנחה של הבניינים לנוכח תשלומי האחזקה היקרים במגדלים, או הדרת תושבים שהמגורים יקרים מדי בעבורם.

ציון: 1

 

תחבורה: מפתח החנייה פרוץ לגמרי

תמר קינן: בתוכנית אין כל התייחסות לנושא התחבורה הציבורית. בחתך הרחוב יש התייחסות לשבילי אופניים, אבל לא ברור החיבור לרשת גדולה יותר. הבעיה הגדולה היא מפתח החנייה, שקובע מינימום של 1.3 מקומות חנייה לדירה בלי תקרת מקסימום; זה עומד בניגוד למגמה של הצמדת תקן החנייה לעדכונים עתידיים בתקן הבנייה, ויביא למתחם אנשים שיש להם שתי מכוניות או שיקנו שתי מכוניות, מה שיהפוך את האזור למוטה רכב פרטי.

ציון: 3

 

תמהיל חברתי: התעלמות מוחלטת מצדו האחר של הרחוב

דרור גרשון: לא ברור מדוע נבחרה רצועה צרה מצד אחד של הרחוב, ללא התייחסות לצדו האחר ולשטחי ציבור נוספים הנמצאים בתת־ניצול של הקרקע. תוכנית רחבה יותר היתה מאפשרת בניית מבנים בעלי 8–9 קומות במקום המגדלים, ועדיין להיות כלכלית. המגדלים יגרמו לעזיבה של התושבים הקיימים, וייאלצו קונים חדשים להשתעבד למשכנתאות כבדות למשך שנים רבות.

ציון: 1

 

חינוך: מתחם משופע במבנים קהילתיים

חגית נעלי־יוסף: מתחם העצמאות מוטמע במרכז עירוני משופע במבני חינוך ומבנים קהילתיים הנמצאים במרחק הליכה ממנו. בכל מבני המגורים הוכנסו שימושים למעונות יום בקומות הקרקע. כל מבני החינוך והשטחים החומים שבסביבת המתחם גדולים יחסית, ויש להם גם עתודת קרקע צמודה לפיתוח עתידי. התוכנית גם מקצה שטחים עתידיים נוספים למבני חינוך.

ציון: 5

 

כרזה שמודיעה על הפרויקט, בסמוך לרחוב העצמאות. צדו האחר של הרחוב ייוותר מוזנח כרזה שמודיעה על הפרויקט, בסמוך לרחוב העצמאות. צדו האחר של הרחוב ייוותר מוזנח צילום: עמית שעל

 

 

תגובת המחוז: "מגבשים פתרונות שיָקלו על בעלי הדירות"

נעמי אנג'ל, מתכננת מחוז תל אביב: "התוכנית יושבת לאורך רחוב מרכזי, מה שמייצר חטיבת קרקע רצופה עם הרבה מעברים בין הבניינים ושטחים פתוחים קטנים, ומאפשר לקיים ברחוב פעילות מסחרית ותנועה ערה של הולכי רגל. בנושא החברתי, תמיד ישנה בעיה כשמעבירים אוכלוסייה מבנייה רוויה זולה לבניינים הדורשים תחזוקה יקרה; אנחנו מנסים לייצר יחידת דיור, מסחר או משרדים, שתשמש נכס משותף של בעלי הדירות, והשכרתה תסייע בתחזוקה. פתרון אחר הוא לתכנן כך שחלק מהבניינים יהיו פחות גבוהים ומשוכללים, כך שיהיה אפשר לעמוד בעלויות התחזוקה".

 

מגדלי יוקרה יחנקו את העיר

אור עקיבא: מתחם שז"ר

 

המתחם משתרע על פני כ־118 דונם במערב אור עקיבא, בסמוך לכביש 2, ותחום על ידי הרחובות דוד אלעזר מצפון, הרצל מדרום, מנחם ציוני ממזרח, וביאליק ממערב. כיום כולל המתחם בניינים ישנים בעלי שלוש־ארבע קומות וכמה מבנים צמודי קרקע. התוכנית כוללת פינוי כל המבנים הישנים ובנייה חדשה של 9 קומות בצד הדרומי, ומגדלים בעלי 22 קומות הפונים לים.

