משני צדדיו של מנזר רטיסבון בירושלים יש שני מתחמי מגורים נסתרים — ראש רחביה, ברחוב קק"ל מול בניין הנהלת הקרן הקיימת ובו 30 דירות, וגן רחביה, ובו 70 דירות. בכל אחד מהם קבוצה של שלושה בניינים המקיפים חצר פנימית שבה עצים, גינה ובליבה ערוגה עגולה ופורחת. משום שהדירות פונות לגינה ולא לרחוב הסואן, התושבים נהנים מכמה מטרים רבועים עם אווירה קיבוצית. אולם השלווה הזו מסתירה אירוע נדל"ני שמטלטל את בעלי הדירות וצפוי ליטול מהם את רכושם.
הבניינים נבנו בשנות השלושים של המאה הקודמת על מגרשים חקלאיים של הכנסייה הקתולית, שלפני כן שימשו את מנזר רטיסבון. אבל הכנסייה לא מכרה את הבעלות על המגרשים האלה ליזמים, אלא החכירה להם אותם לתקופה של 99 שנים, שתסתיים ב־2034–2035.
לתדהמת הדיירים, במרץ 2016 התברר ששתי חברות שאותן מוביל איש העסקים משה עידן, לשעבר עוזרו של יו"ר ש"ס, אריה דרעי, רכשו מהכנסייה את זכויות החכירה למאה השנים הבאות. את גן רחביה קנו ב־7 מיליון דולר, ואת ראש רחביה ב־2 מיליון דולר, כלומר 9 מיליון דולר עבור 100 דירות — 90 אלף דולר בממוצע לדירה. בחברת עזרת הלווים, שרכשה את הזכויות לגן רחביה, היה בתחילת הדרך שותף מעניין (17%), אחיו של דרעי — שלמה (מומו), שגם מונה כמה שבועות לפני כן לסגן יו"ר קק"ל.
עד אותה עסקה הדיירים סברו כי הבית שלהם, ובבוא העת אולי יצטרכו לשלם כמה עשרות אלפי שקלים כדי להאריך את זכויות החכירה. מהרגע שהתבררה העסקה ובעלי הבית החדשים התחלפו, הסתבר לדיירים כי הם חיים שם על זמן קצוב, וללא התערבות משמעותית, הם יאבדו את דירתם בעוד תשע שנים.
שושנה ישראל, המתגוררת בדירה בראש רחביה, שנרכשה בראשית שנות החמישים על ידי סבו וסבתו של בן זוגה לשעבר, מספרת ל"כלכליסט": "בעבר, כששקלנו למכור את הדירה, עשינו הערכת שווי ונמצא שאפשר למכור אותה במחיר מלא. אף אחד לא היה מודע לכך שיש בעיה. היה ידוע שיהיו דמי חכירה של כ־40 אלף דולר, שיאפשרו להאריך את תקופת החכירה ב־99 שנים נוספות. ואז גילינו שעידן הוא הבעלים החדש, והוא יוציא אותנו מהבניין ברגע שתיגמר החכירה".
6 צפייה בגלריה
גן רחביה והמבנים סביבו. הדיירים גילו לתדהמתם כי הם חיים במקום על זמן קצוב, וללא התערבות דרמטית הם יאבדו את דירתם בעוד תשע שנים
(צילום: אלכס קולומויסקי)
ככל שמתקרב מועד פקיעת תקופת החכירה המקורית, מחיר הדירות נשחק. ישראל: "יש לי דירת 80 מ"ר בלב רחביה עם יציאה לגינה, ועידן הציע לקנות אותה ממני ב־800 אלף שקל. בעבר הוא קנה מדיירים דירות ב־1.5 מיליון שקל, כאשר דירות דומות בשכונה היו שוות לפחות 3 מיליון שקל. הצער הגדול שלי הוא שאין לי רכוש אחר. אני בת 75 ולא יכול לצאת לבית אבות כי אף אחד לא מעוניין לקנות את הדירה במצב הזה, וגם לא אוכל להוריש אותה לבתי היחידה".
ישראל מצביעה על לקונה שאפשרה את המצב: "אין חוק שאוסר על הכנסייה לעשות עסקאות מאחורי הגב של הדיירים. המשמעות היא שעידן קיבל שלא בצדק רכוש אדיר על חשבוננו, וזה יכול להתקיים משום שאין חוק שאוסר את זה".
