שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חלום הנדל"ן הישראלי

פינוי בינוי עינוי בסין

מאז נפתחה סין למערב שוטפים אותה פרויקטים של פינוי־בינוי בסגנון המקומי: הפינוי נעשה במהירות ותחת איומים, המתפנים זוכים לדירה קטנטנה ומרוחקת בתמורה לנכס שעזבו, ואין אפשרות להתנגד למהלך. לשוב לשכונה או לכפר שעזבו הם לא יוכלו לעולם. והכל בחסות החוק

רחל בית אריה 09:4426.11.09

ואו לי, אשתו חה צון ושני ילדיהם מתגוררים בדירה זעירה של 30 מ"ר בשוליה של עיירה קטנה בדרום־מערב סין. כשהילדים הולכים לבית הספר, ההורים מנסים להעסיק את עצמם בסידור החלל הדחוס. מדי פעם הם מוצאים עבודות מזדמנות בניקיון או בשיפוצים.

 

החיים של משפחת ג'ואו לא תמיד נראו כך. עד לפני כחצי שנה, מספר ג'ואו בשיחת טלפון מביתו במחוז יוננאן, הם גרו בכפר ג'יאנג ווה שעל גדות נהר היאנגצה, ועיבדו חלקת אדמה קטנה. הכפר כבר לא קיים: האדמות והבתים כוסו במים בעקבות בניית סכר על הנהר. את קוביית הבטון הקטנה שלה בעיר קיבלה המשפחה כפיצוי.

 

"פחדנו לעבור לעיר", מספר ג'ואו. "אין לנו עבודה כאן. קיבלנו פיצויים, אבל הם ייגמרו בקרוב ואנחנו לא יודעים מה לעשות. בעבר גידלנו את האוכל שלנו בעצמנו, פה צריך לקנות הכל". הוא אומר שהתושבים ניסו להתמקח על גובה הפיצויים, אבל לא השלו את עצמם שניתן יהיה למנוע את הפינוי. לא היו הפגנות, לא נערכו הליכים משפטיים, אפילו העיתונות המקומית לא אזכרה את מחיקת הכפר.

 

בייג'ינג בייג'ינג צילום: בלומברג

 

קניון במקום היסטוריה

 

במדינה המאוכלסת ביותר בעולם קשה למצוא מטר אדמה ראוי למגורים שאינו מיושב, או אדמה ראויה לעיבוד שלא משמשת לחקלאות. בשל כך, כמעט כל פרויקט בנייה - סכרים, כבישים, גשרים, תחנות כוח, מפעלים וכמובן בנייה למגורים - מצריכים את פינויו של מישהו. פינוי־בינוי או פינוי־פיצוי הם חלק בלתי נפרד מתנופת הפיתוח העצומה והבלתי נגמרת של המעצמה המתעוררת.

 

זה קורה בכפרים כמו ג'יאנג ווה, אבל גם בערים מרכזיות כמו בייג'ינג ושנגחאי, שם הדרישה למגדלי מגורים יוקרתיים וקניוני ענק גורמת להסתערות של כרישי נדל"ן על אדמות שפעם עמדו בהן שכונות פשוטות של מעמד הפועלים. על פי האדריכל פנג קה, שעוסק בשימור העיר העתיקה של בייג'ינג, רק מהאזור הזה - שטח בן 62 קמ"ר שפעם היה מוקף בחומת העיר (גם היא נהרסה כדי לפנות דרך לכביש מהיר) - פונו בעשור האחרון יותר מ־200 אלף בני אדם. כדי לבנות את האוריינטל פלאזה, למשל, מתחם יוקרתי בלב בייג'ינג שכולל קניון מותגים ומלון דירות, נהרסה שכונה שלמה של בתים היסטוריים.

