שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מוסף נדל"ן אוגוסט 2015
מגזין נדל"ן אוגוסט 2015

ניו יורק: הדרך לדיור בר־השגה עוברת ב"דלת העניים"

88 אלף מתמודדים התחרו על 55 דירות בנות השגה בפרויקט One Riverside Park היוקרתי בניו יורק. המאושרים שזכו יצטרכו להיכנס אליהן דרך דלת צדדית, נפרדת ורחוקה מדלת הפאר של יתר רוכשי הדירות. "דלת העניים" הציתה בעיר דיון סוער על עוני, מעמדות וגמישות של ערכים חברתיים למול פיסת נדל"ן בשוק לוהט

אפרת נחושתאי, ניו יורק 09:0705.08.15

אם יזדמן לכם פעם לעבוד בניו יורק כשליחים ויוטל עליכם למסור חבילות לשני דיירים שמתגוררים בפרויקט One Riverside Park בקצה המערבי של האפר ווסד סייד ממש מול נהר ההדסון, אתם עשויים לגלות שאף ששני האנשים גרים באותו הבניין, כדי להגיע לכל אחד מהם צריך להיכנס בדלת נפרדת. כאשר המשלוח מיועד למולטי מיליונר שקנה בבניין הזכוכית הזה דירת יוקרה, עליכם למסור את החבילה בדלפק בכניסה הראשית הרחבה, מול הנהר. כמקובל בסטנדרט בניינים שכזה השוער יפתח לכם את הדלת ופקיד הקבלה יאסוף אותה עבור הדייר. אבל אם החבילה מיועדת לאחת מ־55 המשפחות שגרות בדירות שנבנו כדיור בר־השגה, תצטרכו להיכנס מדלת נפרדת בצד הבניין, שממוקמת למעשה בפינת הרחוב הסמוך.

 

בכניסה הזאת לא יהיו שוערים, אלא אינטרקום. לא יהיו ספות או פסלים וגם לא שירות חניה. בהדרגה תשימו לב שאתם פונים למיני־בניין (או בשפה האדריכלית "סגמנט") נמוך יותר, בן שש קומות, שאמנם צמוד לבניין הראשי ומתמזג עמו, אבל מהחלונות שלו לא נשקף הנוף הנהדר של הנהר, אלא הנוף המרשים הרבה פחות של הרחוב הסמוך. הדלת הנפרדת לדירות בנות ההשגה מוכרת בעיר בשם הבלתי־רשמי "דלת העניים"(Poor Door).

 

פרויקט וואן ריברסייד פארק עדיין בבנייה. למעשה, כל האזור שנושק לנהר זוכה לתנופה ונראה כמו אתר בנייה גדול. באזור גם נמצא משרד המכירות של אקסטל, החברה שיזמה ומפתחת את הפרויקט, שבו מנסים כעת למכור את הדירות האחרונות במחיר התחלתי של 7 מיליון דולר.

 

דלת העניים כבר קבועה בקיר ומשקיפה אל הפרויקט היוקרתי הסמוך אלְדין (Aldyn). היא אינה מוזנחת או מלוכלכת. היא נראית כמו דלת של כל בניין דירות רגיל בשכונה סבירה־ומעלה בניו יורק: שתי דלתות זכוכית עבות שמוגנות באמצעות קוד או מפתח, ובפנים מסדרון ארוך שמוביל למעלית. אבל לא מעט ניו יורקרים לא אוהבים בכלל את העובדה שמתוך 274 דירות הדלת הזו תשרת רק חמישית מהמשפחות שיעברו לגור בבניין בקרוב - 55 המשפחות שיש להן הכי פחות כסף. מאז שתוכנית הפרוייקט הכוללת דלת נפרדת עלתה לכותרות, נבחרי ציבור, אקדמאים ואקטיביסטים מתחרים ביניהם בהצהרות שמגנות את ההפרדה.

 

פרויקט One Riverside Park היוקרתי בניו יורק. ממשאל למטה "דלת העניים" פרויקט One Riverside Park היוקרתי בניו יורק. ממשאל למטה "דלת העניים" צילום: ניר אריאלי

 

לדיירים עצמם אין זמן לוויכוחים פוליטיים, הם מעדיפים קורת גג. 55 הדירות בנות ההשגה בבניין משכו בערך 88 אלף מועמדויות, כלומר 1,600 משקי בית זכאים התמודדו על כל דירה, בהגרלה שנערכה באפריל האחרון. ההתעניינות נבעה מכך שדמי השכירות עבור דירת 2 חדרים יעמדו על 850 דולר בחודש ועבור דירת 3 חדרים - 1,100 דולר בחודש, כשליש מהמחיר הממוצע של דירות בבניינים ישנים באזור.

