ראיון "כלכליסט" - מנכ"ל אמות: "קבוצות הרכישה למשרדים הן מוצר טרנדי שייעלם"

"בשנה החולפת ניצלנו הזדמנויות עסקיות נדל"ניות שנוצרו בשוק ורכשנו נכסים בשווי של כ־800 מיליון שקל בכל אזורי הארץ, והרחבנו את הפריסה הארצית שלנו מראש פינה ועד לבאר שבע. הגדלנו את פורטפוליו הנכסים בכ־%10–15%", כך מסכם אבי מוסלר, מנכ"ל חברת אמות השקעות, את השנה החולפת לקראת כנס היועצים ת"א־100 המשותף ל"כלכליסט" ולבית ההשקעות אקסלנס.

חברות הביטוח הפכו להיות שחקן בשוק הנדל"ן המניב בשנים האחרונות. איך זה משפיע על הפעילות שלכם?

"כניסת חברות הביטוח משפיעה בנכסים שאינם עתירי ניהול. הן מוכנות לשלם מחירים גבוהים על נכסים שהם פחות עתירי ניהול, מכיוון שאין להן את המנגנונים האלה. הכניסה שלהם לא מהווה תחרות ממשית, כיוון שאנחנו דווקא מחפשים נכסים יותר בעייתיים, שיש בהם שוכרים שצריך לפנות ולהזיז. אנחנו לא מחפשים את ההשקעות הסולידיות אלא את האפסייד הגדול, ושם אנחנו נמצאים".

"קבוצות הרכישה לא מעמידות בפנינו תחרות בתחום המשרדים. אנחנו רואים בהן מוצר טרנדי שייעלם. במגדלי משרדים המחירים יכולים לזוז למעלה למטה, ובבניין שיש בו הרבה מחזיקים יכולים להיווצר הבדלים של 50% במחירים. בבניין כזה קשה לנהל ולדאוג שיהיו מחירים אחידים. אני גם חושב שהקונים הפוטנציאליים לא ייהנו מהמוצר הזה, כי הם לא מביאים בחשבון את המחיר הסופי, עלויות הגמר, מס הרכישה, המימון לכמה שנים. אני כבר ידעתי כמה עשורים של עליות וירידות בנדל"ן. אנחנו צופים שהריביות ישתנו והמחיר יעלה, ואז נוצרת בעיה עם החזר המשכנתה".

איפה אמות מתפתחת כיום בשוק המשרדים?

"בפארק אפק השלמנו בנייה של 11 אלף מ"ר שאוכלסו לחלוטין על ידי חברות מובילות כמו בטר פלייס ואריקסון. בקריית אריה אנחנו בונים את בניין אמות פלטינום עם 25 אלף מ"ר עם חניון ענק, ונסיים את הבנייה בתוך 12–18 חודשים".

בתל אביב יש כמה תוכניות ענק לבניית משרדים. אתם לא חוששים שהמעסיקים יחזרו לתל אביב?

"התוכניות האלה גם משתבשות מדי פעם בגלל טרנדים ומחזוריות בנדל"ן. בשורה התחתונה אפשר לספור את הפרויקטים למשרדים שנבנים היום על כף יד אחת, לכן אני צופה שבשנים הבאות תהיה מצוקה של שטחים. ראינו את ההתפתחות הזו, ואנחנו בונים פה ברמת גן מגדל מפואר של 45 קומות.

מה אתה צופה לשוק הקניונים בישראל ב־2011–2012?

"נצטרך לראות איך נראית התחרות של החברות הבינלאומיות כמו H&M או אמריקן איגל, שהן שוכרות גדולות מאוד בשטחים ובמחיר, מול השוכרים המקומיים. אין ספק שיש קניבליזציה של שוכרים קטנים בקניונים. נצטרך לראות מה ההשלכות של זה".