שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
מוסף נדל"ן נובמבר 2013
מוסף נדל"ן נובמבר 2013 עמוד כתבה

דירה להשכיר באספמיה

אין זה מתפקידה של המדינה לטפל בהפחתת מחירי הדיור, אלא לדאוג לפתרונות דיור לאותן משפחות שידן אינה משגת לרכוש דירה או לשלם דמי שכירות ריאליים. מי שיכול לרכוש דירה ב־1.5 מיליון שקל אינו זקוק לחסדי המדינה

מיקי ורדי 09:2420.11.13
בשמחה שמענו כי הממשלה החליטה על הקמת חברת "דירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ", ביוזמת שר האוצר יאיר לפיד ואורי שני. 150 אלף דירות אמורות לקום במטרה לשמש להשכרה בת־השגה. למרות הכוונות הטובות, נראה שיוזמי הרעיון, ושרי הממשלה שאישרו אותו, לא הביאו בחשבון מהמורות רבות שיעמדו בין החזון החיובי להגשמתו.

 

התוכנית מבוססת על ההנחה כי מאחר שמינהל מקרקעי ישראל מנהל 94% מקרקעות המדינה, הרי שלרשותו עומדת רזרבת קרקעות חקלאיות כמעט בלתי מוגבלת, הממוקמת בשולי הערים. אולם נראה כי נשכח שהקרקעות מוחכרות, ויש להגיע תחילה להסכם עם החוכרים. אליה וקוץ בה - על פי החלטת רשות מקרקעי ישראל ובג"ץ, במקרה של שינוי ייעוד בקרקע חקלאית, החוכרים רשאים לדרוש פיצוי בגובה של 12–14 אלף שקל בלבד. מהיכן הביטחון שימצאו מספיק "מתנדבים בע"מ", שיסכימו להחזיר את הקרקע שלהם למדינה תמורת פיצוי בגובה זה?

 

יאיר לפיד. למרות הכוונות הטובות נראה שלא הביא בחשבון מהמורות רבות יאיר לפיד. למרות הכוונות הטובות נראה שלא הביא בחשבון מהמורות רבות צילום: אוראל כהן

 

כמו כן, תוכנית "דירה להשכיר" עוסקת בבניית שכונות חדשות בשולי הערים לטובת דירות להשכרה. האם מקבלי ההחלטות הביאו בחשבון כיצד התושבים החדשים של שולי הערים יגיעו למקום עבודתם? אפילו בלונדון, ברחוב ריג'נט המרכזי והיוקרתי, מעל כל קומת מסחר יש כמה קומות ששייכות לעירייה ומוקצות לטובת דיור ציבורי. שוכרי הדירות שייכים למעמד סוציו־אקונומי נמוך ולפיכך לרובם אין רכב פרטי, מה שמאפשר להם מגורים מסובסדים במרכז העיר, בקרבת מקום העבודה, תוך שימוש בתחבורה ציבורית קרובה ויעילה למרכזי התעסוקה.

 

על מדינת ישראל להעתיק מודל זה ולאפשר בנייה תקציבית במרכז הערים ולא בשוליהן, ובכך למנוע מתחמים מוחלשים בפאתי הפריפריות, שייהפכו בסופו של דבר למעברות החדשות של המאה ה־21. הרי מי ישקיע בתשתיות התחבורה? מי ימנע את הפיכתם של שולי הערים לגטאות עוני? ואגב, מעניין לדעת לאילו שוליים עירוניים מתכוונים בדיוק כשמדובר בתל אביב, ראשון לציון ורעננה.

 

עוד הוחלט כי חברת "דירה להשכיר" תקדם "תכנון סטטוטורי במוסדות התכנון". כיצד בדיוק תתגבר החברה על כל הבירוקרטיה הקיימת, כאשר אותם האנשים האחראים היום על התכנון בוועדות המחוזיות ימשיכו בתפקידם גם במסגרת התוכניות החדשות? ללפיד ולשני הפתרונים.

 

עד כאן המגבלות הטכניות, אך מה לגבי היתכנות כלכלית? נניח שבמסגרת המודל הכלכלי יושכרו דירות במחיר סביר של 2,500–3,000 שקל בחודש, ונניח כי הדירות ייתנו תשואה של כ־6% למשקיעים. במקרה כזה עלות הדירה, כולל מע"מ, צריכה להיות כחצי מיליון שקל (כולל קרקע, פיתוח, בנייה, תכנון וכיוצא בזה). כיצד ניתן להגיע לעלויות כאלו, והאם זה בכלל אפשרי ללא הקצאת הקרקע בחינם?

 

אורי שני אורי שני צילום: אוראל כהן

 

כדי להגיע בסופו של דבר ל־150 אלף דירות, מוטב להתחיל באלף וללמוד מהניסיון. השכרת אלף יחידות דיור באזור ביקוש ובמחיר מסובסד פירושה ויתור על הכנסות של 300 מיליון שקל, אם שווי הקרקע ליחידת דיור יוגדר כ־300 אלף שקל. את החשבון לגבי 150 אלף יחידות דיור תוכלו לעשות לבד.

 

נקודה בעייתית אחרונה היא פיזור האחריות לפתרון הבעיה בין הגורמים הממשלתיים. כיום, על פי ההחלטה, יטפלו בנושא חברת "דירה להשכיר" החדשה, מינהל מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר - כשעל כולם חולש משרד ראש הממשלה באמצעות הוועדה לבחינת חסמים. זהו ביזור בלתי אפשרי, שבו אף גורם לא באמת לוקח עליו את מלוא האחריות. על המדינה לחזור ולרכז את כל הסמכויות והאחריות תחת גוף אחד, באופן כזה שבדו"ח מבקר המדינה הבא לא ישליך גוף אחד על משנהו את האחריות למחדלים.

 

בסופו של דבר, אין זה מתפקידה של מדינת ישראל לטפל בהפחתת מחירי הדיור, אלא לדאוג לפתרונות דיור לאותן משפחות שידן אינה משגת לרכוש דירה או לשלם דמי שכירות ריאליים. הרי מי שביכולתו לרכוש דירה ביותר מ־1.5 מיליון שקל אינו זקוק לחסדי המדינה. במקום זאת, מדינת ישראל חייבת להביא בחשבון שפיתוח עולה כסף רב וקרקע היא משאב יקר, ולחזור ולבנות בבנייה תקציבית במרכזי הערים, תוך ניצול התשתיות הקיימות ושטחים שאינם נמצאים בשימושם המיטבי.

 

הכותב הוא מנהל השקעות ראשי ויו"ר קרן ריאליטי

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x