 

לדיירים "העניים" יוקצו חדר קהילה ואזור לאחסון אופניים, והם יוכלו להשתמש בחדר הכביסה של הבניין ולחנות בחניון תמורת תשלום. אבל הם לא יורשו להשתמש במתקנים ציבוריים אחרים של הבניין, שמשתרעים על כמעט 5,000 מ"ר וכוללים - רשימה חלקית - בריכה חצי אולימפית וג'קוזי, חדר באולינג, אולם קולנוע, חדרי פילאטיס ויוגה, מגרש כדורסל וחדר סקווש (מניסיונם של דיירים בדירות בנות השגה בפרויקטים אחרים, הם לא יוכלו להשתמש במתקנים גם תמורת תשלום). מנגד, הם גם לא ישלמו את "מסי ועד הבית", בגובה אלפי דולרים בחודש עבור כל דירה.

 

כניסות נפרדות לדיירים מעוטי יכולת קיימות כבר כמה שנים בפרויקטים אחרים, כגון Northside Piers ו־Edge בשכונת וויליאמסבורג. כמו בריברסייד הדלתות האלה לא ממוקמות לצד הדלת הראשית: ב־Edge היא בפינה אחרת של הבניין, ובמקרה של Northside Piers היא בכלל בבניין נפרד, שצמוד לדירות היוקרה. אבל דווקא הדיווחים על ההפרדה בריברסייד עוררו רעש ציבורי יוצא דופן. אולי זה פשוט עניין של טיימינג; כעשור אחרי המשבר הכלכלי שהמיטה וול סטריט על מיין סטריט, ההפרדה הפיזית מהדהדת את החשש הגובר שניו יורק הופכת עיר לעשירים - שבה, כמו במדינות עולם שלישי, בני מעמדות שונים לא ייפגשו אפילו במקרה בכניסה לבניין.

 

השלב הבא יהיה ברזיות נפרדות?

 

דלת העניים הפכה לאפשרית מבחינה חוקית ב־2009, בממשל ראש העירייה הקודם מייקל בלומברג. הוא החליט להתיר ליזמים שיכללו בבניין אחד דירות במחירי שוק ודירות בנות השגה הפרדה בין שני סוגי הדירות. "בעבר הדירות בנות ההשגה היו פשוט ממוקמות בבניין אחר סמוך למגדל היוקרה", אומר ל"מגזין כלכליסט" מארק וויליס, ראש מרכז פורמן לנדל"ן ולמדיניות אורבנית באוניברסיטת ניו יורק, ובעבר בכיר בתחומי הפיתוח הכלכלי והמיסוי בעיריית ניו יורק ומנהל תוכניות פיתוח קהילתי בבנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן צ'ייס.

 

"הבעיה היתה שעלות הבנייה של דירות אלו באופן נפרד היתה גבוהה יותר מערך ההטבות שקיבל היזם. זו היתה פשוט בעיה מתמטית. שינו את זה כך שהדירות יהיו באותו הבניין עם הפרדה ביניהן. אז היזמים העלו את הרעיון לשים את הדירות בסגמנט נפרד.

 

גארי ברנט, נשיא ומייסד אקסטל ל"מגזין כלכליסט": "היה קשה לפוליטיקאים לסבול את הכותרות שאמרו שמיליונרים מקבלים הטבות מס. זו היתה שנת בחירות, וזה לא היה הופך לכזה סיפור בשנה אחרת. זה שירת חברי מועצה מבחינה פוליטית" גארי ברנט, נשיא ומייסד אקסטל ל"מגזין כלכליסט": "היה קשה לפוליטיקאים לסבול את הכותרות שאמרו שמיליונרים מקבלים הטבות מס. זו היתה שנת בחירות, וזה לא היה הופך לכזה סיפור בשנה אחרת. זה שירת חברי מועצה מבחינה פוליטית" צילום: בלומברג

 