 

בייג'ינג בייג'ינג צילום: בלומברג

 

היזהרו מסימן הצ'אי

 

הפרוצדורה מוכרת למי שחי בסין, וחוזרת בוריאציות שונות בכל רחבי המדינה: כשפרויקט נדל"ן כלשהו זוכה לאישור הרשויות, מופיע בוקר אחד על קירות כל הבניינים המיועדים לפינוי הסימן צ'אי - להריסה. התושבים יזכו להודעת פינוי ואז לביקור מטעם נציגי חברת הנדל"ן האחראית לפרויקט, שיציעו להם פיצויים הכוללים בדרך כלל דירה חלופית ולעתים גם סכום נוסף.

לפי החוק בסין, כל תושב חייב להתפנות לאחר שהממשלה הוציאה "צו לפינוי וליישוב מחדש", שניתן ליזמים כחלק מהליכי אישור הפרויקט. החוק נותן לתושבים 18 חודשים להסדיר את ענייניהם ולהתמקח על גובה הפיצויים - אין להם אפשרות ממשית להתנגד לפינוי עצמו, אלא רק לנסות ולשפר את מצבם בעקבותיו.

 

החובה לפצות קיימת, אבל גובה הפיצויים אינו קבוע בחוק, ומשתנה בחדות בהתאם לפרויקט ולאזור. אין אפשרות אמיתית להעריך מראש מה יהיה סכום הפיצויים, ופעמים רבות יש קשר קלוש, אם בכלל, בין הפיצויים לגובה הנכס. המספר הכולל של אנשים שפונו מביתם ב־20 השנים האחרונות אינו ידוע, אך מדובר בעשרות מיליונים לפחות.

 

מי הפסיד מכניסת המערב

 

הבעיה הבסיסית של המפונים נעוצה בעובדה שלרובם מלכתחילה אין זכויות קניין בנכסים שלהם: אחרי המהפכה של 1949, שהעלתה את המפלגה הקומוניסטית הסינית לשלטון, כל האדמות במדינה הולאמו. רוב תושבי הערים באותה תקופה שויכו ליחידות עבודה - מפעלים, משרדים ממשלתיים או ארגונים אחרים, שסיפקו להם גם דיור. תושבי הכפרים המשיכו להתגורר בבתיהם ולעבד את האדמות שעיבדו קודם לכן, אך מזמן המהפכה הן נחשבות לרכוש הקולקטיב. זה היה מעט מאוד, אבל היה סיכוי קטן ביותר שיזם כלשהו יתעניין בנכסים האלה, או שבכלכלה הקומוניסטית המדשדשת יתעורר פתאום הצורך לפנות מישהו מביתו.

 

המעבר של סין לכלכלת שוק שינה את פני הדברים: ההיפתחות למערב וההתפתחות המהירה של הערים עוררה את תשומת לבם של יזמי נדל"ן, שרצו להביא לסינים את בשורת מגדלי הדירות, המלונות והקניונים הגדולים. מאז תחילת שנות התשעים היה ברור - בתחילה ליזמים מהונג קונג וארצות הברית ובהמשך גם למתעשרים החדשים מתוך סין עצמה - שמדובר במכרה זהב. הממשל הפוסט־קומוניסטי עודד ודחף בהתלהבות כל יוזמה, וסיפק ליזמים עבודות תשתית ואת הרגולציה המתאימה, שהחליקה כל מכשול.

 

המפסידים הגדולים מההיפתחות למערב היו תושבי השכונות הישנות. הרפורמות הכלכליות הזניקו את ענף הנדל"ן הסיני קדימה. החוקים, הרגולציה והפיקוח המשפטי התקדמו הרבה יותר לאט. במדינה שבה אין הפרדת רשויות של ממש, ההזדמנויות החדשות יצרו כר נרחב לשחיתות ולקשרים קרובים בין הון לשלטון, על חשבונם של המפונים.

