בורסת ת"א

בלעדי לכלכליסט

הפניקס מעמידה למכירה את עד 120 תמורת 1.4 מיליארד שקל

חברת הביטוח שוכרת את שירותיו של בנק השקעות מקומי להוביל את מכירת רשת הדיור המוגן היוקרתית לפי מכפיל של 1.8-1.6 על ההון. הרוכשים שאליהם מכוונת הפניקס הם חברות הנדל"ן המניב כמו מליסרון, מבנה, אמות או אפילו שפיר הנדסה

גולן חזני 06:4411.01.21

הפניקס בוחנת את העמדתו למכירה של הנכס המרכזי שלה מחוץ לתחום הביטוח. ל"כלכליסט" נודע כי חברת הביטוח תנסה למכור את רשת הדיור המוגן עד 120, תמורת 1.6-1.3 מיליארד שקל. עוד נודע ל"כלכליסט" כי הפניקס שכרה את שירותי בנקאות השקעות להוביל את העסקה, והמהלך צפוי לצאת לדרך בשבועות הקרובים אם כי עדיין לא התקבלה החלטת דירקטוריון בנושא וטרם התקבלו הצעות רכישה. אפשרות נוספת שהפניקס בוחנת היא הנפקה של הרשת, אבל ככל הידוע זוהי אפשרות פחות מועדפת והכוונה היא להתמקד במכירה.

 

 

 

 

עד 120 היא רשת דיור מוגן פרימיום שפונה לנתח אוכלוסיה בעלי יכולות כלכליות. הרשת מפעילה כיום שלושה בתי דיור מוגן, הגדול בהם בהוד השרון, ושני האחרים בראשון לציון ורמת החייל. שני בתי דיון מוגן נוספים של הרשת עומדים לקום, האחד שנמצא בשלבי הקמה במודיעין, והשני שאמור לקום בקריית מוצקין ומצוי בשלבי תכנון. בנוסף, לחברה יש אפשרויות הרחבה של שתי קומות נוספות בבבית האבות שברמת החייל. לחברה כיום כ־658 יחידות דיור ועם פיתוח היחידות הנוספות היא צפויה להגיע לכאלף יח"ד.

 

בית הדיור המוגן ברמת החייל. אפשרות הרחבה של שתי קומות נוספות בית הדיור המוגן ברמת החייל. אפשרות הרחבה של שתי קומות נוספות צילום: אוראל כהן

 

המטרה: חברת נדל"ן מניב

 

נראה כי הרוכשים שאליהם מכוונת הפניקס הם חברות הנדל"ן המניב דוגמת מליסקרון, מבנה, אמות ואולי גם שפיר הנדסה. קבוצת עזריאלי היתה חברת הנדל"ן המניב הראשונה שנכנסה לתחום הדיור המוגן כשרכשה ב־2015 את בית הדיור המוגן פאלאס שבקניון ויצמן במרכז תל אביב. שנה לאחר מכן רכשה עזריאלי את אחוזת בית רעננה, ובשני הבתים יש לה 560 יחידות דיור ו־200 מיטות סיעודיות. בנוסף מקימה עזריאלי בתי דיור מוגן בראשון לציון, להבים וירושלים.

 

הפניקס היא חברת הביטוח היחידה שמחזיקה ברשת דיור מוגן. חברות הביטוח מנפיקות פוליסות ביטוח סיעודיות - כך שאחזקתה של הפניקס בבית דיור מוגן מאפשרת לה לספק לרוכש הפוליסה יחידת דיור או טיפול במחלקה הסיעודית, במקום לשלם ללקוח או למשפחתו את סכום הפוליסה כשהוא הופך לסיעודי. זאת, בדומה למודל של הפניית לקוחות של החברות בתחום ביטוח הרכב למוסכי הסדר של החברות, שבהם יש להן שליטה על העלויות ורמת השירות. בדרך זו תזרים המזומנים של הפניקס משתפר, שכן כספי הפוליסה אינם עוזבים את המערכת אלא מושקעים שוב במערכת הדיור המוגן. מצד שני, הלקוח מקבל פתרון סיעודי במחיר תחרותי למחיר השוק.