פינוי בינוי תמורת בעלות
הצרה הזו, שכעת סובלים ממנה 100 בעלי דירות בשני מתחמים, היא רק קדימון לבעיה מסובכת יותר שממנה עלולים לסבול 900 בעלי דירות ברחביה ובטלביה, אך גם בעלי מלונות פאר ומדינת ישראל עצמה, שלה נכסים משמעותיים בשתי השכונות.
הפרשה החלה בשנת 2000, והפרק האחרון בה נכון לעכשיו נכתב בינואר 2023, לאחר ש־570 דונם בלב רחביה וטלביה, שהיו בעבר בבעלות הכנסייה היוונית אורתודוקסית, עברו לבעלות שותפות עסקית בשם קרקעות ירושלים 2022, שאותה מוביל היזם האמריקאי גארי ברנט, בעל השליטה בקבוצה אקסטל. החברה האמריקאית שבשליטתו פועלת בעיקר במנהטן, ועל פי אתר האינטרנט שלה היא בעלים של נכסים ששטחם הכולל 25 מיליון מ"ר.
הקבוצה של ברנט בישראל שילמה 750 מיליון שקל לשותפות אחרת, ניות קוממיות השקעות שמה, שבעצמה קנתה את הקרקעות מהכנסייה בשתי פעימות — ב־2011 וב־2016. היא שילמה עבורן 118 מיליון שקל — תשואה של 536% בתוך שבע שנים.
בשטח שברנט ושותפיו קנו יש בניינים ובהם 900 דירות, וכן שלושה מלונות יוקרה — ענבל, פרימה רויאל ודן פנרומה. במגרשים האלה שוכנים גם מוסדות ציבור חשובים, ובהם תיאטרון החאן, בית הכנסת הגדול, מרכז מורשת בגין, חלק ממוזיאון ישראל, המכון הישראלי לדמוקרטיה, מכון שכטר, גן הפעמון, גבעת התנ"ך, עמק המצלבה, שבו בין היתר מבנים של תנועות נוער, ובית ספר לאומנויות פולה בן־גוריון. העתיד של כל הנכסים האלה תלוי כעת במשא ומתן שמתנהל בין קבוצת ברנט לקק"ל, ובמקביל בין ברנט לבעלי הדירות.
המוסדות האלה נבנו בזכות שלושה הסכמי חכירה שעליהם חתמה הכנסייה היוונית ב־1951 וב־1952 ומקנים את זכויות הבנייה בהן ל־99 שנים, כך שבשנים 2050–2051 ההסכמים יפקעו. אם הסכם החכירה לא יתחדש, קבוצת ברנט תוכל לפנות את הדיירים מדירתם, ממוסדות הציבור ומבתי המלון. במקרה יוצא הדופן הזה, הצד השני להסכם החכירה הוא קק"ל, ולא חברת יזמית. על הסיבות לכך ומשמעותן, בהמשך.
קבוצת ברנט הקימה חברה ששמה קרקעות ירושלים 2022, שאותה מנהל כעת אבישי קראוס. הוא כיהן בכמה תפקידים בכירים ברשות מקרקעי ישראל, ולפני כן היה סמנכ"ל במשרד ראש הממשלה. בגלל ההשקעה הגדולה ברכישת הקרקע, לחברה יש אינטרס לקדם פתרון שיאפשר לה להניב במהירות הכנסות.
על פי הסכם החכירה המקורי, בעלי הקרקע — הכנסייה בעבר וכעת קבוצת ברנט — לא יכולים לבנות בה כל עוד ההסכם בתוקף. כך שכרגע ברנט מתקשה להפיק רווחים. תקופת החכירה תסתיים בעוד כ־25 שנים. זהו מועד רחוק והיזמים, שלהם חוב למימון הרכישה, יתקשו להמתין עד אז. משום כך מנהלת החברה מגעים מול הדיירים, ובמקביל מקיימת משא ומתן עם קק"ל, שההסכמות בו נחשפו לראשונה ב"כלכליסט".
ברנט והמשקיעים יוכלו להפיק רווחים מכמה מקורות: בנייה על מגרשים פנויים בשטחים שבבעלותו, פרויקטים של פינוי־בינוי בבניינים שעל המגרשים שבבעלותו, וגביית תשלום עבור חידוש חוזי החכירה.