 

חלונות מנופצים ובריונים

 

כך למשל בשנגחאי, שמתכוננת לקראת תערוכת האקספו העולמית בשנה הבאה. העיר רוחשת מפעילות: פרויקטים חדשים, מלונות, בנייני מגורים, מרכזי קניות, כבישים ומסילות רכבת תחתית. האקספו היא תערוכה בינלאומית והפרויקטים מושכים תשומת לב רבה. המארגנים, בהתאם, מקפידים לדווח על תוכניות הפינוי־בינוי שייערכו במסגרת ההכנות לתערוכה. לפי הפרסומים הרשמיים של עיריית שנגחאי, 55 אלף איש פונו מאתר התערוכה שעל גדות נהר החואנגפו במרכז שנגחאי.

 

המארגנים מקפידים להציג לראווה את המגדלים המטופחים בפרברים, שבהם שוכנו תושבי שכונות העוני לשעבר.

הבעיות הקשות יותר מסתתרות בפרויקטים מפורסמים פחות, שלא מחויבים לדין וחשבון ציבורי דומה. הבנייה לקראת האקספו נתנה תמריץ עצום ליזמים וקבלנים לבנות בשנגחאי, והם מנסים לחסוך ככל האפשר בהוצאות על פינוי. השטח שסביב לאזור התערוכה, שהיה בעבר אזור של תעשייה זעירה ומגורים של בני מעמד הפועלים, נהפך פתאום לנכס מבוקש.

 

אחד השטחים בסמוך לנהר נקנה על ידי חברת נדל"ן מקומית, קבוצת ג'ונגפו (zhongfu), שמקימה שם כעת מתחם מגורים לעשירון העליון. על מה שקרה לתושבים הקודמים של המתחם סיפרה לעיתונאי אוסטרלי משפחת וואנג, אחת המשפחות שפונו: המשפחה סירבה לעבור למתחם החלופי שהוצע לתושבים - שכונה בקרבת שדה התעופה של שנגחאי, כ־25 קילומטר מהעיר עצמה. משפחת וואנג סיפרה שבעקבות הסירוב סבלה מהטרדות במשך יותר משלוש שנים: חלונות מנופצים, פריצות וגניבות, בריונים שנשכרו כדי לעמוד מחוץ לדירתם עם מוטות ברזל ואיומים מצד עובדי ג'ונגפו לאחר שהתלוננו על כך במשטרה.

 

 צילום: בלומברג

 

במקרים אחרים דווח גם על אלימות קשה יותר. תלונות במשטרה נרשמות, אך לרוב העצה של השוטרים לתושבים היא קחו את מה שמציעים לכם ותעזבו, למען ביטחונכם.

 

יש שחיתות, אין הוכחות

 

בסין קשה להוכיח את הקשרים בין היזמים למשטרה, לרשויות הפיקוח העירוניות ולשאר גופי השלטון. מדובר ברשת חשאית של קשרים חברתיים ומשפחתיים, והרבה כסף שעובר מיד ליד מתחת לשולחן ומשמן את גלגלי ענף הנדל"ן במדינה. כמעט כל אחד מאלה שפונו מביתם משוכנע כי בסיפור היו מעורבים שוחד ושחיתות, אבל אף אחד לא יכול להציג מסמכים שמוכיחים את זה.

 

קיומה של שחיתות שלטונית בסין הוא כמעט בגדר אקסיומה שאינה צריכה הוכחה, אבל גם לא ניתן באמת להילחם נגדה. בין חברות הנדל"ן פועלות גם חברות זרות רבות, ובהן גם כמה מהשמות הגדולים בענף הנדל"ן הישראלי. החברות האלה פועלות כחוק, עם רישיונות מסודרים ותמיכה ממשלתית. הן מעדיפות להתעלם מהמציאות הקשה שמאחורי הרישיונות והחוק היבש. את המלאכה המלוכלכת של פינוי האנשים מבתיהם יעדיפו בדרך כלל להשאיר לשותף הסיני או לקבלני משנה.