האם באמת היה קשה יותר לשווק אותן אם לא היתה כניסה נפרדת? אני לא יודע". כשהחלו להופיע בעיתונים כותרות על דלתות נפרדות לבני מעמדות שונים, התברר שהציבור לא אוהב את הרעיון שהעירייה תאשר ואפילו תסבסד בניינים שיש בהם סגרגציה בין דיירים. "היזמים חייבים לחזור אחורה ולדאוג שכל הדיירים ייכנסו מאותה הדלת", אמרה ביולי הקודם חברת המועצה הלן רוזנטל, שמייצגת את השכונה, ל"ניו יורק פוסט". "מה הלאה, יהיו שתי ברזיות נפרדות?". רוזנטל רמזה כמובן להפרדה הגזעית שהיתה נהוגה בחלקים מארה"ב עד שנות השישים בין לבנים לשחורים, שלפיה לבנים ושחורים לא יכלו, בין היתר, לשתות מאותה הברזייה או להשתמש באותם חדרי שירותים - פצע פתוח שממשיך לעורר רגשות חזקים.

 

כאן מדובר בסגרגציה על רקע כלכלי, אבל גם הפרדה כזאת פורטת על נימים חשופים, בעיקר בשל הגידול העצום ברמות אי־השוויון ועל הרקע שלפיו בארה"ב יש מתאם גבוה מאוד בין המצב הסוציו־אקונומי לבין מאפיינים אתניים. למעשה מקובל לחשוב שאי אפשר להפריד באמת ביניהם. הרעש הציבורי גרם לסגנית ראש העירייה לענייני דיור ופיתוח כלכלי, אלישיה גלן, לומר באוגוסט הקודם ל"ניו יורק טיימס" שדלתות נפרדות סותרות את עקרונות השוויון שמנחים את העירייה: "כניסה לבניין לא צריכה להיות חוויה שונה לבעלי הכנסות שונות", אמרה אז. העמדה הרשמית של העירייה נוכח הסערה היתה שקיימת אי־הסכמה מהותית עם הגישה המתירה הפרדה, ומתקיים תהליך לשינוי החוק כך שישקף את הערכים והעדיפויות של העיר. כיום, שנה לאחר מכן, התקנות עדיין במקומן, וכך גם הדלתות. עם זאת, שתי הצעות חוק, שנמצאות בהליך חקיקה בימים אלו, מבטיחות הגנה מפני אפליה מכל הסוגים בין דיירים, ועשויות להפוך בעתיד את ההפרדה לבלתי חוקית.

 

"החוק הכתיב דלת נפרדת"

 

למייסד ונשיא אקסטל גארי ברנט אין בעיה לשים את הקלפים על השולחן, והוא חושב שהמתקפה על דלת העניים מזיקה בסופו של דבר למטרות של ניו יורק, ובנייה של דיור בר־השגה בעיר: "אי אפשר לצפות שייבנו עשרות אלפי דירות בנות השגה בלי שזה יהיה הגיוני פיננסית עבור חברות הנדל"ן", אומר ברנט ל"מגזין כלכליסט".

 

"אנחנו שמחים לבנות דירות בנות השגה - בפרויקט החדש שלנו בדאון טאון נכלול 200 דירות כאלה מתוך 1,000 - אבל אנחנו לא עושים את זה כמצווה: יש לנו בסיס מסחרי שמאפשר זאת. החוקים הכתיבו שצריכה להיות לנו דלת נפרדת. לסגמנט נפרד חייבת להיות דלת נפרדת. אפשר לומר שהיינו צריכים לוותר על הסגמנט ופשוט לשלב את כל היחידות באותו בניין, אבל אז היינו צריכים לבנות דירות ששוות הרבה מיליוני דולרים כדירות בנות השגה, וזה היה פוגע בכל אפשרות לבנות דיור בר־השגה ובמודל שמאחורי זה".

 

לדעת ברנט, הסיבה לרעש הציבורי היא בכלל פוליטית ולא עניינית: "הפוליטיקאים התקשו לסבול את הכותרות שאמרו שמיליונרים מקבלים הטבות מס. זו היתה שנת בחירות, ואני לא חושב שהסיפור היה הופך לכזה עניין אם זו לא היתה שנת בחירות. באפר ווסט סייד הקהילה ליברלית ומאוד פוליטית, והרעש הזה סייע לחברי מועצה להיבחר שוב. בברוקלין, אגב, הם הרבה יותר פרקטיים בנוגע לבניית דיור בר־השגה, כי הרבה שנים היה שם מעט פיתוח". לדעתו של ברנט, המציאות בשטח צריכה להיות המבחן האמיתי: "העובדה היא שאנשים רוצים מאוד לגור בדירות האלה".