במשא ומתן שמנהלים המשקיעים עם התושבים הם מציעים שלושה מסלולים שיאפשרו להעביר את הדירה לבעלות הדיירים בתמורה להסכמתם לפינוי־בינוי. תושבים ותיקים שרכשו את הדירה לפני ינואר 2019 וגרים בה יקבלו אחרי התהליך בעלות על דירה חדשה ששטחה גדולה ב־12.5 מ"ר מהדירה שנהרסה תמורת תשלום בסך 2,000 שקל למ"ר, כלומר כ־200 אלף שקל לדירת 4 חדרים של 100 מ"ר. היזמים מסכימים לוותר גם על התשלום הזה במקרה שבעל דירה יוותר על תוספת השטח לדירתו.
מי שרכש את הדירה אחרי ינואר 2019 יידרש לשלם 6,000 שקל למ"ר עבור קבלת הבעלות על הדירה המוגדלת או 4,000 שקל למ"ר לקבלת בעלות על דירה חדשה ששטחה זהה, כלומר העברת הבעלות תעלה להם בין 400 ל־600 אלף שקל. עבור בעלי דירות שלא גרים בהן אלה משכירים אותן, התעריף הוא 2,000–4,000 שקל למ"ר.
ההצעות האלה מעוררות התנגדות בקרב קבוצה גדולה של דיירים. הם מזהים בהן כמה בעיות: העברת הבעלות תבוצע רק לאחר שיצא לפועל פרויקט הפינוי־בינוי, ומשום שתהליכים כאלה אורכים שנים רבות, הם יהיו כבולים ליזמים במהלכם. כמו כן עולות סוגיות של מס: למשל לא ברור אם העברת הבעלות כרוכה בתשלום מס רכישה, ואם כן — באיזה שיעור. החשש הוא כי בסופו של דבר ייאלצו לשלם מאות אלפי שקלים אם לא יותר מכך.
לעומתם יש שסבורים שחתימה על הסכם עם היזמים משפרת מאוד את מצבם של התושבים, ותוביל מיד להעלאת שווי הדירות ולאפשרות למכור אותן. הטענה היא כי גם ללא העברת בעלות בטאבו, עצם הידיעה שדירה חתומה על הסכם עם יזמים ויש אופק להסדרתה משפר את הביקוש לה.
דין למלונות ודין לדירות
במקביל החברה מנהלת משא ומתן עם קק"ל, שהיא בעלת הזכויות בכל המגרשים עד 2051. ההסכמות שאליהן הגיעו שני הגופים קובעות שקק"ל תקבל ללא תשלום את הבעלות על כל המגרשים שבהם מוסדות ציבוריים. בתמורה הקרן תאפשר ליזמים לבנות במגרשים פנויים, וכן תאפשר לקדם תוכניות פינוי־בינוי. קק"ל מבקשת מהיזמים לאפשר לתושבים להאריך את זכויות החכירה ל־99 שנים נוספות, עם אופציה ל־49 שנים נוספות בתמורה ל־5.5% משווי הדירה.
ההערכות הן כי ב־570 הדונמים המדוברים יש כ־12 מגרשים פנויים לבנייה, מהם שלושה בולטים שבהם היזמים רוצים לקדם תוכניות בנייה: שטח של עשרות דונמים בעורף גן הפעמון, ליד מתחם התחנה, שבו המשקיעים מתכננים לבנות פרויקט מלונאות, מסחר ואולי גם מגורים; מתחם מדרום לשכונת ניות על ציר הרצוג; ומגרש בעורף בית הכנסת הגדול, שבו פועל כיום חניון ובו הם מבקשים להקים מלון בוטיק, דירות ושטחי מסחר. הגישה אליו תהיה מרחוב רמב"ן, לכן היזמים קנו בעסקה נפרדת את המגרש שבו שוכנת טחנת הרוח ברמב"ן 8, שבה פועל כיום מרכז מסחרי קטן. השאיפה היא לשמר את התחנה ולהפוך את האזור לאתר תיירות שוקק.