 

לא רק איכרים עניים כמו ג'ואו או תושבי שכונות פועלים כמו המפונים משנגחאי ובייג'ינג נתקלים בטקטיקות הפינוי־בינוי האגרסיביות של סין. אפילו בעלי עסקים ויזמים זרים עלולים למצוא את עצמם בצד הנפגע, ברגע שמישהו גדול או חזק יותר לוטש עיניים לנדל"ן של העסק שלהם. אבי שבתאי, הבעלים של המסעדה הישראלית היחידה בבייג'ינג, למד את זה על בשרו.

שבתאי ואשתו שולי הפעילו במשך חמש שנים את "בית הפיתה", אחת המסעדות הראשונות שהביאו לבייג'ינגאים את בשורת הפלאפל והחומוס.

 

הם פעלו ברחוב המכונה "סופר באר סטריט", קרוב לשגרירות ישראל, ונהנו מקהל לקוחות שכלל את עובדי השגרירות ורבים אחרים, שניסו להרגיש קצת מזרח תיכון באמצע הבירה הסינית. "בית הפיתה" נהפך למוסד עירוני ולשם מוכר, אבל בקיץ האחרון נאלצה המסעדה לסגור את דלתותיה אחרי שצו הריסה הוצא לכל המתחם. במקומו ייבנו בקרוב מרכז קניות ומלון.

 

 צילום: בלומברג

 

שלום לך, בית הפיתה

 

שבתאי מספר כי ידע שמתקיים מכרז על השטח, אבל המשרדים הממשלתיים שהיו מעורבים בעניין הבטיחו שתינתן התראה מוקדמת של שלושה חודשים לפחות לעסקים הפועלים במקום. בפועל, ניתנה התראה של שבועיים.

 

"ב־12 במאי התייצבו פתאום עשרות שוטרים ומתנדבי משמר אזרחי ברחוב", הוא מתאר את התהליך, "הם ציירו את סימן ההריסה על הקירות ומסרו לנו ולכל בעלי העסקים הודעות שהמתחם ייהרס ב־31 במאי". עד היום שבתאי לא קיבל פיצויים כלשהם על סגירת העסק שלו: "ברגע שיזם מגיע להסכמה עם הממשלה על סכום הפיצויים למפונים, להערכתי כל סכום שהוא מצליח לחסוך מתוך סכום הפיצויים מתחלק בינו לבין פקידי הממשלה. במקרה שלנו, התברר לנו רק לאחר מעשה שממשלת הרובע הפסיקה לחדש את הרישיונות בבניין כבר לפני שלוש שנים, כדי להוריד בבוא היום את סכומי הפיצויים".

 

"לפי חוק הקניין הסיני, לשוכר לא מגיעים פיצויים. כשמדובר בשוכרים, הפיצויים תלויים רק במה שכתוב בחוזה, ואין באמת דרך לחייב את בעל הבית להעביר לשוכר משהו ממה שהוא קיבל", מסביר סטיב דיקינסון, עורך דין המתמחה בסין במשרד האמריקאי דיקנס אנד מור. משום כך, תושבים רבים מקבלים מראש הודעה כי הם אינם זכאים כלל לפיצויים, מפני שבגלל סבך חוקי או תעלול משפטי כלשהו הם אינם מוכרים כבעלי הנכס.

 

המצב בערים הסיניות השתפר מעט אחרי שב־2007 נכנס לתוקף חוק קניין חדש, שמבטיח לתושבי הערים זכויות קניין כמעט מלאות על הדירות שלהם. תושבי הכפרים נמצאים במצב גרוע בהרבה - אין להם זכויות משפטיות על האדמות שלהם, וכמעט אין להם גישה למערכות המשפטיות או לגורמי השלטון. לפיכך, אין להם בדרך כלל ברירה אלא לקבל כל פיצוי שיוצע להם ולהתפנות. בצורה כזו, למשל, פונו יותר ממיליון בני אדם מהאזור שבו נבנה "סכר שלושת הערוצים", הסכר הגדול בעולם שהוקם על נהר היאנגצה, בסמוך לעיר צ'ונגצ'ינג.