 

העיר ניו יורק. דמי השכירות הממוצעים לדירת 2 חדרים עומדים על 60% מהשכר הממוצע בעיר. 31% מהשוכרים בה הוציאו לפחות חצי מהכנסתם על שכר דירה העיר ניו יורק. דמי השכירות הממוצעים לדירת 2 חדרים עומדים על 60% מהשכר הממוצע בעיר. 31% מהשוכרים בה הוציאו לפחות חצי מהכנסתם על שכר דירה צילום: בלומברג

 

בנוגע לשינויים הצפויים בחקיקה, ברנט מזהיר מתופעות הלוואי השליליות: "מה יקרה? אני מעריך שכנראה יחליטו לבטל עכשיו את הטבות המס על הכללת דיור בר־השגה בבנייני קונדו (דירות למכירה - א"נ), ובבניינים להשכרה יאסרו לבנות סגמנטים ויהיה צריך להטמיע את הדירות שמיועדות לדיור בר־השגה בין הדירות במחירי השוק. זה ייצור פחות בעיות, כי בבניינים לשכירות ההבדל בשווי בין דיור במחירי שוק לדיור בר־השגה קטן יותר, אבל צריך להביא בחשבון שיהיו הרבה פחות דירות בנות השגה שייבנו בשנים הקרובות בגלל זה". אגב, בתוכניות שאקסטל הגישה ביוני לפרויקט ברחוב צ'רי בדאון טאון, היא כבר בחרה למקם את הדירות בנות ההשגה במגדל נפרד.

 

"יש בעיית דיור חמורה בניו יורק"

 

בלומברג קידם בנחישות את הגדלת מספר הדירות בנות ההשגה בניו יורק, והצהיר כי זוהי אחת המטרות העיקריות שלו. בתוך עשור הוא בנה 160 אלף דירות בנות השגה בהשקעה של 24 מיליארד דולר. למרות ההצלחה הזאת, הנדל"ן בעיר המשיך להתייקר. אחת הנקודות העיקריות בקמפיין של ראש העירייה הנוכחי של ניו יורק, ביל דה בלאזיו, היתה מצוקת הדיור בעיר, ואחת הסיבות לזכייתו היא ההבטחה שהוא יספק דיור בר־השגה לתושבים. התוכנית של דה בלאזיו היא לבנות 80 אלף דירות בנות השגה חדשות, כך שהיצע הדירות בנות ההשגה בעיר יגדל ל־200 אלף בתוך עשור. העירייה אמורה להשקיע 11 מיליארד דולר בתוכנית, וחברות פרטיות - 30 מיליארד דולר. "אנחנו בשיא של אבטלה בניו יורק ויש בעיית דיור חמורה. כל מה שדה בלאזיו יעשה יהיה לטובה", מסכם וויליס בקרירות את דעתו על התוכנית של דה בלאזיו.

 

שנתיים אחרי שנבחר, דה בלאזיו עומד בקצב שקבע להקמת דירות בנות השגה, עם קצת פחות מ־15 אלף דירות חדשות, אבל הקצב הזה עדיין לא מהיר מספיק עבור העיר. כחבר מועצה דה בלאזיו הצביע בזמנו בעד השינוי שהתיר ליזמים להפריד בין דירות בנות השגה לבין דירות רגילות באותו הבניין. נוכח הסערה הוא ציין כי המטרה היתה להגדיל את מספר הדירות הזמינות, ושלא היה ברור שהכניסה אליהן תהיה מדלת נפרדת.

 

היזמים מצדם לא מקצים חמישית מכל פרויקט לדיור בר השגה מתוך טוב לב או חזון של צדק חברתי, אלא תמורת הטבות מס והקלות בבנייה. בוואן ריברסייד פארק, לדוגמה, אקסטל קיבלה הטבות מס והגדלה של זכויות הבנייה בפרויקט, ואת זכויות הבנייה העודפות היא הורשתה להעביר לפרויקטים אחרים. גם יצחק תשובה, שפינה דיירים מבתיהם בגבעת עמל בישראל כדי לבנות מגדלי יוקרה, בונה בניו יורק באמצעות אלעד גרופ, וכולל דיור בר־השגה בפרויקט One West End ממש כמה רחובות מוואן ריברסייד פארק.