6 צפייה בגלריה
מרכז מורשת בגין. אחד מכמה מבני ציבור ומאות דירות מגורים שנמצאים בשטח עצום שנחכר מהכנסייה היוונית אורתודקסית ויעבור לידי היזם האמריקאי גארי ברנט (בתמונה) בעוד כ־25 שנה
(צילומים: Extell עמית שאבי)
היזמים מעוניינים שבתי המלון לא יהיו חלק מההסכמות עם קק"ל, מתוך שאיפה לגבות מהם סכום גבוה עבור הארכת החכירה. הטענה היא כי אלה לא דיירים תמימים, אלא חברות גדולות ומתוחכמות שהשטחים מניבים להן הרבה מאוד כסף, ובניגוד לדיירים, אי אפשר לטעון שלא היו בקיאים בסוגיית החכירה. לדרישה הזו של היזמים יש תקדים משפטי — ב־2019 בית המשפט המחוזי אישר הסכם פשרה בין עיריית תל אביב לכ־300 עסקים שחכרו שטח מהעירייה באזור רחוב יגאל אלון. על פי אותו הסכם, הם ישלמו לעירייה 75% משווי המגרש עבור הארכת החכירה. מודל כזה יאפשר לקבוצת ברנט לגבות מאות מיליוני שקלים מבתי המלון, שכן השווי המוערך של המגרשים שלהם יחד הוא כ־900 מיליון שקל.
סוגיה אחרת במחלוקת עם קק"ל היא עתידן של כ־20 וילות שבנויות במגרשים שבבעלות היזמים, בעיקר ברחוב דובנוב. אחת מהן שייכת לעזרא בליליוס, בעל קבוצת בליליוס, בעלת חברת סופרבוס.
עמדת קק"ל היא שאי אפשר לעשות הבחנה בין סוגי הדיירים והמבנים, והכללים להארכת חוזי החכירה צריכים להיות זהים. אלא שקבוצת ברנט כבר סיכמה עם כמה מבעלי הווילות על הארכת חכירה בתמורה למיליוני שקלים, ולא תוכל כעת להציע לבעלי וילות אחרות הסכם שונה.
השיחות בין קק"ל ליזמים נקטעו ביולי השנה ולא חודשו מאז. לכך יש שתי סיבות: מערכת הבחירות להנהלת קק"ל, ובמיוחד עתירה שהגישו 250 תושבים שמאוגדים במטה להצלת חוכרי הדירות, שנועדה למנוע הסכמות בין קק"ל ליזמים מאחורי גבם של הדיירים. גם במקרה הזה החשש הוא מכבילה ליזמים עד ביצוע פרויקט פינוי־בינוי, משום שזה התנאי של היזמים להארכת החכירה. בנוסף, גם במקרה זה לא ידוע אם וכמה מס יידרשו התושבים לשלם. הדרישה של העותרים היא כי המדינה תקדם חוק שיסדיר את מעמדם של חוכרי קרקעות, חוק שכמותו קיים בין היתר בבריטניה.
את אי־הוודאות באחת השכונות המוכרות בארץ יכולה היתה הממשלה למנוע, לו הייתה מתערבת באמצעות חקיקה או כלים אחרים שברשותה. אולם הפוליטיקאים מסיבותיהם נמנעים מלעסוק בכך, ומשאירים את המשימה לקק"ל, ארגון שאינו מצטיין בשקיפות ונגוע באינטרסים פוליטיים.
חוזים עם לוגו המדינה
הנסיבות ההיסטוריות שבהן הוקמו רחביה וטלביה מלמדות שהממשלה שהנהיגה את ישראל בשנים הראשונות להקמתה לא התכוונה להפקיר אותן כעבור 70 שנה לספסרי קרקעות. בישראל, במיוחד בערים מעורבות כחיפה, יפו וירושלים, יש לא מעט נכסים של כנסיות שהוחכרו לאורך השנים ליזמים. אולם השטח שנרכש על ידי ברנט ושותפיו יוצא דופן בגלל גודלו — למעשה חצי מהדירות שנבנו על קרקעות כנסייה בירושלים הוא במתחמים האלה, והחצי האחר פזור בכמה מתחמים קטנים ובהם גן רחביה וראש רחביה.