 

הקורונה פגעה בתוצאות

 

נכון לסוף 2019, שווי בתי הדיור המוגן של רשת עד 120, שמנוהלת על ידי אבי קלפה, הוערך בדו"חות הפניקס ב־1.5 מיליארד שקל, אולם שווי זה אינו כולל חוב של החברה שההון העצמי שלה עומד על 800 מיליון שקל, כך שהפניקס מבקשת מכפיל של 1.8-1.6 על ההון בעסקה. שוויו של בית הדיור המוגן ברמת החיל הוערך ב־845 מיליון שקל; הוד השרון הוערך ב־438 מיליון שקל; ראשון לציון 199 מיליון שקל, ומודיעין שעדיין לא פעיל ב־56 מיליון שקל.

 

הכנסות הרשת ב־2019 עמדו על 119 מיליון שקל והרווח הנקי עמד על 74 מיליון שקל. הרווחים ב־2020 יהיו נמוכים יותר בשל משבר הקורונה, ובמחצית הראשונה של השנה הרוויחה הרשת לפי דו"חות הפניקס 32 מיליון שקל המשקפים רווח שנתי של 64 מיליון שקל, אם כי הרווח עשוי לגדול לאור ההתאוששות ממשבר הקורונה.

 

הרומן של הפניקס עם הרשת החל ב־2007. באותה שנה זיהה יצחק תשובה, בעל השליטה הקודם בחברת הפניקס, את הפוטנציאל העולה של תחום הדיור המוגן בישראל, ורכש את חברת אמחל שהפעילה את בית הדיור המוגן עד 120 מידי אמפל של יוסי מימן בתמורה כוללת של 29.3 מיליון דולר (135 מיליון שקל). לעסקת הרכישה הזו הכניס תשובה את חברת האחזקות גולדן מיבר שבבעלות יצחק מיוחס ושרון ברביץ שנכנסה כשותפה (18%) בבית הדיור המוגן שבהוד השרון. שלוש שנים לאחר הרכישה, ביולי 2010, ניהל תשובה משא ומתן למכירת עד 120 לפי שווי של 200 מיליון שקל לחברת מליבו שבשליטת משפחת שניידר, אולם המגעים הללו לא הבשילו לכדי עסקה, שהשווי שלה במו"מ מלמד על הצמיחה המהירה. ב־2016 רכשה הפניקס את חלקם (18%) של אנג'ל ומשפחת איזקסון בבית הדיור המוגן שבהוד השרון תמורת 24 מיליון שקל ועלתה לאחזקה מלאה (100%) בו.

 

סינרגיה לעסקי הביטוח

 

ענף הדיור המוגן מיוצג בבורסה בתל אביב בעיקר דרך שתי חברות ציבוריות, מגדלי הים התיכון ובית הזהב. חברות ביטוח אחרות מחזיקות בנתחים קטנים בתחום שמייצר תזרימי מזומנים יציבים ועשוי לייצר כאמור סינרגיה לעסקיהן - כלל ביטוח מחזיקה (10%) בחברת יורופורט של מוטי קירשנבאום והראל מחזיקה ב־8.9% ממניות בית גיל הזהב באמצעות קופות הגמל שלה, ביטוחי המנהלים וקרנות הנאמנות.

 

שיעור התפוסה ברשת עד 120 הוא כ־90% כאשר הפניקס עברה, החל מהרבעון השלישי של 2020, להציג את המספרים של הרשת כחלק ממגזר הבריאות. בדו"חות האחרונים דיווחה הפניקס כי הנהלת עד 120 זיהתה השנה כי בטווח הקצר צפויה האטה בקצב שיווק יחידות הדיור. עם זאת, ככל שמשבר הקורונה לא יתארך, צופה הנהלת עד 120 כי בטווח הארוך לא צפויה פגיעה ברמת הביקושים ולאור זאת לא יחולו שינויים מהותיים בשיעורי התחלופה.

 

הפניקס מצויה בשליטת (32.5%) קרנות סנטרברידג' וגלטין שרכשו את השליטה מידי יצחק תשובה לפני שנה תמורת 1.7 מיליארד שקל, ולפי שווי של כ־5.5 מיליארד שקל. החברה נסחרת כיום לפי שווי של 6 מיליארד שקל. מעבר לנסיון המכירה או ההנפקה של עד 120 מנסה הפניקס להנפיק את חברת הסליקה גמא שבה היא מחזיקה כמחצית מהמניות, לפי שווי כ־700 מיליון שקל.

x