 

 

תכנון עירוני: פרבר צפוף, גבוה ומנוכר

ד"ר טליה מרגלית: כמו בכל תוכנית פינוי־בינוי, תוכננו כאן הרבה דירות כדי לממן את המהלך בכסף פרטי, וכך תוכנן מקבץ מהצפופים בארץ. השאיפה היתה למתג מחדש את אור עקיבא לאוכלוסייה חזקה, והעלויות יהיו בהתאם: בעלי הדירות יידרשו להכניס את היד עמוק לכיס כיוון שהיזם ישלם את דמי התחזוקה רק בארבע השנים הראשונות. ויהיה על מה לשלם: לא רק על תשתיות המגדלים, אלא גם על הדשא בחצר ועל החניה (עד כה חנו ברחוב) — כלומר, לא מעט. ותמורת מה? מדובר בפרבר צפוף, גבוה, מנוכר, צמוד לכביש החוף הרועש, עם שטחי גן צרים, כיכר מרכזית ומעט מסחר. אם הניסוי הזה לא יצליח, במקום למתג את אור עקיבא יעמדו המגדלים כמו שלט ענקי של פרסומת שלילית לעיר.

ציון: 2.

 

תחבורה: התעלמות מתשתיות לתחבורה ציבורית

תמר קינן: החנייה נקבעה לפי מפתח של מינימום 1.3 חניות לדירה. המגמה כיום היא להפחית את מפתח החניות ל־0.5 לכל היותר, אבל כשהבנייה כאן תסתיים ב־2025 והעומס על כבישי אור עקיבא יגדל, לעירייה כבר לא יהיה מה לעשות. בעיה חמורה עוד יותר היא ההתעלמות מנושא התשתיות לתחבורה ציבורית, למעט מיקומן של כמה תחנות אוטובוס. הקרבה לכביש 2 מזמינה פיתוח של הפוטנציאל לתחבורה ציבורית — אבל בתוכנית אין נתיב בלעדי, מסוף או חנייה תפעולית לאוטובוסים. שביב של תקווה אפשר למצוא בהתניה שנקבעה בתוכנית, ולפיה בשלבים שונים יגדיר משרד התחבורה שיפורים נדרשים.

ציון: 1

 

תמהיל חברתי: שפה של יישובים גדולים

דרור גרשון: לא ברור למה יישוב קטן כמו אור עקיבא צריך מגדלים של 17–26 קומות, שהם שפה של יישובים גדולים וצפופים. איכות חיים לא נמדדת בגובה הבניינים, אלא ביכולת של אנשים לחיות בכבוד במקום. התוכנית הזאת לא מגשימה את זה, למרות החזון הראוותני. עלות התחזוקה במגדלים נעה סביב 700–1,500 שקל בחודש לדירה, כך שהיא לא מתאימה לזוגות צעירים אלא רק לעשירונים עליונים. התוצאה: דיירים שנכנסים לדירה מאבדים את היכולת לשלם, ובחוסר תחזוקה הבניין נהפך לסלאמס.

ציון: 1

 

חינוך: סיפחו בית ספר

חגית נעלי־יוסף: תוספת יחידות הדיור במתחם יוצרת ביקוש לכיתות יסודי ותיכון; הביקוש הזה ייענה בהרחבתם והתאמתם מחדש של בתי הספר הקיימים. בשטח המוגדר לתוכנית מוקצים לשירותי ציבור חדשים 5 דונם, שהם כ־20% הההקצאה הנדרשת לשכונה בסדר גודל זה. כדי לפתור את המחסור שונו גבולות התוכנית וסופחו אליה 14.4 דונם של שטחי ציבור קיימים, בהם בית ספר פעיל. נראה שהתוכנית מספקת מענה הולם לצורך בשירותי חינוך וקהילה.