 

כמו כן, היכולת של חברות הנדל"ן להתהדר בכך שהן מבצעות מדיניות חברתית עבור הממשלה נותנת להן לא מעט כוח פוליטי ואשראי בדעת הקהל. מבחינה מסוימת, האינטרס המופשט הזה חשוב הרבה יותר. לא חסרים מיליונרים אמריקאים וזרים שיקנו דירות יוקרה במחירים מופרכים במנהטן, אבל אם המצביעים בניו יורק יזעמו יותר מדי על כך שבזמן מחסור בדירות וגאות במחירים עשרות אלפי דירות יוקרה נבנות עבור משקיעים זרים ועשירים, במקום דירות זולות עבור תושבי העיר, יזמים יהיו בבעיה.

 

המדינה מתמרצת, היזמים מבצעים

 

ניו יורק התחילה לקדם דיור בר־השגה בשנות השלושים בתקופת השפל הגדול. משנות השבעים העירייה התנסתה במודלים של שיתוף פעולה עם המגזר הפרטי בבניית דיור מוזל, וכמו ערים רבות אחרות בארה"ב ומדינות רבות אחרות, בהדרגה הפריט הממשל את הדיור הציבורי והעביר את האחריות לספק קורת גג לעשירונים הנמוכים אל חברות הנדל"ן.

 

הטבות מס, סובסידיות ותמריצים אחרים הם הדרך לעודד קבלנים לשקלל את האינטרסים של תושבים לא אמידים, והם נתפסים כזולים וכיעילים יותר מבנייה ומניהול פעילים של דיור ציבורי על ידי המדינה. "דירות להשכרה בבעלות ציבורית שמפעילה הממשלה הן מודל שעובד כנראה רק במדינות סוציאל־דמוקרטיות, שבהן הממשלה מוכנה להציע סבסוד גבוה לאורך זמן", אומר פרופ' ניקולס בלום מהמכון הטכנולוגי של ניו יורק, היסטוריון של תכנון עירוני ועורך האנתולוגיה Affordable Housing in New York שתתפרסם בחורף הקרוב. "אבל אם תושבי הדיור הציבורי נוטים להיות מקבוצות מבודדות חברתית, למשל קבוצות של מהגרים שנוטות להתכנס בתוך עצמן, קשה להתגבר על הבעיות האלה.

 

צרפת היא דוגמה טובה לבעיות אלו. מדיניות הדיור שהשיגה את התוצאה החברתית הטובה ביותר היא כנראה זו של מדינות אסיה ושל ניו יורק, שכוללת תוכניות של בעלות חלקית על דירות במימון ובפיקוח ממשלתי. תוכניות כאלה מאפשרות נפח עצום של בנייה, צבירת הון משפחתי למשפחות עם הכנסה לא גבוהה והתערבות דיירים בקבלת ההחלטות".

 

טיעון נוסף לטובת הפרטת הדיור בר־ההשגה הוא שהמודל הישן של דיור ציבורי יצר כיסי עוני כרוניים, בעוד ששילוב דירות למעוטי יכולת בבניינים עם דירות יקרות יותר, בשכונות טובות ובטוחות, מוביל לאינטגרציה חברתית. אבל למודל הזה ישנם גם חסרונות. "המדיניות הנוכחית של דיור בר־השגה בניו יורק היא מורכבת", אומר בלום. "התוכניות החדשות משאירות מעט מאוד דירות לעניים ביותר, וגם מגדירות פרק זמן מוגבל שבו הדירות יהיו בנות השגה: הן מאפשרות לחברות הנדל"ן להעביר את הדירה למחיר השוק אחרי תקופה של 30–15 שנה, ובדרך כלל העירייה צריכה לסבסד מחדש את היזמים כדי שהדירות יישארו בנות השגה".