 

מי ייקח את הצלונים

 

אווירת הג'ונגל שמלווה את הפיתוח המהיר בסין מביאה גם לכך שבכל שנה פורצות אלפי תקריות, אלימות בחלקן, בעיקר באזורים הכפריים, כשאיכרים שאיבדו את ביתם יוצאים להפגין ולהתעמת עם השלטונות. העימותים האלה כמעט לעולם אינם משנים את התוצאה, כפי שהאיכר ג'ואו יודע היטב. "העדפנו לא לעורר מהומות", הוא מסביר, "לא היה יוצא לנו מזה כלום".

 

עוד תופעה, כנראה ייחודית לסין, היא "קבלני הפינוי", שמקבלים חוזה להריסת מבנים ישנים. הם משלמים ליזם על הזכות לעשות זאת, ובתמורה מקבלים לרשותם את המבנים על כל מה שנשאר בהם. בסין הרעבה לחומרי בניין, בלוקים, רעפים, חוטי ברזל וצינורות ישנים מצטברים לרווח נאה.

 

שבתאי מתאר עימות עם אנשיו של קבלן כזה, שכמעט התפתח לתקרית אלימה: "כשרצינו לקחת מהמקום את הצלונים שקנינו בעצמנו, העובדים שלנו נתקלו באלימות מצד האנשים של הקבלן. הם הסתובבו ברחוב וכל האווירה היתה אלימה מאוד. הם טענו שזה חלק ממה שהובטח להם. ברגע שהתקשרנו למשטרה, הם נעלמו. ברגע שהמשטרה הסתלקה מהשטח, הם שוב חזרו".

 

אנשי הברזל ובתי המסמר

 

אבל לא בכל מקום תושבים או בעלי עסקים מתפנים בשקט. חלקם פותחים עסקים חדשים או מרחיבים דירות דווקא באזורים שמיועדים לפינוי, בניסיון להגדיל את סכומי הפיצויים: העיתון "שנגחאי דיילי", למשל, דיווח לאחרונה שאיכרים במקום שבו מיועד להיבנות הפארק החדש של דיסני בשנגחאי החלו לבנות בניינים חדשים מיד אחרי שניתן האישור הסופי לפרויקט. הם מקווים להגדיל כך את סכום הפיצויים שיקבלו, כשייאלצו לפנות דרך לפארק.

 

בית מסמר בעיר צ'ונגצ'ינג בית מסמר בעיר צ'ונגצ'ינג צילום: אי פי אי

 

אחרים פשוט מסרבים להתפנות. העקשנים האלה זכו בסין לכינוי "בתי מסמר", או "דינזיחו" בסינית, הכינוי שהעניקו להם יזמים מוטרדים, שהסרבנים נתקעו בתוכניות שלהם כמו מסמרים חסרי ראש. הכינוי התפשט ונהפך לתואר כבוד בפי קהל מעריץ. בתי המסמרים ואנשי הברזל אולי זוכים לפרסום רב, אבל הם מעטים. העמידה מול חברות חזקות, מקושרות היטב ובעלות משאבים עצומים דורשת עצבים חזקים במיוחד.

 

המקרים האלה גורמים ככל הנראה ליזמים להעלות בהדרגה את סכומי הפיצויים: מפונים בבייג'ינג בדרך כלל כבר לא מקבלים דירה מוכנה, לאחר שניסיון העבר הראה שהדירות האלו נוטות להיהפך לסלאמס. במקום זאת הם מקבלים פיצויים כספיים, שעולים בהדרגה. בשכונה ותיקה שפונתה השנה כדי לפנות מקום לתחנת רכבת תחתית חדשה, דיווחו התושבים על פיצויים של 200 אלף יואן (29 אלף דולר) למ"ר, סכום שאיכרים כמו ג'ואו יכולים רק לחלום עליו.

בטל שלח
    לכל התגובות
    x