ויש עוד הבדל, דרמטי: מי שחתמה על הסכם החכירה מול הכנסייה היוונית אורתודוקסית בשנות החמישים היא קק"ל, ולא יזם פרטי כמו במקרים אחרים. זהו המקום היחיד בארץ שבו התקיים במשך כ־65 שנים מבנה בעלות יוצא דופן: בעלת הקרקע היתה הכנסייה היוונית אורתודוקסית, החוכרת היתה קק"ל, ודיירי הדירות, בעלי בתי המלון ומוסדות הציבור חכרו את השטח מקק"ל — כלומר הפכו לחוכרי משנה. בלשון עכשווית אפשר לומר שקק"ל סבלטה את השטח. ויש עוד גוף שמעורב בניהול השטח — רשות מקרקעי ישראל, משום שעל פי הסכם עם המדינה, הרשות היא זו שמנהלת את השטחים שבבעלות הקרן הקיימת. הקרן בתמורה מקבלת 13% מהכנסות רמ"י.
הפרטים הביורוקרטיים האלה חשובים משום שהם מלמדים שהדיירים התנהלו מול רמ"י בדיוק כמו מאות אלפי בעלי דירות אחרים ברחבי המדינה. אלא שבעשור האחרון הם מגלים כי המדינה נטשה אותם ומאפשרת לכרישי הנדל"ן לפעול בשטח כרצונם.
6 צפייה בגלריה
עו"ד ארז קמיניץ, בעבר משנה ליועץ המשפטי לממשלה: "יש אנשים שגרו עשרות שנים בנכסים שלהם והיו בטוחים שהם חוכרים לדורות בדיוק כמו שכניהם. אנשים קיבלו חוזים שבראשם לוגו של מדינת ישראל"
(צילום: יריב כץ)
למי שקנה במקום דירה היו מספיק סיבות להאמין שהנכס יישאר בידיו לצמיתות, משום שהחוזה נחתם מול המדינה. עו"ד ארז קמיניץ, בעבר משנה ליועץ המשפטי לממשלה, ומי שהיה מעורב בניסוח חוק שנועד לפתור את הבעיה, אומר על כך: "העובדה שרמ"י מנהלת את קרקעות קק"ל מייצרת אחריות למדינה. לאורך השנים חשבתי שיש אינטרס ציבורי לטפל בסוגיה. יש אנשים שגרו עשרות שנים בנכסים שלהם, והם היו בטוחים שהם חוכרים לדורות בדיוק כמו השכנים שלהם. אנשים קיבלו חוזים שבראשם לוגו של מדינת ישראל".
צלילה להיסטוריה של המקום מלמדת שהעסקה עם הכנסייה נועדה להקנות למדינה אחיזה בשטח באופן כמעט זהה לבעלות מלאה. כניסתם של יזמים פרטיים היא תקלה שנולדה בגלל אוזלת היד של המדינה ואולי גם עצימת עין.
אם יש אדם אחד שמכיר את ההיסטוריה המשפטית והנדל"נית של האזור לעומקה הוא עורך הדין אבי בלדי. את ההתמחות שלו עשה במחלקה המשפטית במשרד האוצר, בה היה אחראי על רשות מקרקעי ישראל. אך את הידע הייחודי על קרקעות הכנסייה צבר במחקר אקדמי.
בשנה שעברה הגיש בלדי, 34, את עבודת התזה שלו לתואר השני במשפטים באוניברסיטה העברית. על פני 135 עמודים הוא פרס את הרקע ההיסטורי לאסדרה משפטית של מוסד ההקדש בארץ ישראל. העבודה, שמתחילה בתקופה הצלבנית ומסתיימת בימינו, סוקרת את התפתחות ההקדש הדתי, שהיה מוכר במאות הקודמות בשם ווקף ושאותו קיבלנו בירושה מהטורקים, כמו את הטאבו.
הסקירה הזו רלוונטית מאוד לעסקאות לרכישת קרקעות כנסייה, משום שרוב המגרשים האלה נרשמו כהקדש דתי לבעלות הכנסייה. בלדי, שעובד כעת על דוקטורט בסוגיה, מספר שהתחיל לעסוק בה בגלל עניין פרטי. לסבו ולסבתו דירה בשיכון ותיקי ההגנה — מתחם שבנוי על מגרשים של הכנסייה היוונית שנמכרו לקבוצת ברנט. גם לסבתא של אשתו של בלדי דירה בה היא חיה 40 שנה בגבעת אורנים (רסקו) בירושלים — פרויקט שבו 280 דירות ושנבנה גם הוא במגרש של הכנסייה היוונית שנמכר ב־2013 לחברה זרה אנונימית.