 

התומכים במודל הזה מדגישים גם את הצורך להתפשר, וחלקם טוענים כי כל עוד בונים דירות לעניים, השאלה מהיכן נכנסים אליהן לא צריכה להיות הראשונה בסדר העדיפויות. אבל דלת העניים העלתה את השאלה עד כמה צריך הממשל להתפשר כדי לתמרץ את החברות לבנות דירות בנות השגה, ועל אילו ערכים או מטרות אסור לו להתפשר, והאם דיור הוא באמת רק קורת גג או בעצם הרבה יותר מזה.

 

כ־700 מתמודדים על כל דירה

 

בניו יורק קיימות כמה קטגוריות של זכאות לדיור בר־השגה, מהכנסה נמוכה מאוד (עד 30% מהשכר החציוני) עד הכנסה בינונית, ומכסת דירות לכל קבוצה; יזמים שבונים פרויקטים יכולים להציע דירות שמיועדות לאחת או יותר מהקבוצות האלה. נוסף על דירות בנות השגה, שהזכאות להן נקבעת לפי גובה ההכנסה השנתית, שוכרים בניו יורק נהנים מצורות נוספות של הגנה היסטורית על שינויים בשכר הדירה.

 

כמיליון דירות בניו יורק (כ־50% מהדירות להשכרה בעיר) מושכרות תמורת "שכר דירה מיוצב" (rent stabilized), והשוכרים בהן מוגנים מעליות חדות במחיר. כ־38 אלף דירות הן בשכירות מפוקחת (rent controlled), בבניינים שנבנו לפני 1947 וחל עליהם חוק החירום של דיור בשכירות שנחקק לאחר מלחמת העולם השנייה. אם הדייר המקורי או בני משפחתו עדיין גרים בדירה, שכר הדירה נשאר קבוע. גארי ברנט מאקסטל גר בילדותו בדירה כזאת.

 

ראש עיריית ניו יורק לשעבר מייקל בלומברג. דלת העניים הפכה להיות חוקית בתקופתו. כעת אומרים בעירייה כי דלתות נפרדות סותרות את עקרון השוויון ראש עיריית ניו יורק לשעבר מייקל בלומברג. דלת העניים הפכה להיות חוקית בתקופתו. כעת אומרים בעירייה כי דלתות נפרדות סותרות את עקרון השוויון צילום: בלומברג

 

בשנה שעברה החליטה העירייה להגביל מאוד את האפשרות להעלות את שכר הדירה בדירות עם שכר דירה מיוצב, ל־1% בשנה בלבד (או 2.75% בחוזה דו־שנתי). בסוף יוני, בפעם הראשונה אי פעם, העירייה הקפיאה את שכר הדירה בדירות שמושכרות בחוזה חד־שנתי עד להודעה חדשה. בדירות שמושכרות בחוזה דו־שנתי העירייה קבעה תקרה של 2% להעלאה.

 

אבל למרות כל זאת, לניו יורקרים קשה מתמיד לשלם שכר דירה. שני שלישים מתושבי ניו יורק גרים בשכירות, ולפי אתר הנדל"ן StreetEasy, דמי השכירות הממוצעים לדירת 2 חדרים עומדים על 60% מהשכר הממוצע בעיר.

 

ראש עיריית ניו יורק ביל דה בלאזיו. כחבר מועצה הצביע בעד השינוי שהתיר ליזמים להפריד בין דירות שונות באותו בניין. כעת הוא אומר שהמטרה היתה להגדיל את מספר הדירות הזמינות, ולא היה ברור שהכניסה אליהן תהיה מדלת נפרדת   ראש עיריית ניו יורק ביל דה בלאזיו. כחבר מועצה הצביע בעד השינוי שהתיר ליזמים להפריד בין דירות שונות באותו בניין. כעת הוא אומר שהמטרה היתה להגדיל את מספר הדירות הזמינות, ולא היה ברור שהכניסה אליהן תהיה מדלת נפרדת צילום: אי פי איי

 

