מישהו באמת יודע אם מחירי הדירות יעלו?

במאה הרביעית בנו ברומא העתיקה בניינים בני שש קומות. "בעוד מאה שנה נבנה בניינים בני 20 קומות", התפארו אז הרומאים, אבל במאה החמישית נהפך הפורום הרומאי, לב לבה של האימפריה הגדולה בעולם, ללא יותר משדה מרעה. במאה ה־20 לימד אותנו הפיזיקאי הדני נילס בוהר עד כמה קשה להתנבא, במיוחד לגבי העתיד. מנגיד בנק ישראל פרופ' סטנלי פישר, ומאנשי בנק ישראל בכלל, למדנו בשנה האחרונה כי אם ניבוי העתיד קשה, ניבוי העתיד בתחום מחירי הדירות בישראל קשה הרבה יותר.

• דיור עכשיו: "היססנו ואז המחירים זינקו"
  

"בהתבסס על ניתוח מחירי הדיור שערכנו, אנחנו מעריכים כי שיעור עלייתם של מחירי הדיור יתמתן במידה מסוימת בשנת 2010", כתבו כלכלני בנק ישראל בסקירה מיוחדת על שוק הדיור שפרסמו בתחילת חודש אוקטובר בשנה שעברה. הנתונים שפרסמה לאחרונה הלמ"ס מלמדים פעם נוספת שמשאלת לב היא אולי תנאי רצוי בכלכלה, אבל בוודאי לא אחד החשובים בהם. בשבעת החודשים הראשונים של 2010 עלה מדד מחירי הדירות ב־9.7%. סעיף הדיור במדד המחירים, המחושב על פי השינויים בשכר הדירה, עלה בתשעת החודשים הראשונים של השנה ב־5.6% לעומת עלייה של 1.9% במדד הכללי.

על סמך ממצאי אותה עבודה שנערכה בבנק ישראל בסוף השנה שעברה אמר לאחרונה הנגיד פישר בראיון ל"וול סטריט ג'ורנל" את הדברים הבאים: "אנחנו סבורים שמחירי הנדל"ן לא נמצאים הרבה מעל לרמת שיווי המשקל שלהם, אף שהם עלו ביותר מ־20% בשנה האחרונה. מחירי הנדל"ן ירדו במדינת ישראל במתינות בשנים 1995–2007, וחלק משמעותי מעליית המחירים שהתרחשה בשנים האחרונות מחזיר אותנו למעשה לרמת המחירים הריאלית של שנת 1995".

סטנלי פישר צילום: אוראל כהן

עליית מחירים משנות ה־60

הנתונים שהציג פישר, כמעט כלאחר יד, ראויים להתייחסות מעמיקה יותר. מהעבודה של בנק ישראל מתברר כי למרות שלוש תקופות של ירידות, מחירי הדירות נמצאו במגמת עלייה ריאלית ממושכת מתחילת שנות השישים ועד תחילת שנות האלפיים. המונח הכלכלי "עלייה ריאלית" מתייחס לעלייה במחירי הדירות, בניכוי העלייה במדד המחירים.

אנשי בנק ישראל הם אלופי העולם בהסברים. אבל את ההסבר הבא שלהם באותה עבודה כדאי בכל זאת לקרוא יותר מפעם אחת: "בהסתכלות קרובה יותר על התקופה האחרונה בולטת עלייה חדה במחצית השנייה של שנת 2008, לאחר ירידה תלולה יחסית החל מהמחצית השנייה של 2007. מעניין שעלייה חדה דומה היתה גם במיתון הקודם, בשנים 2001 ו־2002, ורק בהמשך, בתחילת שנת 2003, ירד המחיר הריאלי של הדירות. ייתכן, אפוא, ששוק הדירות מגיב על מצב המשק בפיגור, ורק בשלב מאוחר יותר של מחזור העסקים מותאמים מחירי הדירות, ונרשם תיקון במחירן היחסי".

האם ייתכן ששוק הדירות התעלם עד עכשיו מהמשבר הכלכלי רק בגלל הפיגור שבו הוא מגיב למצב המשק? יכול להיות שזה אכן ההסבר למה שראינו בשנתיים האחרונות, והתיקון כלפי מטה במחירי הדירות באמת ממתין לנו מעבר לפינה.