"התחלתי להתעניין בנושא ב־2017, כשהייתי סטודנט", הוא אומר. "זה נושא מסובך ונישתי, אף אחד לא מבין עד הסוף איך נרכשו הקרקעות ומה המשמעויות בפועל, אלא שיש להן השפעה על אלפי משפחות בירושלים. אלה עסקאות סודיות שחונות תחת דין עות'מאני. בעיקר לא הבנתי איך קונים שכונה שלמה כמו גבעת אורנים עם 280 יחידות דיור ב־3.3 מיליון דולר".
בלדי הוא ממובילי המטה להצלת חוכרי הדירות, שמייצג מאות בעלי דירות ונכסים בקרקעות שבבעלות קבוצת ברנט. המטה הוא שהגיש את העתירה לבג"ץ. את הפעילות הזו הוא עושה בהתנדבות, אך הצלחתה תשרת את דירת המשפחה. בנוסף הוא מייצג 70% מבעלי הדירות בגן רחביה ובראש רחביה.
6 צפייה בגלריה
עו"ד אבי בלדי: "הפתרון חייב להיות בחקיקה. הסיטואציה מייצרת תופעות חברתיות פסולות וזו רשלנות פושעת של המדינה. אם היה חוק עם מנגנון בקרה לעסקאות כאלה היינו במקום אחר"
(צילום: אלכס קולומויסקי)
כמו גבעת אורנים, גם העסקה הראשונה של ניות קוממיות לרכישת קרקעות הכנסייה גרמה להרמת גבות, לא רק של בלדי אלא גם של בכירים בממשלה ששוחחו איתנו. התשואה הפנומנלית שהשותפות רשמה עם מכירת הקרקעות לקבוצת ברנט היא עדות לכך שהמחיר המוצהר ששולם לפטריארך היווני היה נמוך מאוד.
בלדי מסביר כי "התשובה טמונה בהקדשות. בתחום של הקרקעות הדתיות יש לצערנו קומבינות מפה עד הודעה חדשה. כמעט כל קרקעות הפטריאריך היווני נחשבות הקדש — זו קרקע שהכסף לרכוש אותה נועד לאלוהים. תורמים דתיים, עולי רגל מאירופה, תרמו כסף ועם הכסף הזה קנו קרקעות חקלאיות. זה נועד לכלכל את הכנסיות. רק שבסוף את ההקדשות מנהלים שניים וחצי אנשים".
לדבריו, "בכל העולם המערבי יש רק מערכת משפט אחת שאחראית על מקרקעין. כל הקדש, אפילו אם הוא של הוותיקן באיטליה, עובר דרך מערכת המשפט הרגילה. ואם אתה רוצה למכור אתה צריך לקבל בסוף אישור ממערכת המשפט הרגילה. אבל כאן במדינה, כשמשרד המשפטים מנסה להתערב בבית הדין הרבני או בבית הדין השרעי, חוסמים אותו.
במצב הנוכחי, כל עוד עסקת נדל"ן 'מאושרת' בהתאם לדין של העדה הדתית הרלוונטית (אם אין סימנים מחשידים ייחודים) — מערכת המשפט הישראלית תאשר את זה. לכן הפתרון חייב להיות בחקיקה. הסיטואציה מורכבת ומייצרת תופעות חברתיות פסולות, אנשים גם נרצחו על זה. זאת רשלנות פושעת של המדינה, כי אם היה חוק שמייצר מנגנון בקרה לעסקאות כאלה היינו במקום אחר".
כנסייה עם קשר עות’מאני
מעמדה הייחודי של הכנסייה היוונית־אורתודוקסית בתחום הנדל"ן בירושלים נוצר במאה ה־19 בזכות יתרון שנבע מהחוק העות’מאני. חלק מהנזירים היו ילידי איים יווניים, נתינים עות’מאניים שרשאים לקנות קרקעות ולהחזיק בהן, בעת שבעלות כזו נאסרה על נתינים זרים. מסביב לכל מנזר הוקצו אדמות חקלאיות לפרנסת הנזירים, ואחרי 15 שנה הן הפכו לרכוש הפטריארכיה ונרשמו כהקדש. את רכוש הנזירים הכנסייה ירשה וכך הפכה לבעלת קרקעות עצומה.