לפי מחקר של מרכז פורמן, 31% מהשוכרים בניו יורק הוציאו ב־2012 לפחות חצי מהכנסתם על שכר דירה, ורבע מהשוכרים הוציאו 30%–50% מהכנסתם על דיור. לא מפתיע, אם כך, שבשנים האחרונות המועמדויות למגורים בדירות בנות השגה בעיר שוברות שיאים: בעשרה מכרזים של דיור בר־השגה שנערכו השנה בניו יורק הוגשו 486 אלף מועמדויות ל־698 דירות, שהן כ־700 מועמדויות לדירה, בממוצע. הפרויקט של אקסטל משך יותר מפי שניים בקשות מהממוצע הזה. הביקוש האדיר מעיד שרבים מוכנים לחיות בבניין שמדיר אותם מהמרחב הציבורי, כל עוד הם מקבלים קורת גג בשכונה מבוססת ובטוחה תמורת שכר דירה שמותאם לאמצעים המוגבלים שלהם. האם העסקה הזו משתלמת לעיר כולה? נראה ששאלת '850 הדולר לחודש' הזאת תמשיך להעסיק את ניו יורק עוד לא מעט זמן.

 

בישראל: דלתות נפרדות הן צרות של "עניים עשירים"

 

הדיונים בניו יורק על "האם יש הצדקה לדלתות נפרדות בדיור ציבורי שנמצא בשכונות נחשקות" נראים רחוקים מהמציאות בישראל, שבה קיים מחסור באלפי דירות בנות השגה במסגרת הדיור הציבורי. ב־2011, בעקבות המלצות ועדת טרכטנברג, נקבע כי על רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד השיכון להשלים שיווק של 5,000 יח"ד בר־השגה עד סוף 2012. בפועל שווקו רק 2,600 יח"ד. אי־העמידה ביעדים זכתה לביקורת נוקבת ממבקר המדינה יוסף שפירא בדו"ח מיוחד על מצב שוק הדיור בישראל שהתפרסם בתחילת השנה. המבקר הקדיש פרק שלם למצב הדיור בר־ההשגה, ובו הוא ממליץ כי נושא הדיור בר־ההשגה יוסדר בחוק.

 

יוסף שפירא מבקר המדינה. הוציא דו"ח על משבר הדיור יוסף שפירא מבקר המדינה. הוציא דו"ח על משבר הדיור צילום: אלכס קולומויסקי

 

עוד הוא מציין שאין יד מכוונת אשר תפקידה לתאם בין כל הגופים העוסקים בכך, ואין אחידות ביניהם בקריטריונים הקובעים למי מגיעה דירה בהסתמכות על משתנים כמו הכנסה, היעדר בעלות על דירה בעבר, גיל דיירי משקי הבית וגודל המשפחה. בנוסף, בביקורת עלה כי משרד הבינוי, מינהל התכנון ורמ"י לא קבעו מהו היקף האוכלוסייה שניתן להגדירה כבעלת פוטנציאל לקבל זכאות לדיור בר־השגה. לדעת משרד מבקר המדינה, בלי הסכמה על נתון זה לא ניתן להוציא תוכנית משמעותית אל הפועל.

 

אגב, אם התלונות על דירות בנות השגה בבנייני פאר באפר ווסד סייד נשמעות לקוחות מעולם אחר, יש בכל זאת נקודת השקה אחת בין דלת העניים בניו יורק לבין ישראל - 1.6 מיליארד שקל מכספי הפנסיה של הישראלים הושקעו בשנתיים האחרונות בשתי סדרות של אג"ח ללא ביטחונות של אקסטל. כלומר, את הכסף שבנה דירות מוזלות לניו יורקרים מעוטי הכנסה, דירות בעשרות מיליוני דולרים לעשירים מופלגים, ואת הדלתות הנפרדות שמובילות אליהן גייסה אקסטל בין היתר בתל אביב, שבה הגופים המוסדיים הלוו לה את כספי החוסכים בריבית נמוכה בהרבה מזו שהיתה נדרשת חברת הנדל"ן לשלם על גיוס זהה בארה"ב.

 

עיקרי הדו"ח המיוחד של מבקר המדינה על תחום הדיור בר־ההשגה:

 

• במשך שנים לא היתה הסדרה חוקתית־מינהלתית של דיור בר־השגה

• הביטוי לדיור בר־השגה בתוכניות הוא שולי, לא מספיק וללא יעדים כמותיים

• קיימים ליקויים בהתוויית המדיניות ובעבודת המטה לדיור בר־השגה וכן קיים חוסר תיאום בין הגופים הרלוונטיים השונים

• תוכניות שהופעלו, כגון "מחיר למשתכן", הניבו תפוקות דלות

• תוכניות להפעלת מסלול להשכרה לטווח ארוך במחיר מפוקח כשלו

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x