אבל יש גם הסבר נוסף. בסוף 2007, כחצי שנה לפני תחילת המשבר הכלכלי, פרסם מרכז המחקר והמדע של הכנסת ניתוח של שוק הדיור בישראל. "בעשור האחרון שוק הדיור בישראל מדשדש", כתבו מחברי העבודה של מרכז המחקר בכנסת, "זאת למרות העובדה שמאז שנת 2003 המשק צומח בקצב שנתי של כ־5%, והאוכלוסייה גדלה בקצב מהיר יחסית למדינות המערב של כ־1.8% בשנה. הגידול המהיר באוכלוסייה, לצד העלייה בשכר הריאלי והירידה בשיעור האבטלה, מביא להגדלת פוטנציאל הביקוש לרכישת דירות".

לפני כחצי שנה פרסם בנק ישראל במסגרת הדו"ח השנתי שלו עבודה מעודכנת ורחבה יותר על התפתחות מחיריהן הריאליים של הדירות בישראל. סקירת בנק ישראל מאשרת את מה שכל אחד מאיתנו מרגיש גם מבלי להיעזר במודלים כלכליים: בארבעת העשורים האחרונים עולים מחירי הדירות בקצב מהיר מזה של העלייה במדד המחירים.

משנת 1973 עד שנת 2009 עלו מחיריהן הריאליים (מעבר לעליית המדד) של הדירות בישראל בשיעור ממוצע של 1.3% מדי שנה. הסיבה העיקרית לעליית המחירים בענף הדיור היא הפער בין הגידול המתמשך בביקושים לדירות לבין ההיצע הקבוע של הקרקעות הזמינות לבנייה. אולם כאשר בוחנים את התפתחות מחירי הדירות לאורך השנים, מגלים כי מגמת העלייה של מחיריהן הריאליים לא היתה אחידה לאורך התקופה. למרות התעלמות מחירי הדירות מהמיתון האחרון, והפיגור שבו הם הגיבו למיתון הקודם, נראה מהעבודה של בנק ישראל כי מצב המשק בכל זאת משפיע על מחירי הדירות בישראל.

עליית המחירים הבולטת ביותר החלה בשנת 1989, עם תחילתו של גל העלייה הגדול ממדינות חבר העמים, ונמשכה עד שנת 1996. עם תחילת שנות התשעים עלו לישראל בתוך שנתיים קרוב ל־400 אלף עולים חדשים. בהמשך הגיעו לארץ כ־600 אלף עולים נוספים ואוכלוסיית המדינה גדלה בכ־20%. הגידול הניכר באוכלוסייה הגדיל את הביקוש לדירות, ומחיריהן הריאליים עלו בפרק זמן זה בשיעור מצטבר של כמעט 80%.

זינוק של 24% בשלוש שנים

במחצית השנייה של העשור התהפכה שוב המגמה, והמשק התחיל לגלות פעם נוספת סימני חולשה. הירידה בגביית המסים הגדילה את הגירעון בתקציב המדינה, ופעולות הריסון שבהן נאלצה אז הממשלה לנקוט גרמו בסוף אותו עשור לשלוש שנות מיתון נוספות.

העשור הראשון של האלף השלישי נפתח אמנם עם צמיחה מרשימה של קרוב ל־9%, אולם היא החזיקה מעמד שנה אחת בלבד. בעקבות התפוצצות בועת ההיי־טק בעולם והתפרצות האינתיפאדה השנייה שב המשק הישראלי וגלש למיתון שיתגלה בהמשך כארוך בתולדותיו.

גם הפעם הקרין המצב במשק, לפחות בחלקה הראשון של התקופה, על מחירי הדירות. מאמצע שנות התשעים ועד שנת 2007 ירדו מחיריהן הריאליים של הדירות ברציפות, בשיעור ממוצע של 2.4% לשנה. רק בשנת 2008 השתנתה, כאמור, המגמה פעם נוספת ומחירי הדירות התחילו לרשום עלייה תלולה. מאז השפל של דצמבר 2007 ועד סוף השנה שעברה עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור ריאלי של 24%.