בתום מלחמת השחרור, כשהמדינה הצעירה ביקשה לבנות בירושלים ולתת ביטוי לריבונותה, התברר ש־10% ממערב ירושלים נשלטים על ידי הכנסייה היוונית־אורתודוקסית. בהנהגה הרוחנית של הכנסייה אנשי דת יוונים, אבל המאמינים הם ערבים ישראלים. הפטריארך היווני לא רצה להצטייר כמי שמכר קרקעות ליהודים, וכך נולדה עסקת החכירה עם קק"ל. ההסכמות באו לידי ביטוי בשלושה הסכמים, שניים שנחתמו בנובמבר 1951 ואחד באוגוסט 1952. הנהגת המדינה היתה מעורבת עמוקות בעסקאות.
כך למשל בא כוחו של הפטריארך היווני היה דניאל אוסטר, שהיה ראש העיר היהודי הראשון של ירושלים. העסקאות אושרו לא רק על ידי דירקטוריון קק"ל, אלא על ידי שר האוצר אליעזר קפלן, שר החוץ משה שרת וראש הממשלה דוד בן־גוריון. בפרוטוקולים של קק"ל מהתקופה הזו עדויות לכך שהעסקאות נועדו לגאולת קרקעות ולמניעת ספסרות פרועה בהן. קק"ל עצמה מאשרת לבית המשפט כי העסקאות בשנות החמישים היו תחליף לרכישת בעלות מלאה.
בתגובה לעתירה של חוכרי הדירות שהוגשה לבית המשפט העליון ביולי השנה כתבה קק"ל: "החוזים מבטאים מבנה שלמיטב הידיעה של קק"ל היה מקובל בדין האנגלי להענקת זכויות חכירה הניתנות לחידוש מתמשך כתחליף להקניית בעלות מלאה מקום שבו קיים קושי לבצע העברה פורמלית של זכות הבעלות באופן שינתק את הזיקה של המוכר לקרקע הנמכרת".
אך לא צריך הבנה משפטית יוצאת דופן, מספיק לסייר בשטח כדי להבין שהמדינה התייחסה לשטח ככזה שיהיה בבעלותה תמיד. לא בכדי נבנו עליו מוסדות כגון מוזיאון ישראל, בית הכנסת הגדול ומרכז למורשת בגין. בלדי מסביר כי גם השטח ששימש את מנזר רטיסבון ובו נבנו ראש רחביה וגן רחביה הוחכר בהסכם שבו היתה מעורבת הנהגת היישוב. הסיבה שחברה פרטית חתמה על ההסכם ולא קק"ל היא הרצון של הכנסייה הקתולית לעמעם את הקשר למוסדות הציוניים.
בשנת 2000 ההערכה כי הקרקעות נמצאות בבעלות המדינה לצמיתות ספגה מהלומה. מאז המדינה נרדמה בשמירה והניחה לעסקנים ויזמים לספסר במגרשים החשובים האלה. שלושה עסקנים פנו לקק"ל באמצעות בא כוחם, עו"ד יעקב וינרוט המנוח, בטענה כי בזכות קשרים עם הפטריארך היווני יוכלו להאריך את החכירה ל־999 שנה בתמורה ל־16 מיליון דולר. חברה־בת של קק"ל — הימנותא — העבירה במזומן את הסכום המתבקש ו־4 מיליון דולר שכר טרחה, אך העסקה בוטלה על ידי בית המשפט לאחר שנקבע כי המתווכים רימו את קק"ל. הפרשה הזו התנהלה כמעט שני עשורים בבתי המשפט בגלל מחלוקות כספיות בין קק"ל לכנסייה. היא גם יצרה עננה של חוסר אמון שבגינה דירקטוריון קק"ל דחה הצעות שהוגשו לו מאוחר יותר להארכת החכירה.
6 צפייה בגלריה
העסקאות עם הכנסייה בשנות החמישים אושרו על ידי שר האוצר קפלן, שר החוץ שרת וראש הממשלה דוד בן־גוריון (בתמונה). קק"ל עצמה מאשרת לבית המשפט כי הן היו תחליף לרכישת בעלות מלאה
(צילום: Government Press Office)
במרץ 2011 שותפות שהתאגדה תחת השם ניות קוממיות, ובראשה נועם בן דוד, קנתה את זכויות החכירה שיעברו לידיה עם סיום תקופת החכירה של קק"ל (כלומר ב־2051) וכן את הזכות לגבות מקק"ל דמי חכירה. במילים אחרות: השותפות נכנסה לנעלי הפטריארך בכל ההיבטים, מלבד הבעלות על הקרקע. חמש שנים אחר כך, באוגוסט 2016, בן דוד הקים שותפות חדשה בשם ניות קוממיות השקעות, שקנתה את הבעלות המלאה על הקרקע.