ציון: 4

 

בנייני השיכון הישנים במתחם שז"ר באור עקיבא בנייני השיכון הישנים במתחם שז"ר באור עקיבא צילום: אלעד גרשגורן

 

תגובת המחוז: "אפשר לישון בשקט"

ליאת פלד ליאת פלד

מתכננת מחוז חיפה, ליאת פלד: "התלבטנו אם תוכנית כזו, בצפיפות שאינה שכיחה באור עקיבא, ראויה לקידום. אחרי שהיזם שיפר מאוד את הפרויקט, החלטנו לקדם אותה - בין השאר בזכות ההיתכנות, כיוון שהיזם החתים 250 בעלי דירות. אנחנו חושבים שההשפעה של הפרויקט על הסביבה אינה רעה. ברור שיידרשו שיפורים בתחבורה ציבורית, אבל תוספת האוכלוסייה מייצרת כאן עירוניות טובה. יצרנו מבנים עם חזיתות מסחריות שלא היינו מייצרים באופן רגיל, וסימון שבילי אופניים. בסך הכל הפרויקט בסדר פלוס, אנחנו יכולים לישון איתו בשקט. אם הוא לא יצליח, הוא לא יהרוס מרקם הקיים במרכז היישוב".

  

 

 

הדוגמה הטובה

ירושלים: קטמונים ח' ו־ט'

תוכנית הקטמונים נמצאת בשלב ראשוני של תוכנית אב, ולכן הדיון לגביה נעשה בקווים כלליים יותר. המתחם כולל כמה תוכניות פינוי־בינוי בין הרחובות גולומב מצפון, בר יוחאי מדרום, יעקב פת ממזרח ואברהם אלמליח ממערב. כ־5% מהדירות באזור הן דיור ציבורי. התוכנית מציעה הריסה של הבינוי הקיים ובניית מבנים חדשים שינועו מ־5–12 קומות בתוך השכונה ועד מגדלים של 32 קומות בשוליה.

 

 הדמיה: משרד רוזנפלד ארנס

 

תכנון עירוני: התחדשות בפינצטה

דרור גרשון: זו תוכנית עיבוי שמאפשרת התחדשות בפינצטה, כלומר התחדשות של כל מגרש ספציפית, ולא מחיקת שכונה שלמה לטובת בנייה חדשה שאינה רלבנטית לרקע העירוני. התוכנית גם מתייחסת באופן נכון למערכת הדרכים ומאפשרת גם לחסרי רכב נגישות לשירותים העירוניים הקהילתיים והמסחריים.

ציון: 4.5

 

תחבורה: פוטנציאל לתוכנית מצוינת

תמר קינן: לתוכנית יש פוטנציאל להיהפך לטובה מאוד. מה שבעייתי בה הוא ההתמקדות בהגדלת שטחי חנייה, כולל האפשרות להגדיל בעתיד מתחת לשטח ציבורי פתוח, מה שאומר ששטח זה יוכל לתפקד במקרה הטוב כגינה ציבורית ולא כפארק עם עצים. בהיבט החיובי, התוכנית מתייחסת לקו הרכבת הקלה המתוכנן ולצורך בקווי אוטובוסים, ןעם זאת, היא אינה כוללת מפרצי אוטובוסים הפוכים. יש התייחסות טובה למיתון תנועה, עם העדפה להולכי רגל ולרוכבי אופניים, אבל ההתייחסות לאחרונים מסתפקת באמירה שניתן לשלב שבילי אופניים בשבילים ראשיים. היה טוב לו היו שבילי האופניים נכללים בתוכנית כחובה.

ציון: 4

 

תמהיל חברתי: מעודדים את התושבים להישאר

דרור גרשון: זו דוגמה לתוכנית חברתית שתומכת בקהילה - היא מעודדת את התושבים להישאר בשכונה ולשפר את הסביבה הבנויה שלהם, ובה בעת מאפשרת להגדיל את מספר היחידות ולהביא תושבים חדשים, או לאפשר לבני התושבים גם הם לגור בשכונה.

ציון: 4.5

 

חינוך: שלל אפשרויות וחלופות

חגית נעלי־יוסף: תוכנית־האב מתמודדת עם הצורך לספק מענה לשירותי ציבור, בדגש על חינוך, ואף מציגה חלופות מיקום לחטיבה עליונה, כמענה לחסר קיים ולנוכח התחדשות וציפוף השכונה. כיוון שהמתחם יחולק לתתי־מתחמים שימומשו בשלבים עולה הצורך להגדיר את השלבים ולהבטיח הקצאה של מבני ושירותי ציבור עם קצב הגידול באוכלוסייה.

