עיני סיים עם העובדים - ועובר לסייע למשקיעים להרוויח מנדל"ן
השותפות שהקימה קרן שבראשה עומד יו"ר ההסתדרות לשעבר רוצה להשקיע בפרויקט בניו ג'רזי, עם שיעור תפוסה של 50% ו־NOI שלילי. הקרן מתכננת למכור את הנכס תמורת 28.4 מיליון דולר, וצופה רווח של 1.25 מיליון דולר אחרי פירעון האשראי והוצאות נוספות
קרן אינבו, שעופר עיני משמש בה נשיא ושותף, מבקשת לגייס מהציבור 4.04 מיליון דולר להשקעה בפרויקט בניו ג'רזי, באמצעות תשקיף. עיני, ששימש בעבר יו"ר הסתדרות העובדים הכללית החדשה ויו"ר ההתאחדות לכדורגל בישראל, כבר לא צריך לדאוג לעובדים, אלא למשקיעים.
- רשמי: עופר עיני עוזב את הההתאחדות לכדורגל
- אבי כץ וחנן שמש החלו בגיוס נוסף להגשמה: 16 מיליון דולר לפרויקט מגורים במנהטן
- אבי כץ מחפש שלד ציבורי ליצוק אליו את קרן הגשמה
הגיוס של אינבו מתבצע באמצעות שותפות ששמה אינבו דלרן אל.פי. השותפות מעוניינת לגייס את הכסף באמצעות הצעה של 808 יחידות השתתפות במחיר של 5,000 דולר כל אחת. יחידות ההשתתפות לא יירשמו למסחר בבורסה, הן אינן סחירות ואינן ניתנות להעברה. ההרשמה לרכישת יחידות ההשתתפות של אינבו נפתחה אתמול, והיא תסתיים במועד שבו יגויס כל הסכום המבוקש על ידי החברה, ולכל המאוחר ב־27 בדצמבר 2018. "המרכז המסחרי נמצא במיקום אסטרטגי", אמרה מנכ"לית הקרן עמליה שכטר אורלי. היא העריכה כי השותפות תוכל להשלים את הפרויקט בתוך פחות משנתיים.
השותפות רוצה להעלות את התפוסה מ־50% ל־100%
חברת אינבו הוקמה ב-2016, השותפות הוקמה בדצמבר 2017, ועד למועד זה אין לחברה נכסים, התחייבויות ופעילות עסקית. מטרת הגיוס היא להשקיע ברכישת 42% מזכויות הבעלות בנכס בדלרן שבניו ג'רזי. הנכס הוא מרכז קניות מסחרי בשם גרינליף אט דלרן.
התוכנית העסקית של אינבו מבוססת על העלאת שיעור התפוסה בנכס מכ־50% כיום לכ־100%, בתוך שמונה חודשים. שלושת השוכרים בנכס כיום הם אדג' פיטנס, Launch ולייטברידג'. בכוונת אינבו להעלות את ה־NOI של הנכס, שכיום הוא שלילי — 390 אלף דולר — ל־NOI חיובי של 1.9 מיליון דולר. זאת, מתוך כוונה להשלים את מכירת הנכס בתוך 21 חודשים.
התחזית של אינבו היא למכירת הנכס לפי Cap Rate של 6.75% תמורת 28.4 מיליון דולר. בקרן צופים שהרווח למשקיעים לאחר פירעון האשראי כנגד הנכס, שמוערך ב־14.4 מיליון דולר והוצאות נוספות, יסתכם ב־1.25 מיליון דולר, וישקף תשואה שנתית של 17.5%.
התגמולים שלהם זכאים השותף הכללי ובעלת השליטה בשותף הכללי מורכבים משלושה רבדים: ראשית, השותף הכללי אמור ליהנות מדמי ייזום של 262 אלף דולר, שישולמו על ידי היזם מתוך ההון המושקע בפרויקט על ידי השותפות. שנית, השותף הכללי יקבל כ־305 אלף דולר עבור הוצאות גיוס. שלישית, השותף הכללי צפוי ליהנות מתשלומים של 274 אלף דולר מתוך רווחי התאגיד. השותף הכללי קבע מנגנון מדורג, שלפיו הוא יהיה אחראי לחלק מרווחי המשקיעים בשיעור משתנה, שפוחת ככל שההשקעה גדולה יותר, ושנע בטווח של 18%-14%.
עופר עיני צילום: אוראל כהן
כנגד הנכס יש הלוואה בריבית אפקטיבית של 14.5%
למרות התחזית האופטימית של אינבו, השותפות מציינת על גבי כריכת התשקיף שההשקעה כרוכה בסיכון של אובדן כספי ההשקעה. גורמי הסיכון העיקריים המפורטים בתשקיף הם המשבר בענף הנדל"ן בארה"ב, התלות של השותפות ביזם של הפרויקט וכן העובדה שהנכס שבו משקיעה השותפות משועבד לטובת הבנק המלווה.
נכון להיום, יש כנגד הנכס בניו ג'רזי הלוואה בהיקף של 5.6 מיליון דולר, שהובטחה באמצעות משכנתא מדרגה ראשונה על הנכס. ההלוואה נושאת ריבית שנתית של 12% (שיעור ריבית אפקטיבי של 14.5%), והיא צפויה להיפרע בתשלום אחד במרץ 2019, כשקיימת אופציה לדחות את מועד ההלוואה בשישה חודשים נוספים - עד ספטמבר 2019. הפרת הסכם ההלוואה עלולה להביא למימוש השעבוד. בנסיבות אלה, נכתב בתשקיף של אינבו, "יאבד התאגיד את הנכס, ויכולת המשקיעים בתאגיד לקבל החזר בגין השקעתם תיפגע באופן משמעותי ביותר (עד מוחלט)".
אינבו מנהלת עד למועד התשקיף 17 השקעות, מתוכן שלוש עסקאות מניות בארה"ב, והיתר עסקאות בנייה בישראל, ארה"ב, גרמניה ואנגליה. אינבו גייסה עד כה ממשקיעיה הון עצמי של 98 מיליון שקל עבור פרויקטים בשווי של יותר מחצי מיליארד שקל. בספטמבר 2017 נרשמה העסקה הראשונה של אינבו, שבמסגרתה נרכשה קרקע והוצאו היתרי בנייה, ולאחר מכן הקרקע נמכרה לאחר שהניבה תשואה ממוצעת של 21.6% בתוך 19 חודשים.
עיני הוא לא הדמות המוכרת היחידה באינבו. בדירקטוריון של השותף הכללי מכהנים בין היתר ד"ר יחיאל וינרוט, בנו של עו"ד ד"ר יעקב וינרוט המנוח, ואחד הדירקטורים החיצוניים של השותפות הוא משה גדנסקי, לשעבר עוזר בכיר לחשבונאי הראשי במחלקת תאגידים ברשות ני"ע.