על פי הצהרת ניות קוממיות לרשות המסים, בשתי העסקאות האלה הכנסייה קיבלה 74 מיליון שקל על שווי הקרקע ו־40 מיליון שקל לכיסוי חובות עבר. בן דוד פנה לקק"ל, אך בקרן סירבו להצעותיו להארכת החכירה משום שהיו מופרזות. גורמים איתם שוחחנו אומרים כי הוא דרש כ־3 מיליארד שקל. בנוסף, איש לא ידע מיהם שותפיו של בן דוד, והדבר עורר חשש, במיוחד לאור פרשת ההונאה משנת 2000.
גם הממשלה לא פעלה לפתרון המשבר. ב־2018 קידמה חברת הכנסת לשעבר רחל עזריה הצעת חוק להפקעת המגרשים ופיצוי ליזמת ניות קוממיות. איילת שקד, שרת המשפטים אז, תמכה בחוק, אך שני ניסיונות להעלות אותו לאישור ועדת השרים לחקיקה נבלמו על ידי יריב לוין מהליכוד. במשרד המשפטים של אותה עת נפגשו עם בן דוד ובחנו כמה פתרונות, אך ללא תמיכת ראש הממשלה בנימין נתניהו, היוזמות נותרו על השולחן. מאז פרשו עזריה מהכנסת ושקד ממשרד המשפטים, לא נעשה דבר לפתרון המשבר. בדצמבר 2022 חתם ברנט על העסקה לרכישת הקרקעות ב־750 מיליון שקל, ושנה אחר כך הושלמה העסקה.
הפרשה היא תמרור אזהרה לבעלי הקרקעות בחכירה בישראל. כל עוד המדינה לא תסדיר בחקיקה את מעמד החוכרים ותציב גבולות ברורים למכירת זכויות מאחורי גבם, אלפי משפחות עלולות לאבד את רכושן. זו כבר איננה בעיה של שכונה, אלא של מדינה ששכחה את תפקידה.
***
משה עידן: "אין לי אינטרס לשלם על דירות שאקבל ללא תשלום בעוד תשע שנים"
בשיחה עם "כלכליסט" אומר משה עידן: "לא הצעתי 800 אלף שקל לדירה. אני קונה דירות ב־1.2–1.4 מיליון שקל בהתאם לגודל שלהן. לא מזמן קניתי דירת חמישה חדרים ששטחה 135 מ"ר ב־2 מיליון שקל" (השווי של דירה דומה ברחביה הוא מעל 6 מיליון שקל — א"ג).
לדבריו, המפתח שלפיו נקבע המחיר הוא 15 אלף שקל למ"ר לעומת 50-40 אלף שקל למ"ר לדירות דומות בבניינים אחרים בשכונה. כלומר עידן מוכן לשלם לדיירים כשליש משווי השוק של דירה דומה. הוא הוסיף: "אני לא פונה מיוזמתי לדיירים, אין לי שום אינטרס לשלם כסף היום על דירות שאוכל לקבל ללא תשלום בעוד תשע שנים. העסקאות שכן ביצעתי היו מול אנשים שפנו אליי, עד היום קניתי כעשר דירות". בנוסף לכך, עידן אומר כי הוא סבור שהמקרה של ראש רחביה וגן רחביה שונה מהמקרה של קרקעות הכנסייה היוונית אורתודוקסית, משום שהסכם החכירה עם הכנסייה הקתולית נחתם לפני קום המדינה וקק"ל לא הייתה מעורבת בו.
מחברת אקסטל נמסר בתגובה: "כפי שכבר ברור לכולם, הפתרון האחראי והיעיל מונח על השולחן - פתרון שמבטיח את מעמד הדיירים לדורות הבאים, שומר על הקרקעות הציבוריות והנכסים הלאומיים, ומחזק את המשך פיתוחה של ירושלים. אנו בטוחים שהנהגת קק״ל, לצד גורמי המדינה ועיריית ירושלים יפעלו באחריות כדי להבטיח את טובת התושבים, הציבור הרחב והעיר ירושלים כולה ויפעלו באחריות לקידום העניין".
