אולייר גייסה 537 מיליון שקל בריבית הנמוכה ביותר בקרב חברות הנדל"ן האמריקאיות

יואל גולדמן, היזם החרדי שבונה דירות בברוקלין, ניו יורק, גייס 537 מיליון שקל מהגופים המוסדיים בישראל. גולדמן נכנס לראשונה לשוק ההון הישראלי בדצמבר 2014 וגייס בישראל עד כה כמיליארד שקל באמצעות חברת אולייר (Allyear) שבבעלותו. ביום חמישי האחרון יזם הנדל"ן האמריקאי השלים שלב מוסדי בהנפקת אג"ח חדשה שלו (סדרה ג').  

אולייר זכתה לביקושים של 1.4 מיליארד שקל בריבית של 3.95%, הריבית הנמוכה ביותר שגייסה חברת נדל"ן אמריקאית בישראל. הסיבה לריבית הנמוכה היא שגולדמן העניק למשקיעים הישראלים שעבוד ראשון על נכס מניב חדש — קומפלקס וויליאם וייל (William Vale) בברוקלין.

קומפלקס של מלון ומשרדים

שווי הקומפלקס בברוקלין הוערך על ידי פירמת Butler Burgher ב־252 מיליון דולר לפי שיעור היוון של 7.5%. הוא כולל מלון חדש ובו 183 חדרים, חמש קומות של משרדים בשטח של 45 אלף מ"ר, שטחי מסחר של 35 אלף מ"ר ומתחם ציבורי של 60 אלף מ"ר. מדובר בפעם הראשונה שבה חברת נדל"ן אמריקאית מגייסת בישראל חוב שמשמש כמשכנתא ראשונה על נכס מניב בארה"ב, במה שעשוי לפתוח את השוק הישראלי לגיוסים נוספים מהסוג הזה. גולדמן התחייב לפני ההנפקה כי החברה תשמור על שיעור מינוף של עד 66%, כלומר 617.97 מיליון שקל. זו הסיבה שהחברה גייסה בשלב המוסדי 537 מיליון שקל, ואת היתרה היא צופה לגייס בשלב הציבורי.

הנפקת אולייר תכלול במקביל כניסה של אחזקותיו של גולדמן (50%) בקומפלקס וויליאם וייל לתוך חברת האג"ח שהונפקה בישראל. בעקבות הכניסה של הנכס החדש צפוי ההון העצמי (מיוחס לבעלי מניות) של אולייר לעלות ב־47 מיליון דולר. החברה שמחזיקה בקומפלקס, שמחצית מזכויותיה יועברו לטובת מחזיקי האג"ח הישראלים, זכאית להכנסות תפעוליות נקיות (NOI) של 15 מיליון דולר בשנה ל־15 שנים. נוסף על כך נקבע מנגנון אפסייד, שלפיו אם ההכנסות של החברה עולות על 50 מיליון דולר, חברת הנכס זכאית ל־1.5% ממחזור המכירות. מחזיקי אג"ח ג' ייהנו ממלוא התזרים של הנכס עד להחזר האג"ח.

הגיוס של אולייר נועד להחליף את הלוואת הבנייה הקיימת על המלון, שהיקפה 96 מיליון דולר, והוא ינוע בטווח מינימלי של 80 מיליון דולר עד 166 מיליון דולר כדי לא לעבור רמת מינוף (LTV) של 66% על המלון. יתרת הגיוס תועבר להחלפה של הון מועדף (Preferred Equity) של 61 מיליון דולר שקיים היום על הנכס. ההון המועדף גויס על ידי משקיע שלישי והוא מעניק להם זכויות ראשוניות על חשבון בעלי המניות האחרים בנכס.

המלון בקומפלקס וויליאם וייל ששעבדה אולייר למוסדיים צילום: אורן פרוינד

האג"ח של סאות'רן תחל בקרוב להסחר בתל אביב

מאז החלו חברות נדל"ן אמריקאיות לגייס חוב בישראל בשנת 2008 הגיעו לישראל 20 חברות נדל"ן. עד כה הן גייסו 12 מיליארד שקל, ויש עוד כמה חברות שבוחנות גיוס בתקופה הקרובה. שלוש חברות נדל"ן אמריקאיות הצטרפו לאחרונה לתל אביב: בשלהי 2016 גייסו קורנרסטון מפלורידה 280 מיליון שקל בריבית של 4.9% ונמקו של יגאל נמדר כ־450 מיליון שקל בריבית של 5.8%;

בשבוע שעבר גייסה חברת סאות'רן מקבוצת TCI 276 מיליון שקל בריבית של 7.3%. מדובר בריבית נמוכה מריבית המקסימום בהנפקה שעמדה על 8.5%. בימים הקרובים תחל אגרת החוב להסחר בבורסת ת"א.