ציון: 4

 

קטמונים ח' וט' כיום. הקפידו על נספח חברתי לתכנית קטמונים ח' וט' כיום. הקפידו על נספח חברתי לתכנית צילום: עמי שאבי

 

תגובת המחוז: "מהלך ראשון מסוגו"

שירה תלמי שירה תלמי

שירה תלמי, מתכננת מחוז ירושלים: "זה פרויקט תכנוני ראשון מסוגו בישראל של שילוב קרקע משלימה בשכונה — כלומר, לשטח התוכנית צורפו מגרשים ריקים, שעליהם ניתן לבנות 700 יחידות דיור. המהלך הזה ממתן את הצפיפויות הגדולות במתחם הבנוי המתוכנן. אנחנו מקפידים לצרף לכל תכנון של התחדשות עירונית גם נספח חברתי, שבודק את הצרכים האמיתיים של התושבים. הניתוח הזה הביא אותנו לפתרון 'הבלוק הפתוח', שמאפשר לייצר שטחים ציבוריים במתחמי המגורים. לא מדובר בבתי ספר, אלא במבני ציבור כמו טיפות חלב, קופות חולים ומגרשי משחקים. האזורים שבהם כן תהיה בנייה מגדלית נשענים על המציאות העירונית מסביב, בדגש על שני קווי הרכבת הקלה שמתוכננים במעטפת השכונה, פארק אלמליח ופארק עמק הצבאים".

 

 

10תגובות
בטל שלח
  • ההתחדשות העירונית ביד -אליהו הופתעתי לקרוא את דבריהם של "המומחים". ניכר בהם שהם לא בדיוק מכירים את שכונת יד-אליהו
    ובוודאי מר דרור גרשון שכן לו היו מכירים את אופי השכונה והתכנון האדריכלי שלה בוודאי מר דרור
    גרשון לא היה אומר כי " הבינוי המוצע ברחוב לה- גווארדיה עם חנויות לאורכו "לא זר למרקם הקיים\,.
    שכן כיום כל אלה המבינים דבר בתחום האדריכלות טוענים כי יש לשמר את השכונה ואופייה מאחר
    והיא שכונת בהאוס במהותה המנציחה בבתיה את הערכים החברתיים, אדריכליים של שנות ה- 20 בראשית המדינה. כמו כן היא הפכה למודל בינלאומי ....
    שרה מילוא, (03.03.17)
  • ל-3 (ואחכ ל1):
    לא נראה שמישהו כאן בעד פרבור. אבל גם התחדשות עירונית צריכה להיעשות כמו שצריך והמומחים כאן בוחנים את תוכניות ההתחדשות בפרמטרים שונים כדי להבין עד כמה הן אידאליות או בעייתיות.

    ל-1: לא בהכרח מגדל הוא איכות חיים גבוהה. מגדל מחייב עלות תחזוקה גדולה מאוד שלא מתאימה לכל אחד, וגם הרבה אנשים לא אוהבים מגדלים, מעדיפים בנייה נמוכה יותר מבחינת איכות החיים שלהם. אי אפשר לקבוע כלל גורף. אתה אוהב מגדלים ומוכן לשלם דמי אחזקה מטורפים - שיבושם לך. אל תניח שלכולם זה נכון.
    קראתי, (24.02.17)
  • הפסיקו לתקוע מקלות בגלגלים ושהזוגות הצעירים יגורו כל חייהם בבניינים מתפוררים וישלמו את כל משכורתם לבעלי הדירות נראה לכם יותר הגיוני?
    ככל שההיצע יגבר כך יהיה סיכוי למחוסרי דיור להגשים את חלום הדירה!
    הראל, (24.02.17)
  • יפה שמובילים את מספר החניות ככה סוף סוף מבינים שהעתיד נמצא בתחבורה ציבורית ומשקיעים בהתאם
    אבי, (24.02.17)
לכל התגובות